Покупка земельного участка с обременением аренда в ЕГРН: какие проблемы могут возникнуть?

Что означает запись об аренде в ЕГРН и сохраняется ли аренда после покупки

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Правило здесь универсально: продажа сданного в аренду участка не прекращает и не изменяет договор аренды. Это значит, что после регистрации перехода права собственности к вам автоматически переходят права и обязанности арендодателя — вы «встаёте на место» продавца в уже действующем договоре аренды. Арендатор сохраняет право пользоваться участком на прежних условиях до окончания срока аренды, и вы не можете в одностороннем порядке выселить его или расторгнуть договор только потому, что стали новым собственником.

Сама по себе запись об аренде — это зарегистрированное обременение (ограничение) права, наложенное на участок. Оно означает, что третье лицо (арендатор) имеет правомерное притязание на пользование участком. Продавец, сдавая участок в аренду, действовал как собственник-арендодатель:

Статья 608. Арендодатель Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Статья 610. Срок договора аренды 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. 2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
— ст. 608 ГК РФ, п. 3

Поэтому утверждение продавца, что аренда «не мешает», юридически неверно в том смысле, что она остаётся в силе и связывает именно вас как нового собственника. Аренда — это не «пятно» в выписке, которое исчезает со сменой владельца, а действующее обязательство, переходящее по закону.

Вывод: обременение арендой сохраняется после покупки; вы автоматически становитесь арендодателем и обязаны исполнять договор аренды на прежних условиях, а арендатор — сохраняет право пользоваться участком до конца срока аренды.

Является ли аренда препятствием для регистрации сделки и какие риски при этом возникают

Наличие зарегистрированной аренды не является основанием для приостановления или отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности. Перечень оснований приостановления, предусмотренный ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не содержит такого основания, как «наличие обременения в виде аренды»: регистратор проверяет полномочия продавца, форму документов, отсутствие противоречий между заявленным и уже зарегистрированным правом, но сам факт существования договора аренды сделке купли-продажи не препятствует. Сделку зарегистрируют, однако при этом обременение арендой сохранится в ЕГРН и будет следовать за участком к вам.

Главный практический риск для покупателя — невозможность фактически пользоваться участком для собственных целей (строительство, ведение хозяйства), если участок на длительный срок сдан добросовестному арендатору. Этот риск усиливается особым правилом о сроке регистрации аренды:

Статья 26. Документы о правах на земельные участки 1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ) Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков 1. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4.
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Из этого следует важная развилка. Если договор аренды заключён на срок менее года и не зарегистрирован — запись об обременении могла вовсе не попасть в ЕГРН, тогда наличие аренды вы из выписки не увидите вовсе. Если же запись об аренде в ЕГРН есть — значит, договор, скорее всего, заключён на срок год и более (либо иное основание регистрации), то есть аренда «длинная» и будет обременять участок значительное время.

Дополнительный риск — преимущественное право арендатора и возможность «автоматического» возобновления аренды после окончания её срока:

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок 1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622.
— ст. 621 ГК РФ, п. 2

Арендатор, надлежаще исполнявший договор, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключить договор на новый срок, а если продолжает пользоваться участком без ваших возражений — договор считается возобновлённым на неопределённый срок. При бессрочном договоре вы сможете отказаться от него лишь с предупреждением арендатора за три месяца.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды 1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. 2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. Статья 619.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Вывод: аренда не блокирует саму регистрацию перехода права собственности, но риск для вас состоит в том, что вы приобретаете участок, которым ещё долго не сможете распорядиться в свою пользу: арендатор вправе пользоваться им на прежних условиях, имеет преимущественное право на продление аренды и может удерживать участок фактически бессрочно, если вы вовремя не заявите возражений.

Ответственность продавца и защита покупателя, который не знал об обременении

Закон возлагает на продавца обязанность передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц, если только покупатель прямо не согласился принять обременённую вещь:

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц 1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Это ключевая норма для вашей ситуации. Если вы купите участок, не будучи предупреждённым о существовании договора аренды (либо не приняв обременение осознанно), и впоследствии столкнётесь с тем, что арендатор пользуется участком, вы вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Защита срабатывает при условии, что продавец не докажет, что вы знали или должны были знать об аренде.

Однако здесь есть важная оговорка: обременение арендой отражено в ЕГРН, а сведения ЕГРН являются открытыми. Поэтому продавец может ссылаться на то, что вы «должны были знать» об аренде из выписки. Чтобы исключить такой аргумент, следует прямо зафиксировать в договоре купли-продажи либо согласие на покупку с обременением, либо, наоборот, гарантию продавца о том, что участок не обременён правами третьих лиц (с обязательством продавца снять обременение до сделки или снизить цену).

Механизм ответственности при нарушении права покупателя:

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462. Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Статья 463. Последствия неисполнения обязанности передать товар 1. Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. 2.
— п. 1 ст. 461 ГК РФ

Правило здесь строгое: продавец отвечает своими деньгами (возмещает убытки), если третье лицо по основанию, возникшему до сделки (здесь — ранее заключённый договор аренды), будет истребовать у вас участок или иным образом лишать вас возможности им пользоваться. При этом соглашение сторон об освобождении продавца от такой ответственности или об её ограничении недействительно — включить его в договор нельзя.

Смежная норма подчёркивает, что права арендатора защищены особенно сильно:

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
— ст. 613 ГК РФ, п. 2

Передача имущества в аренду не прекращает и не изменяет права третьих лиц на него — то есть заключённый ранее договор аренды остаётся полностью «живым» и после того, как продавец распорядится участком.

Вывод: если об аренде вы не были осведомлены и не согласились её принять, закон даёт вам рычаги против продавца — уменьшение цены либо расторжение договора, а при утрате возможности пользоваться участком — возмещение убытков. Ответственность продавца не может быть исключена договором. Но поскольку обременение видно в ЕГРН, надёжнее всего ещё до сделки зафиксировать в договоре гарантию продавца о свободном участке либо прямое условие-отлагание: продавец снимает аренду и погашает запись до регистрации перехода права.

Что проверить до сделки и как действовать в двух возможных сценариях

Практическая развилка зависит от того, нужен ли вам участок для собственного пользования и что содержится в договоре аренды. Решающие обстоятельства, которые следует выяснить до подписания договора купли-продажи:

1. Полный текст договора аренды — срок, размер арендной платы, цели использования, основания для досрочного расторжения. Запросите его у продавца; если он откажется предоставить — это серьёзный сигнал.
2. Срок аренды и её регистрацию — из выписки ЕГРН видно обременение; уточните, на сколько лет заключён договор и когда истекает.
3. Кто арендатор и есть ли на участке его имущество (постройки, посевы) — это влияет на сложность освобождения участка.
4. Соответствие вида разрешённого использования вашим целям.

Сценарий А — участок нужен вам свободным. До сделки требуйте, чтобы продавец расторг договор аренды и погасил запись об обременении в ЕГРН. Если арендатор не согласен расторгнуть (а при длительном договоре в одностороннем порядке продавец сделать это не может — только по суду при существенных нарушениях со стороны арендатора), продолжайте сделку лишь при соразмерном уменьшении цены с закреплением этого в договоре, либо откажитесь от покупки.

Сценарий Б — участок покупается как инвестиция/с сохранением арендатора. Вы принимаете на себя права арендодателя: арендная плата продолжит поступать уже вам. В этом случае в договоре купли-продажи прямо пропишите согласие на принятие обременённого участка и передачу вам прав арендодателя по договору аренды (уступка прав по договору, что в силу ст. 617 ГК происходит автоматически, но лучше зафиксировать).

Во всех случаях ключевое условие — не «знал/должен был знать» об аренде, а осознанное закрепление её судьбы в тексте договора:

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц 1. Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— п. 1 ст. 460 ГК РФ

Если продавец скрыл аренду или ввёл в заблуждение о том, что обременение «не помешает», а после сделки выяснится, что участком фактически пользуется арендатор, — вы вправе предъявить требование об уменьшении цены или расторжении договора к продавцу, а при утрате пользования — о возмещении убытков, поскольку ответственность продавца императивно установлена законом и не может быть исключена соглашением.

Вывод: регистрация сделки с обременением не заблокируется, но юридически и фактически аренда «перейдёт» к вам. До сделки обязательно получите договор аренды и выясните его срок; если участок нужен свободным — требуйте снятия обременения до сделки либо снижения цены; если готовы быть арендодателем — зафиксируйте это в договоре, иначе оставляете себе риск спора с продавцом по ст. 460–461 ГК РФ.

Арендная плата после покупки, возврат участка и судьба построек арендатора

После регистрации перехода права собственности вы встаёте на место арендодателя, и это касается и денежной стороны аренды. Арендная плата после смены собственника подлежит уплате уже вам как новому арендодателю:

Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

Размер арендной платы определён договором аренды, и вы не вправе произвольно его увеличить: изменение арендной платы возможно по соглашению сторон и, если договором не предусмотрено иное, не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Это значит, что, купив участок с действующей «длинной» арендой по старой (возможно, заниженной) ставке, вы на некоторое время «застреваете» на прежних условиях — ещё один аргумент требовать договор аренды до сделки и оценивать, насколько ставка вас устраивает.

При прекращении договора аренды обязанность арендатора — вернуть участок, а при просрочке возврата арендодатель вправе взыскать плату за всё время просрочки и убытки:

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. 4.
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Отсюда ваше право как нового собственника, если аренда прекратилась или арендатор пользуется участком после истечения срока: требовать возврата участка и взыскать арендную плату за время фактического пользования. Но пока договор аренды действует, вы не вправе принудительно вернуть участок без предусмотренных законом оснований (например, существенного нарушения договора арендатором).

Особый момент — строения на участке. Если на арендованном участке арендатор возвёл (или имеет) здание, сооружение, применяется принцип единства судьбы участка и недвижимости:

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Статья 553. (Статья утратила силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Статья 554.
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Хотя эта норма касается продажи недвижимости на участке, она отражает общий принцип: если на продаваемом участке находятся объекты недвижимости, они следуют судьбе участка, а их принадлежность влияет на объём прав, которые вы получите. Поэтому до сделки уточните, не числится ли на участке недвижимость (постройка, здание), принадлежащая арендатору либо третьему лицу, — иначе купленный участок окажется «обременён» не только правом аренды, но и правом на расположенное на нём строение, что существенно ограничит ваши возможности.

Вывод: после покупки арендная плата поступает вам, но её размер и условия пересматриваются только по соглашению сторон либо в пределах, допускаемых законом; пока договор аренды действует, вернуть участок вы не можете, а по истечении срока вправе взыскать плату за просрочку возврата. Проверьте также, нет ли на участке недвижимости арендатора — это дополнительное и очень существенное обременение.