Земельный участок в аренде с 1980 года, продление в 2003 году, сельсовет распался: можно ли выкупить участок без торгов

Действует ли договор аренды до сих пор (после продления 2003 г. и распада сельсовета)

Договор аренды, последний раз продлённый в 2003 году, не прекратился: после истечения срока вы продолжали пользоваться участком, а арендодатель не возражал и принимал арендную плату.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Это означает: ваш договор аренды возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок (ст. 610 ГК РФ). Отказаться от него каждая сторона вправе лишь с предупреждением за три месяца, и арендодатель такого отказа не заявлял — участок остаётся в вашем законном владении по сей день.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 2 ст. 617 ГК РФ

Правопреемство после распада сельсовета (органа местного самоуправления, передавшего документы) на судьбу арендного обязательства не влияет: смена арендодателя (передача участка в ведение другого органа) не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а права и обязанности арендодателя переходят к его правопреемнику. Для вашего права пользоваться участком и претендовать на выкуп реорганизация сельсовета препятствием не служит.

Вывод: ваш договор аренды юридически действителен и продолжает действовать до настоящего времени, несмотря на истечение формального срока в 2003 году и ликвидацию сельсовета; возобновлён на неопределённый срок, арендатором вы остаётесь.

Возможно ли получить участок в собственность без торгов (основания)

Утверждение администрации/земкомитета о том, что участок можно получить «только через торги», не универсально. По общему правилу продажа участков из государственной и муниципальной собственности действительно идёт с аукциона, но закон прямо устанавливает закрытый перечень случаев продажи без торгов:

Статья 39 3 . Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов 1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ) 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка
— п. 1, 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Для вашей ситуации принципиальны три ветки этого перечня.

Ветка А — на участке есть здание/дом на праве собственности. Если на участке расположен жилой дом или иное строение, зарегистрированное на вас:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ следует, что собственнику здания участок продаётся без торгов. Пункт 2² ст. 3 ФЗ-137 прямо подтверждает: такой участок можно выкупить независимо от того, когда был заключён договор аренды — до или после вступления в силу ЗК РФ.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации . С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ) 2 3 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) 2 4 .
— п. 2² ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ

Это основание снимает вопрос о том, была ли надлежащая регистрация договора: право выкупа собственника здания действует и по старому договору.

Ветка Б — участок используется для сельскохозяйственного производства (КФХ/сельхозорганизация). Если участок относится к землям сельхозназначения и передан в аренду более трёх лет назад, арендатор вправе выкупить его без торгов (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — в составе c1 выше), при отсутствии неустранённых нарушений земельного надзора:

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39 2 Земельного кодекса Российской Федерации , отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 03.07.2016 № 336-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 336-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ) ( Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.07.2003 № 113-ФЗ) Абзац.
— п. 4 ст. 10 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Ветка В — участок для ИЖС/ЛПХ/садоводства. Для гражданина, которому участок был предоставлен в аренду под индивидуальное жилищное строительство, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводство, закреплён отдельный механизм: если в течение 30 дней после опубликования извещения о предоставлении никто из иных граждан не заявил о намерении участвовать в аукционе, участок предоставляется вам в собственность без торгов.

1. земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ) 3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу. Статья 39 4 .
   — подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю.
— п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ

Вывод: получить участок в собственность без торгов возможно по одному из трёх оснований — при наличии на участке здания/дома на вашем праве собственности (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ, п. 2² ст. 3 ФЗ-137); при использовании участка для сельхозпроизводства свыше трёх лет (подп. 9 п. 2 ст. 39.3, п. 4 ст. 10 ФЗ-101-ФЗ); либо при аренде под ИЖС/ЛПХ/садоводство при отсутствии конкурирующих заявок (подп. 10 п. 2 ст. 39.3, п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Если ни одно из оснований не подходит, участок действительно подлежит предоставлению только с торгов — но не ранее проверки всех трёх.

Процедура, сроки рассмотрения заявления и цена выкупа

Заявление подаётся в уполномоченный орган (в вашем случае — администрация муниципального образования либо земельный комитет как её структурное подразделение). Договор аренды, заключённый и зарегистрированный в земельном комитете до введения системы ЕГРП, для целей обоснования права арендатора имеет силу — препятствием он не является.

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

Орган обязан рассмотреть заявление в срок не более 20 дней со дня его поступления, проверить основания отказа и либо подготовить проект договора купли-продажи, либо принять решение о предоставлении участка, либо выдать мотивированный отказ с перечислением всех оснований.

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— ст. 39.16 ЗК РФ (вводная), п. 17

Отказ допустим лишь по исчерпывающему перечню ст. 39.16 ЗК РФ. Важно: предоставление участка в аренде само по себе НЕ является основанием для отказа, если заявление подаёт обладатель права (арендатор) — об этом прямо говорит исключение в подп. 2 ст. 39.16. Такой формулировки отказ «потому что участок в аренде, а значит только торги» в законе нет.

Цена выкупа без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка:

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 . Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

Что подтверждает п. 1 ст. 2 ФЗ-137 (цена без торгов — в пределах льготного порога, для негородских территорий — 2,5 % кадастровой стоимости, для городов свыше 3 млн человек — 20 %):

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка
— п. 1 ст. 2 ФЗ № 137-ФЗ

Вывод: подайте письменное заявление о предоставлении участка в собственность без торгов с указанием конкретного основания (подп. 6/9/10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ); орган обязан рассмотреть его в 20 дней и либо подготовить договор купли-продажи, либо выдать мотивированный отказ. Цена не превысит кадастровую стоимость, при льготных основаниях — минимальный порог, установленный субъектом РФ (для иной местности — 2,5 % кадастровой стоимости).

Если откажут: обжалование отказа и альтернативы

Если уполномоченный орган откажет в предоставлении без торгов необоснованно (не отнесёт вас ни к одному из оснований подп. 6/9/10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ либо сошлётся на «аренду»), отказ подлежит оспариванию в суде в порядке административного судопроизводства.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Оспаривание производится в районный суд по месту нахождения органа, принявшего отказ, в срок три месяца со дня, когда вы узнали о нарушении права (получили отказ):

административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— п. 1 ст. 219 КАС РФ

В рамках административного иска можно требовать признания отказа незаконным и возложения на орган обязанности подготовить и направить проект договора купли-продажи. Это прямое восстановление вашего права на выкуп без торгов при наличии соответствующего основания.

Вывод: письменный отказ органа подлежит оспариванию в районном суде по правилам КАС РФ в течение 3 месяцев с момента получения отказа (ст. 219 КАС РФ). Одновременно рекомендуем запросить у органа мотивированное решение с указанием всех оснований — без него важно зафиксировать позицию органа письменно, чтобы исчислять срок и предмет обжалования.