Как подписать договор дарения земельного участка, если одаряемый в другом городе: варианты, документы, порядок

Форма договора дарения участка: обязательное нотариальное удостоверение

Важно зафиксировать ключевую отправную точку: с 13.12.2024 договор дарения НЕДВИЖИМОГО имущества, заключённый между гражданами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Земельный участок — это недвижимость, а вы и ваш родственник — оба граждане, поэтому на вас это правило распространяется напрямую.

Статья 574. Форма договора дарения 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает три тысячи рублей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению .
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Это означает, что «отправить договор по почте и подписать его каждому по месту жительства» с последующей подачей в Росреестр в простой письменной форме больше НЕДОСТАТОЧНО. Договор дарения участка между гражданами должен быть удостоверен нотариусом — одного лишь обмена подписанными экземплярами недостаточно, поскольку обязательность нотариальной формы установлена законом (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Правило о том, что письменный договор можно заключить обменом документами (ст. 434 ГК РФ), здесь не спасает: оно уступает специальной норме о нотариальной форме для дарения недвижимости.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Дарение — сделка безвозмездная: если в договоре будет встречное предоставление (например, оплата или обязанность одаряемого что-то передать взамен), договор дарением не признаётся и к нему применяются правила о притворной сделке. Поэтому в тексте договора не должно быть никаких встречных обязанностей одаряемого — только безвозмездная передача участка в собственность.

Вывод: договор дарения земельного участка родственнику подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Дистанционное подписание через пересылку по почте без участия нотариуса невозможно — потребуется нотариус, а для удалённой стороны — доверенность на представителя (подробнее в следующем блоке).

Как подписать договор, если одаряемый в другом городе: доверенность или личное присутствие у нотариуса

Поскольку договор теперь удостоверяется нотариусом, дистанционный вопрос решается иначе. Нотариус удостоверяет волю сторон сделки: даритель (вы) и одаряемый (родственник) должны либо явиться к нотариусу лично, либо выдать представителя. Явка САМИХ сторон в один и тот же нотариальный орган одновременно, как правило, нужна, чтобы нотариус проверил дееспособность и волеизъявление каждого.

В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ) В случае, если согласие на совершение сделки не полностью дееспособным лицом дает его родитель, усыновитель или попечитель, проверяются их полномочия. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Статья 43. Проверка дееспособности граждан, правоспособности юридических лиц, наличия волеизъявления заявителей, а также полномочий представителей (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) При удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. (В редакции Федерального закона от 27.12.2019 № 480-ФЗ ) В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.
— ст. 43 Основ законодательства о нотариате

Закон допускает, чтобы за совершением нотариального действия от имени стороны обращался представитель — его полномочия проверяются по доверенности. Поэтому одаряемый, живущий в другом городе, вправе выдать у себя по месту жительства НОТАРИАЛЬНО удостоверенную доверенность на конкретное лицо (представителя), которое явится к нотариусу и подпишет договор дарения от его имени или будет представлять его при удостоверении сделки.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Такая доверенность на подписание договора, требующего нотариальной формы, а также на подачу заявления о госрегистрации перехода права, в силу прямого указания закона удостоверяется нотариусом. Это удобно и для одаряемого: он оформляет доверенность у нотариуса в своём городе, а ваш представитель (или ваш нотариус) работает здесь.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Доверенность действует год, если в ней не указан иной (в том числе более короткий) срок, и обязана содержать дату совершения — иначе она ничтожна. Практический итог для вашей ситуации:

Способ 1 (наиболее надёжный). Вы как даритель лично являетесь к нотариусу по месту нахождения участка (или по месту своего жительства). Одаряемый в своём городе у нотариуса оформляет нотариальную доверенность на представителя, который явится и подпишет договор от его имени, либо он сам приезжает к нотариусу. Нотариус удостоверяет договор и направляет документы в Росреестр в электронной форме.

Способ 2. Каждый из вас удостоверяет свою подпись/доверенность отдельно (одаряемый — через нотариуса в своём городе с последующей передачей доверенности), а сторона сделки, которую нужно удостоверить лично, присутствует на месте.

Вывод: подписать договор дарения дистанционно можно через НОТАРИАЛЬНУЮ доверенность: одаряемый оформляет её у нотариуса в своём городе (ст. 185.1 ГК, ст. 59 Основ о нотариате), представитель подписывает и удостоверяет договор у нотариуса здесь. Простой обмен по почте без нотариуса законом теперь не допускается.

Необходимые документы для договора дарения и регистрации перехода права

Перечень документов складывается из тех, что нужны нотариусу для удостоверения сделки, и тех, что нужны Росреестру для регистрации перехода права.

Для нотариуса и регистрации вам потребуются:

1. Договор дарения (составляется, как правило, самим нотариусом или по согласованию с ним) — с однозначным описанием предмета (кадастровый номер, категория земель, вид разрешённого использования, площадь, адрес);
2. Паспорта сторон (и доверенность на представителя, если одаряемый действует через него);
3. Документ, подтверждающий ваше право собственности на участок, и выписка из ЕГРН (сведения о правообладателе, кадастровый номер, обременения);
4. Правоустанавливающий документ на участок (договор купли-продажи, свидетельство, акт и т.п.);
5. Нотариально удостоверенное согласие супруга — ЕСЛИ участок приобретён в браке и является общим имуществом (см. отдельный блок);
6. Документ об уплате госпошлины (нотариусу — за удостоверение сделки, Росреестру — за регистрацию перехода права).

Про «кадастровый паспорт»: этот документ ОТМЕНЁН с 1 января 2017 года. Сейчас все сведения (кадастровый номер, характеристики участка) содержатся в ЕГРН и подтверждаются выпиской из ЕГРН, которую нотариус и регистратор запрашивают самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия — от вас её оригинал в большинстве случаев не требуют, но иметь на руках актуальную выписку полезно.

Подача на регистрацию. Важный момент, упрощающий задачу при дистанционном оформлении: при нотариальном удостоверении сделки нотариус САМ направляет документы в Росреестр в электронной форме (это его обязанность в силу законодательства о нотариате и ст. 18, 59 ФЗ № 218-ФЗ), поэтому лично посещать МФЦ ни вам, ни одаряемому, как правило, не потребуется.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— ч. 1, 2 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

Заявление о госрегистрации представляется в орган регистрации прав, а при нотариально удостоверенной сделке оно формируется и подаётся нотариусом.

Вывод: минимальный набор документов — договор дарения (удостоверенный нотариусом), паспорта сторон (и нотариальная доверенность на представителя одаряемого), документ о праве собственности и выписка из ЕГРН, нотариальное согласие супруга (если участок нажит в браке), оплаченные госпошлины. Кадастровый паспорт не нужен — он заменён выпиской из ЕГРН. Регистрацию перехода права при нотариальной сделке инициирует сам нотариус в электронном виде.

Согласие супруга дарителя — обязательное условие при нажитом в браке участке

Если земельный участок был приобретён (приватизирован, куплен, получен возмездно) в период брака и не является вашим личным имуществом, он относится к общему имуществу супругов. Дарение — это сделка по распоряжению таким имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, а сама сделка подлежит обязательной госрегистрации.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для заключения такой сделки одним из супругов закон прямо требует нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если согласие не получено, супруг, чьё согласие отсутствовало, вправе в течение года оспорить сделку в суде (ст. 35 СК РФ), что создаёт риск для одаряемого.

Когда согласие НЕ нужно: если участок — ваше личное имущество (получен в дар, по наследству, по безвозмездной сделке, приватизирован до брака), либо если брачным договором установлен раздельный режим этого имущества.

Вывод: если участок нажит в браке и оформлен на вас, к пакету документов ОБЯЗАТЕЛЬНО добавляется нотариально удостоверенное согласие вашего супруга на дарение; без него нотариус не удостоверит договор, а Росреестр приостановит/откажет в регистрации. Если участок — ваше личное имущество, согласие не требуется.

Налог (НДФЛ) и госпошлины

НДФЛ у одаряемого. По общему правилу доход в виде подаренного имущества облагается НДФЛ по ставке 13% от кадастровой стоимости. Но для близких родственников предусмотрено освобождение.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу РФ. Перечень охватывает: супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых), дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестёр. Соответствующий перечень родственников закреплён в ст. 14 СК РФ.

Вывод по налогу: если ваш родственник — супруг, ребёнок, родитель, внук, бабушка/дедушка, брат или сестра, НДФЛ платить не нужно. Если это ДРУГОЙ родственник (например, дядя, тётя, племянник, двоюродный брат), одаряемый обязан задекларировать доход и уплатить НДФЛ 13% с кадастровой стоимости участка.

Госпошлины. Понадобятся два платежа: (1) нотариальный тариф за удостоверение договора дарения — исчисляется по правилам ст. 333.24 НК РФ пропорционально сумме сделки, а также оплата услуг правового и технического характера нотариуса; (2) госпошлина за госрегистрацию перехода права собственности на земельный участок — для физических лиц составляет 2 000 рублей (ст. 333.33 НК РФ), если иное не установлено для конкретного случая.

Вывод: при дарении близкому родственнику НДФЛ не возникает; при ином родственнике — 13% с кадастровой стоимости. Расходы на оформление складываются из нотариального тарифа и госпошлины ~2 000 руб. за регистрацию. Конкретные суммы нотариального тарифа зависят от региона и кадастровой/инвентаризационной стоимости — их нотариус рассчитает при обращении.

Риски и альтернативный порядок: если стороны не могут встретиться одним нотариусом

Развилка 1 — одаряемый может оформить доверенность. Самый удобный и законный путь при удалённом одаряемом: он у нотариуса в своём городе выдаёт нотариальную доверенность (ст. 185.1, 186 ГК, ст. 59 Основ о нотариате), по которой представитель подпишет и засвидетельствует договор у нотариуса здесь. Даритель либо лично приходит к нотариусу, либо (по тем же правилам) действует через представителя — но учтите, что нотариус при удостоверении сделки обязан проверить дееспособность и волеизъявление, и личное присутствие сторон предпочтительно.

Развилка 2 — родственник не относится к близким родственникам. Тогда помимо обычных процедур у одаряемого возникает обязанность уплатить НДФЛ 13% (см. предыдущий блок). Оценка целесообразности дарения в этом случае требует отдельного решения.

Риск — одаряемый вправе отказаться от дара. Закон прямо даёт одаряемому право отказаться от дара до его передачи, а при письменной форме договора — оформить отказ также письменно (ст. 573 ГК).

Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (
— п. 2 ст. 573 ГК РФ

Это защитная норма на случай, если одаряемый передумает: договор будет считаться расторгнутым. Поэтому до оплаты нотариальных и регистрационных расходов уместно подтвердить готовность одаряемого принять дар.

Риск — отмена дарения. Дарение необратимо только после завершения: если даритель передумает ДО удостоверения договора и регистрации, он вправе отказаться. После регистрации перехода права отмена дарения возможна лишь в ограниченных случаях (ст. 578 ГК РФ — например, покушение одаряемого на жизнь дарителя), поэтому к столь значимой сделке стоит отнестись взвешенно.

Вывод: при удалённом одаряемом рабочий алгоритм — нотариальная доверенность от него в своём городе + личная явка дарителя к нотариусу (или его представитель по доверенности), нотариус удостоверяет договор и сам направляет документы на регистрацию. Если родственник не входит в перечень освобождённых от НДФЛ — планируйте уплату 13%. Перед расходами подтвердите, что одаряемый согласен принять дар.