Может ли стороннее лицо выкупить или арендовать земельный участок под домом, если у собственников дома участок не оформлен

Исключительное право собственников дома на выкуп/аренду участка; право третьих лиц отсутствует

Ключевая норма прямо устанавливает, что только собственники зданий обладают исключительным правом на приобретение участка под зданием:

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
   — п. 1–2 ст. 39.20 ЗК РФ

Это означает, что в отношении участка под вашим домом именно шестеро сособственников дома (в силу п. 2 ст. 39.20 — «на праве общей долевой собственности») являются единственными лицами, которым участок может быть предоставлен в собственность или в аренду без проведения торгов. Постороннее лицо, не являющееся собственником (или иным правообладателем) дома, такого исключительного права не имеет.

Продажа такого участка без торгов возможна именно и только собственникам расположенных на нём зданий:

1. земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
   — п. 2 пп. 6 ст. 39.3 ЗК РФ

Закреплён и базовый принцип единства судьбы участка и строения, подчиняющий распоряжение землёй наличию на ней чужого объекта:

1. единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
   — п. 1 пп. 5 ст. 1 ЗК РФ

Препятствие для предоставления участка третьему лицу. Даже если постороннее лицо обратится в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде этого участка, орган обязан отказать, поскольку на участке расположено здание, принадлежащее другим гражданам, и заявление подаёт не собственник этого здания:

1. на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них
   — п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Вывод: стороннее лицо не вправе ни выкупить, ни взять в аренду участок под вашим домом — исключительное (без проведения торгов) право на приобретение этого участка в собственность или в аренду принадлежит только собственникам дома (всем шестерым совместно — для собственности; любому из них — для оформления аренды).

Кто именно вправе оформить участок: порядок для 6 сособственников дома

Дом находится в общей долевой собственности шести лиц. Закон различает два варианта оформления, и от этого зависит, кто подаёт заявление.

Для выкупа в общую долевую собственность — требуется совместное обращение всех сособственников:

1. Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган
   — п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ

Для оформления в аренду — достаточно заявления любого из сособственников, остальные привлекаются к договору с множественностью лиц на стороне арендатора:

1. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок. 7. В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды. 8.
   — п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ

Поскольку участок не сформирован («не оформлен») и не поставлен на кадастровый учёт, сначала он должен быть образован. С заявлением о предварительном согласовании предоставления (чтобы участок образовать или уточнить его границы) может обратиться любой правообладатель дома:

1. подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" . В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении
   — п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ

Порядок образования участка установлен ст. 11.3 ЗК РФ: из государственных (в том числе неразграниченных) земель участок образуется на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (при отсутствии утверждённого проекта межевания). Факт того, что участок «в собственности у государства» и ранее не оформлялся, не лишает собственников дома права на его приобретение — напротив, это типичная ситуация предоставления участка из неразграниченных земель.

Вывод: для выкупа участка в собственность должны совместно обратиться все шестеро сособственников; для оформления аренды достаточно заявления любого из них; для предварительного согласования (образования участка, которого пока нет) — также достаточно обращения любого сособственника дома.

Какой орган принимает решение и права собственников до оформления участка

Участок находится в неразграниченной государственной собственности на территории городского округа Уфа. Распоряжение такими участками осуществляет орган местного самоуправления городского округа:

1. Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 334-ФЗ) органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом
   — п. 2 ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»

Это означает, что заявление о предоставлении (предварительном согласовании) участка подаётся в Администрацию (орган местного самоуправления) городского округа город Уфа.

До момента оформления прав на землю собственники дома сохраняют право пользования участком под домом в силу закона — посторонние лица не могут «перехватить» участок, а само право пользования защищено и в случае передачи участка третьему лицу:

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком
   — п. 1–2 ст. 271 ГК РФ

Дополнительно собственник здания на чужом участке имеет преимущественное право покупки/аренды участка, и нарушение этого права позволяет требовать устранения нарушений (негаторный иск):

1. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу
   — п. 3 ст. 35 ЗК РФ

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения
— ст. 304 ГК РФ

Важный риск. Если кто-то из сособственников либо постороннее лицо станет использовать участок сверх того, что предусмотрено законом (например, самовольно займёт прилегающую государственную землю без надлежащего оформления), наступает административная ответственность:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Вывод: заявление подаётся в Администрацию городского округа город Уфа (орган, распоряжающийся неразграниченными землями). До оформления участка собственники дома вправе им пользоваться в объёме, необходимом для дома, и защищать это право негаторным иском; предоставление участка постороннему лицу при наличии на нём чужого дома неправомерно и подлежит оспариванию.

Если участок всё же предоставят/продадут третьему лицу: последствия и защита

Основной риск для собственников — не законный переход участка к постороннему лицу (он, как показано выше, запрещён), а бездействие самих собственников, из-за которого земля остаётся неоформленной. Однако если участок всё же будет незаконно предоставлен третьему лицу (например, ошибочно, без учёта расположенного на нём дома), собственники вправе восстановить своё право.

Такой акт органа местного самоуправления (решение о предоставлении участка), не соответствующий закону и нарушающий права собственников дома, может быть признан недействительным, а нарушенное право — восстановлено, поскольку предоставление участка под чужим домом противоречит п. 1 ст. 39.20 и п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ (исключительное право — за собственниками здания, а отказ третьему лицу обязателен).

Собственники дома также вправе требовать устранения всяких нарушений, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ — негаторный иск), включая случаи, когда третье лицо претендует на участок под домом.

Ветка защиты через суд. Если участок был незаконно предоставлен в аренду или продан третьему лицу до того, как его оформили вы, приоритет остаётся у собственников дома: (1) признание решения органа о предоставлении участка недействительным (по правилам об оспаривании решений органов госвласти/МСУ — гл. 22 КАС РФ, рассматривается районным судом по месту нахождения органа или участка); (2) при необходимости — негаторный иск (ст. 304 ГК РФ, районный суд по месту нахождения недвижимости). Подсудность в обеих ветках — районный суд (иски о правах на недвижимое имущество и об оспаривании решений органов), срок — общий трёхлетний исковой срок давности.

Вывод: предоставление участка под домом постороннему лицу незаконно и может быть оспорено собственниками дома; им следует незамедлительно самим инициировать оформление участка, чтобы зафиксировать приоритет.