Имеет ли гражданин с удостоверением «проживающего в зоне с льготным социально-экономическим статусом» федеральное право на аренду участка ИЖС без торгов
Земельный кодекс устанавливает закрытый перечень случаев предоставления участка в аренду без торгов. Для льготных категорий граждан это позволяет пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — но лишь для тех, кто имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами:
- земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации; 15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации; 18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
— пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ
Разбор: эта норма — отсылочная: она даёт право без торгов только при наличии отдельной федеральной (или региональной) гарантии получения участка. Поэтому решающий вопрос — наделяет ли Закон РФ № 1244-1 гражданина, проживающего в зоне с льготным социально-экономическим статусом, правом на первоочередное/внеочередное получение земельного участка.
Категория «проживающий в зоне с льготным социально-экономическим статусом» — это п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона № 1244-1:
- граждане, постоянно проживающие (работающие) на территории зоны проживания с льготным социально-экономическим статусом; (В редакции Федерального закона от 24.11.1995 № 179-ФЗ) 9) граждане, постоянно проживающие (работающие) в зоне отселения до их переселения в другие районы; (В редакции Федерального закона от 24.11.1995 № 179-ФЗ) 10) граждане, занятые на работах в зоне отселения (не проживающие в этой зоне); 11) граждане, выехавшие добровольно на новое место жительства из зоны проживания с правом на отселение в 1986 году и в последующие годы; (В редакции Федерального закона от 24.11.1995 № 179-ФЗ) 12) военнослужащие, лица начальствующего и рядового состава органов внутренних дел, Государственной противопожарной службы, проходящие (проходившие) военную службу (службу)* в зоне отчуждения, зоне отселения, зоне проживания с правом на отселение и зоне проживания с льготным социально-экономическим статусом. (В редакции Федерального закона от 25.07.2002 № 116-ФЗ) Если радиационный ущерб причинен и (или) риск его причинения увеличился вследствие умысла потерпевшего, то в возмещении вреда и мерах социальной поддержки потерпевшему должно быть отказано либо размер их должен быть уменьшен по решению суда.
— п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона РФ № 1244-1
Разбор: ваш статус отнесён к отдельной категории (п. 8), для которой объём мер поддержки закреплён специально в ст. 19 этого же Закона. Именно из неё, а не из общих норм для других категорий, определяется, какие гарантии вам положены.
Меры социальной поддержки для граждан, проживающих в зоне с льготным социально-экономическим статусом, перечислены исчерпывающе в ст. 19 Закона № 1244-1:
Гражданам, указанным в пункте 8 части первой статьи 13 настоящего Закона, предоставляются меры социальной поддержки, предусмотренные пунктами 5, 7, 10 и 11 части первой статьи 18 настоящего Закона. Кроме того, им гарантируются: 1) ежемесячная денежная компенсация в размере 20 рублей при условии постоянного проживания до 2 декабря 1995 года; 2) ежемесячная денежная компенсация работающим в организациях зоны независимо от организационно-правовой формы и формы собственности и занимающимся в указанной зоне предпринимательской деятельностью в соответствии с законодательством Российской Федерации в размере 80 рублей при условии постоянного проживания (работы) до 2 декабря 1995 года; 3) ежемесячная денежная выплата в повышенном размере пенсий и пособий неработающим пенсионерам и инвалидам, детям-инвалидам при условии постоянного проживания до 2 декабря 1995 года - 74 рубля 13 копеек. Выплата дополнительного пособия зарегистрированным в установленном порядке безработным в размере 50 рублей при условии постоянного проживания до 2 декабря 1995 года; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 4) ежегодный дополнительный оплачиваемый отпуск работающим в зоне продолжительностью семь календарных дней без учета дополнительного отпуска за работу с вредными условиями труда при условии постоянного проживания (работы) до 2 декабря 1995 года;
— ст. 19 Закона РФ № 1244-1, п. 5, пп. 1
Разбор: ст. 19 предоставляет гражданам вашей категории лишь часть мер граждан, проживающих в зоне с правом на отселение (ссылка на пп. 5, 7, 10, 11 ст. 18 — речь о денежных компенсациях, отпусках, пособиях), плюс собственные компенсации. Среди них нет ни первоочередного, ни внеочередного получения земельных участков. Значит, федеральная гарантия, на которую ссылается пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, на граждан категории п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона № 1244-1 не распространяется.
Для сравнения: гарантия внеочередного получения земельных участков и строительных материалов существует, но адресована иной категории — эвакуированным и переселённым из зон отчуждения и отселения (п. 6 ч. 1 ст. 13), её содержит п. 9 ст. 17 Закона № 1244-1:
- внеочередное получение земельных участков и приобретение строительных материалов для строительства индивидуальных жилых домов; 10) первоочередное право вступления в кооперативы по строительству и эксплуатации гаражей и стоянок для транспортных средств (включая водные); (В редакции Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ) 11) преимущественное обеспечение местами в организациях социального обслуживания, предоставляющих социальные услуги в стационарной форме; (В редакции Федерального закона от 28.11.2015 № 358-ФЗ) 12) внеочередное обеспечение детей местами в дошкольных образовательных организациях, в специализированных детских учреждениях лечебного и санаторного типа; (В редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 185-ФЗ) 13) ежегодная компенсация на оздоровление в размере 100 рублей. (Статья в редакции Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ) Статья 18. Возмещение вреда и меры социальной поддержки граждан, постоянно проживающих (работающих) на территории зоны проживания с правом на отселение Гражданам, указанным в пункте 7 части первой статьи 13 настоящего Закона, гарантируются: 1) ежемесячная денежная компенсация в зависимости от времени проживания: с 26 апреля 1986 года - в размере 40 рублей; со 2 декабря 1995 года - в размере 20 рублей. Детям, находившимся на территории зоны в состоянии внутриутробного развития и родившимся до 1 апреля 1987 года, устанавливается ежемесячная денежная компенсация в размере 40 рублей;
— п. 9 ст. 17 Закона РФ № 1244-1
Разбор: эта норма распространяется только на граждан, эвакуированных из зоны отчуждения или переселенных из зоны отселения (п. 6 ч. 1 ст. 13), и в этой же ст. 17 перечня гарантий для «зоны с льготным социально-экономическим статусом» нет. Поскольку ваше удостоверение относится к категории п. 8 (льготный социально-экономический статус), эта гарантия к вам неприменима — при этом вывод согласуется с ранее установленной практикой для чернобыльцев (подтверждение статуса не равно праву на безторговые участки).
Вывод по вопросу: федеральное законодательство не предоставляет гражданину с удостоверением «проживающего в зоне с льготным социально-экономическим статусом» право на получение земельного участка ИЖС в аренду без проведения торгов. Само по себе наличие чернобыльского удостоверения и указанного в нём статуса основанием для безторгового предоставления не является: гарантия ст. 17 (внеочередное получение участков) закреплена за иной категорией (эвакуированные/переселённые из зон отчуждения и отселения), а для вашей категории (п. 8 ч. 1 ст. 13) меры поддержки, перечисленные в ст. 19 Закона № 1244-1, права на спорные участки не включают.
Каков порядок предоставления участка ИЖС, если безторгового основания нет, и чем руководствуется администрация
Даже при отсутствии у гражданина льготного безторгового основания предоставление участков для ИЖС имеет свои особенности (ст. 39.18 ЗК РФ): администрация обязана в течение 20 дней разместить извещение о предоставлении либо принять мотивированный отказ, а договор аренды заключается без торгов только в случае, если по истечении 30 дней со дня размещения извещения не поступило заявлений иных граждан на участие в аукционе:
Если по истечении тридцати дней со дня размещения извещения на официальном сайте заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ, от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в двух экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39 15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , и направляет указанное решение заявителю
— п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ
Разбор: эта норма показывает, что «без торгов» при ИЖС — не безусловное право, а результат аукционной процедуры при отсутствии конкуренции. Если в течение 30-дневного срока, установленного п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ, другие граждане подадут заявления о намерении участвовать в аукционе — участок предоставляется на торгах. Поэтому, если администрация настаивает на торгах именно из-за поступивших конкурентных заявлений, её позиция соответствует п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ.
При этом в ответ на ваше заявление администрация обязана в течение 20 дней либо разместить извещение, либо принять мотивированный отказ по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ:
В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ
Разбор: отказ в предоставлении участка без торгов правомерен, в частности, когда заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ):
с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ
Разбор: поскольку, как установлено в предыдущем блоке, ваша категория федеральными законами не наделена правом безторгового приобретения участков, отказ администрации (либо настаивание на аукционе) при размещённом извещении и поступивших в 30-дневный срок иных заявлениях имеет нормативное основание. Отказ администрации должен быть мотивирован со ссылкой на конкретное основание ст. 39.16 ЗК РФ — если же отказ немотивирован или не основан на законе, его можно оспорить.
Вывод по вопросу: администрация правомерно привлекает вас к торгам, если отсутствует ваше льготное основание и по извещению (ст. 39.18 ЗК РФ) в 30-дневный срок поступили конкурирующие заявления. Участок в аренду без торгов вам может быть предоставлен только в единственном случае — если по извещению иных заявлений не поступило (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Требовать же безусловного предоставления без торгов именно на основании чернобыльского удостоверения с зоной льготного социально-экономического статуса — неправомерно.
Что делать при отказе администрации и какие есть шансы
Если администрация откажет вам в предоставлении участка (в том числе по пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ — отсутствие права на безторговое приобретение), такой отказ можно оспорить в суде по правилам административного судопроизводства (глава 22 КАС РФ). Ст. 218 КАС РФ прямо закрепляет право гражданина обжаловать решения и действия органа местного самоуправления:
Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы
— п. 1 ч. 1 ст. 218 КАС РФ
Разбор: это общая процессуальная гарантия — вы вправе обжаловать любой немотивированный или незаконный отказ администрации в предоставлении участка. Но успех такого обжалования зависит от того, есть ли у вас действительное право на участок без торгов. Если такого права на федеральном уровне нет (как для вашей категории п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона № 1244-1), суд не обяжет администрацию предоставить участок вне конкурса.
Если право на безторговое предоставление установлено законом субъекта РФ (что допускает пп. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ — «законами субъектов Российской Федерации»), то в этом случае отказ администрации будет незаконным и подлежит отмене. Поскольку ваш регион не назван, это ключевой подлежащий проверке факт: необходимо изучить земельное законодательство субъекта РФ, в котором испрашивается участок, — во многих регионах для граждан отдельных категорий (в отдельных случаях и чернобыльцев) могут быть установлены собственные основания безторгового предоставления участков для ИЖС.
Вывод по вопросу: отказ администрации в безторговом предоставлении участка оспорим в суде по ст. 218 КАС РФ, однако суд встанет на вашу сторону только при наличии действительного права на безторговое получение. На федеральном уровне такого права для категории «зона с льготным социально-экономическим статусом» нет, поэтому шансы на судебную победу зависят от того, установлено ли такое право законом вашего субъекта РФ (проверьте региональное законодательство) либо от того, что по извещению ст. 39.18 ЗК РФ не поступило иных заявлений (тогда участок предоставляется в аренду без торгов по п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).
Сроки обжалования отказа и сроки рассмотрения заявления
Если вы получили отказ администрации (или иной акт, с которым не согласны), на его оспаривание установлен трёхмесячный срок, исчисляемый со дня, когда вам стало известно о нарушении прав:
административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Разбор: административное исковое заявление об оспаривании отказа администрации в предоставлении участка подаётся в районный суд в течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении права. Пропуск этого срока без уважительных причин — самостоятельное основание для отказа в удовлетворении требований.
Сроки самой процедуры предоставления участка для ИЖС закреплены в ст. 39.18 ЗК РФ: администрация в течение 20 дней со дня заявления размещает извещение либо принимает решение об отказе (п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ); заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе принимаются в течение 30 дней со дня размещения извещения (п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ), и лишь при их отсутствии в срок не позднее 10 дней готовится проект договора аренды с вами без торгов (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).
Вывод по срокам и органам: обжалование отказа — в районный суд по правилам КАС РФ, срок — 3 месяца (ч. 1 ст. 219 КАС РФ); ответчик — орган местного самоуправления, отказавший в предоставлении участка. Срок рассмотрения вашего заявления о предоставлении участка администрацией ограничен 20 днями; решение о безторговой аренде принимается администрацией не позднее 10 дней после истечения 30-дневного срока на конкурирующие заявления (ст. 39.18 ЗК РФ).
Риски: обязательность торгов при отсутствии льготного основания
Общее правило земельного законодательства — предоставление участков публичной собственности на аукционе. Исключения из него исчерпывающе перечислены в законе:
Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
— п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ
Разбор: для случая аренды (а не продажи) аналогичное общее правило и такой же закрытый перечень исключений закреплены соответственно в ст. 39.6 ЗК РФ (пп. 14 п. 2 которой уже рассмотрен). Это означает: если гражданин не попадает ни в одно из исключений, торги для него обязательны, и предоставление участка в аренду в обход аукциона будет незаконным.
Риск для заявителя с удостоверением «зоны с льготным социально-экономическим статусом» заключается именно в том, что его категория (п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона № 1244-1) не входит в федеральный перечень лиц, имеющих право на первоочередное/внеочередное приобретение участков (это лишь граждане, указанные в п. 6 и связанных нормах Закона № 1244-1). Следовательно:
- если региональным законом вашего субъекта РФ льгота не установлена — вы обязаны участвовать в торгах на общих основаниях;
- единственный случай получения участка в аренду без торгов для ИЖС без льготы — когда по извещению ст. 39.18 ЗК РФ не поступило конкурирующих заявлений (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ);
- попытка получить участок вне аукциона без правового основания грозит отказом по пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, который будет признан законным.
Вывод по рискам: применительно к вашей категории п. 8 ч. 1 ст. 13 Закона № 1244-1 торги для получения участка ИЖС в аренду обязательны, кроме случаев установления льготы региональным законом либо отсутствия конкурирующих заявлений по ст. 39.18 ЗК РФ. Настаивание администрации на участии в торгах в вашей ситуации, по общему правилу, законно.
