Прекратилась ли аренда по истечении 5-летнего срока
Аренда по постановлению 1994 года была установлена на 5 лет, следовательно, её исходный срок истёк в 1999 году. Вопрос — прекратилась ли аренда и не возобновилась ли она на неопределённый срок, зависит от фактического продолжения пользования участком.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. 2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 3.
— п. 2 ст. 621 ГК РФ
Разбор. Пункт 2 ст. 621 ГК РФ возобновляет договор на неопределённый срок лишь при двух условиях одновременно: арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не заявил возражений. Для применения этой нормы к фактам клиента необходимо установить два обстоятельства: (1) продолжала ли женщина фактически пользоваться участком после 1999 года (например, платила ли арендную плату, принимал ли её арендодатель, велось ли там какие-либо работы), и (2) не было ли со стороны администрации возражений о прекращении аренды. Если она участком не пользовалась или администрация заявляла возражения — аренда прекратилась в 1999 году, и постановление 1994 года никаких прав в настоящее время не порождает.
Одновременно применяется ст. 610 ГК РФ: если аренда не продлена и участок де-факто не используется, на неопределённый срок она не возобновляется.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
— ст. 610 ГК РФ, п. 2
Разбор. Максимальный срок аренды участка под жилищное строительство по современному ЗК РФ (пп. 3 п. 8 ст. 39.8) — 20 лет, но весь вопрос в том, продолжает ли существовать аренда как таковая после истечения исходного срока и не была ли она прекращена. Само по себе «никто принудительно не изымал» участок не означает сохранения аренды: арендная обязанность прекращается истечением срока и возвратом незанятого участка, а отсутствие формального акта об изъятии не продлевает срочную аренду автоматически.
Вывод: при отсутствии у женщины построенного и зарегистрированного дома и при отсутствии доказательств фактического продолжения пользования и принятия арендной платы после 1999 года аренда по постановлению 1994 года прекратилась по истечении 5-летнего срока. Утверждение, что «участок до сих пор в аренде, ведь не изымали», юридически несостоятельно — срочная аренда прекращается истечением срока без формального акта об изъятии.
Право выкупа и аренды участка без торгов при отсутствии построенного дома
Ключевой факт ситуации — дом так и не построен. Именно этот факт блокирует все льготные основания для приобретения участка без торгов, которыми она могла бы воспользоваться.
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Разбор. Исключительное право на приобретение в собственность или аренду без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ принадлежит только собственникам зданий и сооружений, расположенных на участке. У женщины нет ни дома, ни объекта незавершённого строительства (техпаспорт и план участка — это не объект недвижимости, а лишь документы на участок). Поэтому ст. 39.20 ЗК РФ к ней неприменима: без объекта на участке исключительного права на выкуп не возникает.
Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации . С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.07.2011 № 214-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 212-ФЗ) 2 3 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.07.2008 № 141-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ ) 2 4 .
— п. 2² ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ
Разбор. Аналогично переходная норма п. 2² ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ закрепляет право выкупа находящихся в аренде участков только за «собственниками зданий, строений, сооружений», что прямо указано в начальной фразе нормы. Поскольку у женщины дома нет, на этот переходный механизм она опереться не может.
Вывод: без построенного и зарегистрированного жилого дома (или объекта незавершённого строительства) женщина не имеет права на выкуп участка без торгов и на его первоочередную аренду без торгов. Единственная её возможность на льготных основаниях — подать заявление по ст. 39.18 ЗК РФ для ИЖС/ведения ЛПХ, но это не гарантирует предоставления именно этого участка без торгов, а лишь запускает процедуру с публикацией извещения и возможностью проведения аукциона при поступлении конкурирующих заявлений от других граждан.
Законность выставления участка на торги
Законность торгов зависит от двух развилок: (1) считается ли участок и сейчас обременённым арендой в пользу женщины, и (2) не нарушен ли порядок предоставления участков, предназначенных для ИЖС.
указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса; 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо гражданина, не обладающего правом участия (членства) в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе, имеющего право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации либо на приобретение земельного участка в соответствии со статьей 39 18 настоящего Кодекса (если такой земельный участок является садовым), а также за исключением собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);
— п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ
Разбор. Пункт 2 ст. 39.16 ЗК РФ запрещает органу предоставлять участок, который уже передан в аренду, любому иному лицу, кроме обладателя права. Если право аренды женщины до сих пор числится в ЕГРН (договор аренды был зарегистрирован) и не прекращено в установленном порядке — участок «занят», и администрация не вправе распоряжаться им по аукциону до разрешения вопроса об аренде. В этом случае аукцион будет проведён с нарушением закона.
могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 449 ГК РФ
Разбор. Если аренда по-прежнему формально существует (зарегистрирована в ЕГРН и не прекращена судебным решением или соглашением), выставление такого участка на торги нарушает п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ. Нарушение порядка предоставления является основанием для признания торгов недействительными по п. 1 ст. 449 ГК РФ по иску заинтересованного лица (женщины) в течение одного года со дня проведения торгов, с последствием в виде недействительности договора с победителем (п. 2 ст. 449 ГК РФ).
Однако если аренда прекратилась (срок истёк в 1999 году, участок не использовался, права в ЕГРН не зарегистрированы или погашены) — участок свободен, и администрация вправе выставить его на торги. Для участков, предназначенных для ИЖС, порядок предоставления по заявлению гражданина (ст. 39.18 ЗК РФ) и организация аукциона прямо предусмотрены законом.
Вывод: законность торгов определяется тем, числится ли за женщиной в ЕГРН незарегистрированное (непрекращённое) право аренды на участок. Если право аренды зарегистрировано и не прекращено — торги незаконны, и их можно оспорить по ст. 449 ГК РФ в течение года со дня проведения. Если аренда прекратилась (как чаще всего и есть — срока истёк в 1999 г., дома нет, права не зарегистрированы) — участок свободен, торги законны, и у женщины нет прав, которыми можно их заблокировать.
Практический путь для женщины: чего добиваться и как
Если женщина хочет сохранить за собой этот участок, правовая стратегия зависит от того, считает ли она аренду действующей. Но какой бы путь она ни выбрала, без построенного дома исключительного права на выкуп без торгов у неё нет (ст. 39.20 ЗК РФ, п. 2² ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ), и придётся доказывать либо наличие действующего арендного правоотношения, либо приобретать участок через общий порядок.
Предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства гражданину без торгов возможно по ст. 39.18 ЗК РФ (по заявлению с публикацией извещения — если конкурирующих заявлений не поступит, заключается договор аренды/купли-продажи). Это единственный реалистичный безторговый канал для женщины без дома: подать заявление о предварительном согласовании предоставления или о предоставлении участка для ИЖС, и если за 30 дней иные заявления не поступят, уполномоченный орган готовит проект договора аренды.
Если администрация уже объявила аукцион и участок зарегистрирован за женщиной на праве аренды — необходимо в пределах года со дня торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ) подать в суд иск о признании торгов недействительными. Если же участок свободен (аренда прекращена) — торги законны, и женщине остаётся либо участвовать в аукционе на общих основаниях, либо до его проведения успеть подать заявление по ст. 39.18 ЗК РФ.
Вывод: практически у женщины остаются два варианта: (1) при обжаловании торгов — доказать, что участок находится в действующей зарегистрированной аренде (ст. 39.16 п. 2, ст. 449 ГК), или (2) без дома — подать заявление о предоставлении для ИЖС по ст. 39.18 ЗК РФ до завершения аукциона. Прямого права на выкуп без торгов у неё нет ни при каком раскладе, пока на участке не будет построенного дома, а само по себе старое постановление 1994 года и «отсутствие принудительного изъятия» её прав не сохраняют.
Процедурный путь: предоставление участка для ИЖС без торгов и максимальный срок аренды
Единственный безторговый канал для женщины без построенного дома — общий порядок предоставления участка для индивидуального жилищного строительства по заявлению.
В случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 05.12.2022 № 509-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 1) размещает извещение о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) на официальном сайте уполномоченного органа, на официальном сайте; (В редакции Федерального закона от 28.12.2024 № 538-ФЗ) 2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39 15 или статьей 39 16 настоящего Кодекса. 2. В извещении указываются: 1) информация о возможности предоставления земельного участка с указанием целей этого предоставления;
— п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ
Разбор. По п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ по заявлению гражданина о предоставлении участка для ИЖС (или его предварительном согласовании) орган обязан в течение 20 дней либо разместить извещение о предоставлении, либо отказать. Если в течение 30 дней со дня размещения извещения иные заявления от других граждан не поступят, орган готовит проект договора аренды или купли-продажи с заявителем (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ). Это единственная реальная возможность женщины приобрести участок без торгов при отсутствии дома — но решение по конкретному участку, уже выставленному на торги, орган принимать не обязан, если аукцион уже объявлен.
на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
— п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ
Разбор. Пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ: даже если женщине сейчас предоставят участок под ИЖС в аренду, срок такого договора составит 20 лет с необходимостью построить дом в течение этого срока — то есть без строительства аренда всё равно не станет основанием для выкупа. Это подтверждает, что старое постановление 1994 года само по себе и неиспользуемый участок без дома никаких долгосрочных прав на льготный выкуп женщине не дают.
Вывод: если аукцион ещё не проведён, женщине следует незамедлительно подать в администрацию заявление о предоставлении (или предварительном согласовании предоставления) конкретного участка для ИЖС по ст. 39.18 ЗК РФ, чтобы запустить процедуру предоставления без торгов до завершения аукциона. Если аренда за ней зарегистрирована и не прекращена — параллельно оспорить торги по ст. 449 ГК РФ в суде в течение года со дня их проведения. При любом раскладе построенный и зарегистрированный жилой дом является необходимым условием выкупа участка без торгов.
