Соседнее СНТ требует плату за проезд через их территорию и шлагбаум: законно ли это, если у нас свой участок и мы платим взносы?

Правомерно ли ограничение проезда шлагбаумом и требование платы без оформленного сервитута

Дорога, через которую вы попадаете на свой участок, по общему правилу относится к имуществу общего пользования (или к землям общего пользования) соседнего СНТ — то есть используется для удовлетворения потребностей именно его членов. Ограничение проезда шлагбаумом для посторонних лиц само по себе допускается, поскольку собственник вправе определять порядок пользования своим имуществом. Однако это право не может использоваться для того, чтобы лишить вас доступа к вашему собственному участку.

Ключевое правило: если доступ к вашему участку возможен только через соседнее СНТ, то отказ в проезде нарушает ваше право собственности и даёт вам право требования сервитута.

1. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 26.06.2007 № 118-ФЗ; от 30.12.2008 № 311-ФЗ) 5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
   — ст. 274 ГК РФ (сервитут), п. 4

Здесь принципиально вот что: право требовать установления сервитута для прохода и проезда принадлежит, в том числе, лицам, которым участок предоставлен на ином законном основании (не только собственнику). То есть даже если вы не собственник, а пользуетесь участком в СНТ на ином основании, вы вправе требовать сервитута.

Однако сервитут — это крайняя мера. Она доступна только тогда, когда иного доступа к участку нет.

1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. 8 Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования. В другом деле судом было установлено, что истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков.
   — п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.04.2017

Применение к вашей ситуации: если у вашего старого СНТ есть собственная дорога (пусть даже в худшем состоянии и длиннее), и до участка можно доехать по ней, то требовать обязательный свободный проезд через соседнее СНТ вы, строго говоря, не можете — суд в таком случае может отказать в установлении сервитута. Если же иного доступа физически нет, соседнее СНТ не вправе полностью блокировать проезд: оно обязано предоставить право проезда.

Что касается самой платы: взимание денег за проезд правомерно только при наличии законного основания — оформленного соглашения о сервитуте (или решения суда, установившего сервитут) с соразмерной платой. Сам факт «отсыпки дороги» не создаёт автоматического права требовать плату с вас.

1. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
   — п. 5 ст. 274 ГК РФ

1. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом. 13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке. 15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута. 16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут. 17.
   — п. 12 ст. 23 ЗК РФ

Из этих норм следует: плата за проезд может взиматься только как плата за установленный сервитут и только в соразмерном размере. Произвольное взимание платы «за пользование дорогой» без установленного сервитута законного основания не имеет — полученные таким образом деньги являются неосновательным обогащением соседнего СНТ.

Вывод по вопросу: требование платить «просто за проезд по отсыпанной дороге» без оформленного соглашения о сервитуте или решения суда неправомерно. Правомерна может быть только соразмерная плата за сервитут, установленный по соглашению сторон или судом. Если у вас есть иной доступ к участку, соседнее СНТ вправе закрыть свою дорогу для посторонних; если иного доступа нет — оно обязано обеспечить проезд на условиях сервитута, а не произвольной платы.

Обязанность обеспечения доступа и запрет препятствовать доступу к территориям общего пользования

Даже при том, что ваш участок находится в другом (старом) СНТ, закон накладывает на соседнее (позже образованное) товарищество обязанность не создавать препятствий для доступа граждан к территориям общего пользования.

1. Создание территории садоводства или огородничества не должно препятствовать свободному доступу граждан к территориям общего пользования, землям и земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ такой территории. 8. В границы территории садоводства или огородничества запрещено включать земельные участки, принадлежащие лицам, не являющимся учредителями товарищества, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2 части 5 настоящей статьи. 9. Садовый земельный участок и огородный земельный участок могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества. 10. Не допускается создавать территории садоводства на землях сельскохозяйственного назначения, являющихся сельскохозяйственными угодьями, а также на землях населенных пунктов в границах территориальных зон, в которых не допускается ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.07.2025 № 353-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) Статья 5. Ведение садоводства или огородничества на земельных участках, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, без участия (членства) в товариществе (Наименование в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 1.
   — ч. 7 ст. 4¹ ФЗ-217 (свободный доступ к территориям общего пользования)

Применение: при образовании и межевании территории соседнего СНТ оно не могло «перекрыть» исторически сложившийся проезд, если это лишает доступа к территориям общего пользования или к вашему участку. Если соседнее СНТ образовалось позже вашего и «вобрало» в свою территорию единственный проезд к вашему старому СНТ, установка шлагбаума с взиманием платы может рассматриваться как создание препятствий доступу, что прямо противоречит ч. 7 ст. 4.1 ФЗ-217.

Важно: этот довод «работает» именно в связке с отсутствием иного доступа. Он подкрепляет вашу позицию о том, что блокирование единственного проезда неправомерно само по себе, независимо от статуса дороги.

Вывод по вопросу: если проезд через соседнее СНТ — единственный путь к вашему участку (или к территориям общего пользования), то его блокирование шлагбаумом противоречит ч. 7 ст. 4.1 ФЗ-217, и вы вправе требовать восстановления доступа — как через установление сервитута, так и через негаторный иск об устранении препятствий.

Способ защиты: негаторный иск (устранение препятствий в пользовании участком)

Шлагбаум, не дающий вам проехать к своему участку, — это препятствие в пользовании имуществом, не связанное с лишением владения. Для его устранения существует негаторный иск.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Применение: вы, как законный владелец (собственник или иное лицо, владеющее участком по законному основанию), вправе требовать устранения препятствий в виде шлагбаума, ограничивающего проезд. Важно, что это право принадлежит и лицу, не являющемуся собственником, но владеющему участком на законном основании (например, по членству в СНТ при наличии правоустанавливающего документа).

Дополнительное преимущество: на такое требование не распространяется исковая давность.

требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— абз. 5 ст. 208 ГК РФ

Применение: сколько бы времени ни прошло с момента установки шлагбаума, вы можете обратиться в суд с негаторным иском — срок давности по этому требованию не течёт.

Вывод по вопросу: надлежащий способ защиты — иск об устранении препятствий в пользовании (негаторный иск, ст. 304–305 ГК РФ) в суд общей юрисдикции по правилам о недвижимости (исключительная подсудность — по месту нахождения участка). Исковая давность на это требование не распространяется. Одновременно или альтернативно можно заявить требование об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ).

Обязательность взносов в своём СНТ при неиспользовании его дорог

То, что вы почти не пользуетесь дорогами своего СНТ, а ездите через соседнее, по общему правилу не освобождает вас от уплаты взносов в своё товарищество: обязанность по внесению взносов установлена законом для всех членов товарищества и не ставится в зависимость от фактического объёма пользования каждым конкретным объектом общего имущества.

Однако закон прямо допускает дифференциацию размера взносов в зависимости от объёма использования имущества общего пользования — но только если это закреплено в уставе вашего товарищества.

1. В случаях, предусмотренных уставом товарищества, размер взносов может отличаться, если это обусловлено различным объемом использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка и (или) суммарного размера площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, или размера доли в праве общей долевой собственности на такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 7 1 . Указываемые в уставе товарищества правила определения размера взносов должны предусматривать порядок расчета размера взносов в виде текстового описания и (или) формулы расчета. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 7 2 . Плата, предусмотренная статьей 5 настоящего Федерального закона, рассчитывается в порядке, установленном уставом товарищества для определения размера взносов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ) 8. Размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. 9. Уставом товарищества может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. 10. В случае неуплаты взносов и пеней товарищество вправе взыскать их в судебном порядке.
   — ч. 7 ст. 14 ФЗ-217 (взносы)

Применение: если устав вашего СНТ предусматривает, что размер взносов может различаться в зависимости от объёма использования имущества общего пользования (или от размера участка/доли), вы вправе ставить перед общим собранием вопрос о снижении вашего размера взносов со ссылкой на то, что дорогами товарищества вы фактически не пользуетесь. Но это возможно только через механизм, предусмотренный уставом; сам по себе факт неиспользования дорог автоматически от взносов не освобождает.

Размер взносов определяется сметой и финансово-экономическим обоснованием, утверждаемыми общим собранием, и не зависит от того, как часто лично вы ездите по дорогам товарищества.

Вывод по вопросу: обязанность платить взносы в своём СНТ сохраняется независимо от того, что фактически вы ездите через соседнее товарищество. Основание для снижения взносов появится только если устав вашего СНТ допускает учёт объёма использования имущества общего пользования — тогда вы вправе требовать пересмотра размера взносов на общем собрании. Договариваться о плате за проезд через соседнее СНТ при этом нужно отдельно (через сервитут), эти платежи не подменяют друг друга.

Развилки в зависимости от решающих обстоятельств

Ответ существенно зависит от фактов, которые нужно установить до обращения куда-либо.

Ветка А — иного доступа к участку нет (проезд только через соседнее СНТ). Тогда соседнее СНТ не вправе полностью блокировать проезд шлагбаумом и требовать произвольную плату. Ваши инструменты: (1) соглашение о сервитуте через соседнее СНТ с соразмерной платой; (2) при недостижении соглашения — иск об установлении сервитута (ст. 274 ГК РФ) и/или негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) об устранении препятствий. Плата возможна только как соразмерная плата за сервитут, а не «за отсыпку дороги» по произволу соседей.

Ветка Б — иной доступ есть (своя дорога СНТ, пусть хуже и длиннее). Тогда, согласно п. 7 Обзора ВС РФ от 26.04.2017, сервитут может быть не установлен, и соседнее СНТ вправе ограничить пользование своей дорогой для посторонних. В этом случае требование платы за проезд по чужой дороге — вопрос добровольного договора: вы либо соглашаетесь на условия, либо пользуетесь своей дорогой. Произвольный шлагбаум здесь не нарушает вашего права, если ваша дорога обеспечивает проезд.

Неизвестные факты, определяющие исход: кто собственник земли под дорогой (соседнее СНТ, муниципалитет, общая долевая собственность); был ли исторический проезд включён в границы соседнего СНТ при его образовании; есть ли у старого СНТ оформленный альтернативный проезд; установлен ли уже какой-либо сервитут.

Вывод: в обоих случаях взимание платы «просто за проезд» без оформленного сервитута или договора не имеет законного основания. Разница лишь в том, можете ли вы принудить соседнее СНТ пропускать вас (при отсутствии иного доступа — да) либо ограничение правомерно и вопрос сводится к договорённости (при наличии иного доступа — да).