Продление/возобновление договора аренды при пропуске срока подачи заявления
Пропуск срока подачи заявления (за два месяца до истечения срока) формально лишает Вас права на заключение нового договора по правилам ст. 39.6 ЗК РФ без торгов, поскольку обязательное условие — подача заявления до дня истечения срока ранее заключённого договора. Однако общее правило о том, что земельные участки в аренду предоставляются только на торгах, не исключает возобновления действующего договора на неопределённый срок, если Вы фактически продолжили пользоваться участком и арендодатель не возразил.
- Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ
Для публичных земель применимость этой нормы прямо подтверждена Верховным Судом: договоры аренды государственных и муниципальных участков, заключённые без торгов (а значит и Ваш 10-летний договор, если он заключён без торгов и до обязательности торгов), могут возобновляться на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ. Это означает: если Ваш договор заключён без проведения торгов и после истечения срока Вы не прекратили фактическое пользование участком, а администрация не направила возражений, договор автоматически возобновился на тех же условиях на неопределённый срок.
Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации. Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 76 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39 6 ЗК РФ.
— п. 28 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.11.2020 № 3/2020
Практическое следствие для Вас: срок подачи заявления вы пропустили, но это не означает утрату участка. Если Вы продолжаете пользоваться им (а истекло всего три дня) и арендодатель не предъявил требований об освобождении — договор считается возобновлённым на неопределённый срок. На основе этого возобновлённого договора Вы вправе обратиться с заявлением о заключении договора аренды на новый (определённый) срок.
Вместе с тем надо учитывать риск: возобновлённый на неопределённый срок договор арендодатель вправе расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив Вас за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Поэтому самый надёжный путь — без промедления, пока участком пользуетесь, подать заявление о заключении нового договора аренды либо, если возобновление не подтвердится, оформить этот участок в аренду заново.
Вывод: пропуск срока подачи заявления не влечёт потери участка, если Вы продолжаете им пользоваться без возражений арендодателя: договор возобновляется на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ, и на этой основе возможно заключение договора на новый срок. Действовать нужно немедленно.
Возможность присоединить участок к своему (перераспределение) — ограничение участками общего пользования
Присоединение арендованного участка к участку под домом (перераспределение) возможно далеко не всегда и упирается в вид использования «под благоустройство». Земельные участки, занятые скверами, бульварами, зелёными насаждениями и иными объектами общего пользования, не подлежат приватизации — а значит, не могут быть переданы в собственность ни перераспределением, ни выкупом.
- Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
— п. 12 ст. 85 ЗК РФ
Ключевой вопрос Вашей ситуации — является ли арендованный участок «под благоустройство» земельным участком общего пользования (сквер, зелёная зона, газон, часть дворовой территории). Если да — присоединить его к участку под домом нельзя в принципе: он не подлежит приватизации и перераспределению. О том же говорит п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ — перераспределение с участками, ограниченными в обороте, не допускается.
- проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и изъятых из оборота или ограниченных в обороте, за исключением случаев, если такое перераспределение осуществляется в соответствии с проектом межевания территории с земельными участками, указанными в подпункте 7 пункта 5 статьи 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 5) образование земельного участка или земельных участков предусматривается путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земель и (или) земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; 6) проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка предусматривается перераспределение земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и являющегося предметом аукциона, извещение о проведении которого размещено в соответствии с пунктом 19 статьи 39 11 настоящего Кодекса, либо в отношении такого земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек;
— подп. 4 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ
Вывод: если участок «под благоустройство» относится к земельным участкам общего пользования (сквер, зелёная зона, газон), присоединить его к участку под домом нельзя — он не подлежит приватизации. В этом случае реально сохранить лишь аренду (продление/возобновление). Определить статус участка можно по выписке из ЕГРН и правилам землепользования и застройки (территориальная зона, красные линии).
Перераспределение: участок «под благоустройство» не входит в перечень допустимых случаев
Даже если арендованный участок формально не отнесён к землям общего пользования, его присоединение к участку под домом через перераспределение упирается в перечень допустимых случаев по ст. 39.28 ЗК РФ. Бесплатно присоединить (перераспределить) публичные земли к частному участку можно только для участков, предназначенных для ЛПХ, садоводства, огородничества или ИЖС.
- перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд , индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь земельных участков, находящихся в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков;
— подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ
Ваш основной участок предназначен для размещения жилого дома (ИЖС), но присоединяемый — для благоустройства. Это не совпадает с целевым назначением, указанным в подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ: перераспределение допускается, когда увеличивается участок «для ИЖС/ЛПХ/садоводства», а участок «под благоустройство» в этом перечне отсутствует. Соответственно, уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении со ссылкой на п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ (заявление подано в случаях, не предусмотренных п. 1 ст. 39.28).
Дополнительно исключительное право по ст. 39.20 ЗК РФ здесь не срабатывает: оно принадлежит собственнику здания, расположенного на самом земельном участке. Ваш дом стоит на отдельном (собственном) участке, а на арендованном участке «под благоустройство» Ваших строений, дающих исключительное право на выкуп, нет.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Вывод: присоединить участок «под благоустройство» к земле под домом нельзя ни перераспределением (не тот вид использования — не ИЖС/ЛПХ/садоводство), ни по исключительному праву (на арендуемом участке нет Ваших зданий). Реальный путь к собственности на него, как правило, отсутствует; максимум, что возможно — сохранить/возобновить аренду. Единственное исключение — если ВРИ участка в ЕГРН окажется не «благоустройством», а иным, допускающим перераспределение (например, ИЖС, ЛПХ), и участок не относится к общему пользованию.
Риски и денежные последствия: платность и ответственность
Плата за присоединение. Даже в случае, когда перераспределение окажется возможным, увеличение площади частного участка не бесплатно — оно осуществляется за плату, размер которой определяется исполнительным органом (для муниципальной земли — органом местного самоуправления, часто пропорционально кадастровой стоимости).
- Увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату, размер которой определяется:
— п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ
Ответственность за самовольное занятие. Пропуск срока подачи заявления не должен превратиться в фактическое пользование чужим участком без правового основания. Если договор по каким-либо причинам не возобновился (например, арендодатель направил возражения или договор был заключён на торгах, к которым возобновление не применяется) и Вы продолжите пользоваться участком без оформления — это квалифицируется как самовольное занятие с административным штрафом.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ
Важно: пока договор считается возобновлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), Вы пользуетесь участком на законном основании и состава ст. 7.1 КоАП РФ нет. Поэтому критически значимо оперативно подтвердить факт возобновления (например, направив арендодателю заявление о заключении договора на новый срок) либо, при отказе признать возобновление, прекратить пользование до получения нового правового основания.
Вывод: риска административной ответственности нет, пока действует возобновлённый договор (или новый заключённый), но он возникает сразу после того, как арендодатель заявит отказ от бессрочного договора (за 3 месяца) или оспорит его возобновление, а Вы продолжите пользование без документов. Присоединение участка, если оно вообще возможно, всегда платное.
Продлить аренду можно, несмотря на пропуск срока подачи заявления: если вы продолжаете пользоваться участком и арендодатель не возразил, договор считается возобновлённым на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ. Присоединить участок «под благоустройство» к вашему участку под домом, как правило, нельзя — такие земли не подлежат приватизации и не входят в перечень допустимых случаев перераспределения.
Продление аренды
Пропуск двухмесячного срока подачи заявления формально лишает вас права на заключение нового договора по правилам ст. 39.6 ЗК РФ без торгов. Однако это не означает автоматическую утрату участка.
Если ваш договор был заключён без проведения торгов и до 01.03.2015 (именно такие договоры, согласно п. 28 Обзора ВС РФ от 25.11.2020 № 3/2020, могут возобновляться на неопределённый срок), и после истечения срока (прошло всего три дня) вы продолжаете пользоваться участком, а арендодатель не направил возражений, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Если же договор был заключён на торгах или после 01.03.2015, возобновление по этому основанию неприменимо — этот факт необходимо проверить.
Наличие возобновлённого договора может служить основанием для обращения с заявлением о заключении нового договора аренды на определённый срок, однако обязанность арендодателя заключить его из приведённых норм не следует. Учитывайте риск: возобновлённый на неопределённый срок договор арендодатель может расторгнуть в одностороннем порядке, предупредив вас за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Присоединение участка к своему (перераспределение)
Присоединить арендованный участок к участку под домом через перераспределение не получится, если участок «под благоустройство» относится к земельным участкам общего пользования (сквер, зелёная зона, газон, часть дворовой территории). Такие участки не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ), а перераспределение с участками, ограниченными в обороте, не допускается (подп. 4 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ). Отнесение участка к землям общего пользования требует проверки по выписке из ЕГРН и правилам землепользования и застройки.
Даже если участок формально не отнесён к землям общего пользования, перераспределение по подп. 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ допускается только для участков, предназначенных для ЛПХ, садоводства, огородничества или ИЖС. Вид разрешённого использования «благоустройство» в этом перечне отсутствует, поэтому уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении.
Исключительное право на выкуп по п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ также не применимо: оно принадлежит собственнику здания, расположенного на самом земельном участке, а на арендованном участке «под благоустройство» ваших строений нет.
Единственное исключение: если в ЕГРН вид разрешённого использования арендованного участка окажется не «благоустройством», а иным, допускающим перераспределение (например, ИЖС или ЛПХ), и участок не относится к общему пользованию — тогда присоединение возможно, но за плату (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).
Риски
Пока договор считается возобновлённым на неопределённый срок, вы пользуетесь участком на законном основании и состава административного правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ нет. Однако если арендодатель оспорит возобновление или заявит отказ от бессрочного договора (за три месяца), а вы продолжите пользование без правового основания — возникает риск штрафа за самовольное занятие участка.
Пошаговые действия
-
Проверьте статус участка. Закажите выписку из ЕГРН на арендованный участок и уточните его вид разрешённого использования, а также наличие красных линий и отнесение к землям общего пользования в правилах землепользования и застройки.
-
Немедленно подайте арендодателю (органу местного самоуправления по месту нахождения участка) заявление о заключении договора аренды на новый срок, сославшись на п. 2 ст. 621 ГК РФ и факт продолжения пользования участком без возражений арендодателя.
-
Зафиксируйте факт продолжения пользования участком: сохраните доказательства того, что вы не освобождали участок и продолжали им пользоваться после истечения срока договора (фото, показания, платежи, переписка).
-
Если арендодатель откажет в признании договора возобновлённым или в заключении нового договора — обжалуйте отказ в суд. До разрешения спора оцените риск продолжения пользования участком: при явном отказе арендодателя признать возобновление лучше приостановить пользование, чтобы избежать штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ.
-
По вопросу присоединения участка: если выписка из ЕГРН подтвердит, что ВРИ участка — «благоустройство» и/или участок относится к общему пользованию, от идеи присоединения к своему участку придётся отказаться — реально сохранить только аренду. Если ВРИ окажется иным (ИЖС, ЛПХ) и участок не в общем пользовании — подайте в орган местного самоуправления заявление о перераспределении по ст. 39.29 ЗК РФ, учитывая, что увеличение площади будет платным (п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ).
