Администрация продала арендованный участок другому лицу: как отстоять права арендатора и оформить землю в собственность

Договор аренды 1995 года сохраняет силу: продажа участка не прекращает прав арендатора

Ключевое правило — аренда «следует за вещью». Муниципалитет, продав участок третьему лицу, не мог тем самым прекратить обязательство аренды, действующее у тёти.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Это означает: с юридической точки зрения новый собственник участка (покупатель) вступил на место арендодателя по договору 1995 года на прежних условиях. Если тётя продолжает пользоваться участком, а возражений арендодателя не поступало и принималась арендная плата, договор действовал и после истечения оговорённых периодов.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Норма п. 2 ст. 621 прямо предусматривает возобновление договора на неопределённый срок при продолжении пользования, а п. 1 ст. 617 — что смена собственника не меняет и не расторгает договор. Для тёти это означает: её права арендатора не утрачены самим фактом продажи. Практический вывод: независимо от исхода спора о самой продаже, тётя остаётся стороной договора аренды на весь оставшийся срок (до ~2044 г. при договоре на 49 лет), если только договор не был прекращён в установленном порядке (что администрация сделать «без предупреждения» не могла). Отсутствие записи в ЕГРН о праве аренды само по себе не отменяет действующий договор, заключённый до введения обязательной регистрации, — наоборот, это обстоятельство усиливает позицию: муниципалитет знал о договоре 1995 года.

Образование и продажа участка без согласия арендатора — нарушение порядка

Администрация не могла ни «заново сформировать» участок, ни продать его, игнорируя арендатора.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд; 4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 1 января 2007 года в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки);
— п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ

Из процитированного п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ следует: образование земельного участка (в том числе с изменением границ, когда новый участок «оказался на полторы сотки больше» арендованного) допускается при наличии письменного согласия арендатора исходного участка. Ни один из перечисленных в законе случаев, когда такое согласие не требуется (участки, предоставленные ГУП/МУП, раздел по решению суда, изъятие для госнужд и т.п.), к ситуации тёти не относится. Следовательно, формирование нового участка на месте арендованного без её письменного согласия — нарушение закона.

Равным образом продажа участка, находящегося в аренде, третьему лицу противоречит порядку предоставления земельных участков: участок, сданный в аренду, не может быть предоставлен другому лицу без торгов.

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса; 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо гражданина, не обладающего правом участия (членства) в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе, имеющего право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации либо на приобретение земельного участка в соответствии со статьей 39 18 настоящего Кодекса (если такой земельный участок является садовым), а также за исключением собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);
— п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Норма прямо закрепляет: если испрашиваемый участок предоставлен в аренду, это является основанием для отказа в его предоставлении другому лицу — за исключением случаев, когда с заявлением обратился сам обладатель права (арендатор). Увеличение площади нового участка на 1,5 сотки не «легализует» продажу — напротив, оно доказывает, что был образован новый участок, поглотивший арендованную землю, что требовало согласия арендатора (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Вывод: действия администрации по формированию и продаже участка без письменного согласия тёти-арендатора незаконны и являются основанием для оспаривания как самой сделки, так и результатов кадастрового учёта (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ прямо относит споры об образовании земельных участков к судебному порядку).

Право тёти выкупить участок в собственность без торгов

Закон предусматривает, что арендатор публичного земельного участка при определённых условиях имеет право приобрести его в собственность без проведения торгов. Какое именно основание применимо — зависит от назначения участка и построек на нём.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1 1 ) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения , развития территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий" ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2016 № 221-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.02.2024 № 17-ФЗ) 2) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) садового земельного участка или огородного земельного участка, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, члену такого товарищества;
— п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ

Общий порядок — продажа на торгах, но подп. 2 ст. 39.3 ЗК РФ прямо предусматривает исключения — как раз для рассматриваемых ситуаций.

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
— подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Если на участке тёти расположено здание или сооружение, принадлежащее ей на праве собственности, применяется исключительное право (подп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ): участок выкупается ею без торгов как собственником объекта недвижимости на нём.

земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка; (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 336-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса;
— подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Если участок предназначен для сельскохозяйственного производства и передан в аренду, арендатор вправе выкупить его без торгов по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды при условии отсутствия выявленных и неустранённых нарушений земельного законодательства и при подаче заявления до истечения срока аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Договор 1995 года давно превышает трёхлетний срок — это сильное основание.

земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39 18 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 08.08.2024 № 319-ФЗ) 11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом от 1 мая 2016 года № 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в Арктической зоне Российской Федерации и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 01.05.2016 № 119-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 226-ФЗ) 3. Если единственная заявка на участие в аукционе по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, продажа такого земельного участка осуществляется указанному лицу.
— подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Если участок относится к ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта или садоводству — применяется подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (выкуп без торгов в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

Кроме того, для граждан, чьё право аренды возникло до введения в действие Земельного кодекса (до 30.10.2001), действует льготный порядок выкупа без торгов (п. 2² ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). Договор тёти от 1995 года как раз подпадает под этот переходный механизм.

Вывод: у тёти есть как минимум одно, а скорее несколько самостоятельных оснований оформить участок в собственность без торгов — при условии, что будет установлено назначение участка и наличие/отсутствие на нём её построек. Отмена продажи — необходимый первый шаг, чтобы восстановить возможность реализации этого права.

Оспаривание продажи: ничтожность сделки, сроки, добросовестный покупатель

Сделка по продаже участка, заключённая в обход арендатора и с нарушением порядка образования участка, может быть признана недействительной.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ

Продажа публичного земельного участка, находящегося в аренде у тёти, совершённая с нарушением п. 4 ст. 11.2 и п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, посягает на права третьего лица (арендатора) и на установленный законом порядок оборота публичных земель. Такая сделка квалифицируется как недействительная (по общему правилу — ничтожная, когда нарушен явно выраженный запрет закона, что подтверждается судебной практикой).

Что касается сроков: по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании её недействительной срок исковой давности составляет три года.

ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося 91 стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Поскольку спорный контракт заключен с нарушением требований Закона № 44-ФЗ, при недобросовестном поведении участника торгов, с целью обхода закона с противоправной целью, нарушая принципы контрактной системы, а следовательно, публичные интересы, в связи с чем она является ничтожной, применение судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного спора п. 5 ст. 166 ГК РФ, позволяющее такому лицу получить имущественное удовлетворение из своего незаконного поведения, является необоснованным. Действия по уплате аванса были совершены учреждением до того момента, как стало известно о нарушениях участника торгов, а следовательно, не могут считаться подтверждением сделки с подобным нарушением. Иной подход свидетельствовал бы о возможности недобросовестного лица извлекать прибыль при совершении противозаконных действий, нарушая публичный правопорядок. Определение № 310-ЭС19-26526
— п. 32 Обзора ВС РФ № 3/2020 от 25.11.2020

При этом для лица, не являющегося стороной сделки (тётя — арендатор, а не сторона договора купли-продажи), течение срока начинается со дня, когда она узнала или должна была узнать о начале исполнения этой сделки, и во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения. Поэтому определяющее значение имеет дата, когда тётя фактически узнала о продаже: с этого момента у неё три года на обращение в суд. Если продажа совершена недавно и тётя узнала о ней недавно — срок не пропущен.

Позиция покупателя. Арендованная земля выбыла из владения арендатора в результате действий муниципалитета, а не по воле тёти. Вопрос о добросовестности покупателя и возможности истребовать участок регулируется ст. 302 ГК РФ.

если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Конституционность приведенной нормы оспаривает гражданин Е.В.Мокеев, приобретший жилое помещение по договору купли-продажи от 19 ноября 2016 года у гражданина М., который, в свою очередь, купил его у своего родственника - гражданина Г. - 26 августа 2015 года. Решением Ангарского городского суда Иркутской области от 24 декабря 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 19 мая 2020 года, от Е.В.Мокеева истребована доля в праве собственности на жилое помещение (в размере 1 / 2 ) по иску гражданки Г. - бывшей супруги гражданина Г. Суд первой инстанции исходил из того, что жилое помещение, находившееся в момент заключения договора купли-продажи гражданином Г. в общей совместной собственности бывших супругов, выбыло из владения гражданки Г. помимо ее воли. (Ранее это обстоятельство было установлено решением Ангарского городского суда Иркутской области от 4 мая 2018 года, которым договор купли-продажи между М. и гражданином Г.
— п. 1 ст. 302 ГК РФ (в изложении КС РФ № 35-П от 13.07.2021)

Однако в данном споре тётя не истребует участок у добросовестного покупателя как собственник, а оспаривает саму сделку как арендатор, чьё обязательственное право прямо нарушено. Права арендатора по договору аренды защищаются независимо от добросовестности нового собственника: добросовестность покупателя не «перечёркивает» действующий договор аренды (ст. 617 ГК РФ). Если же сделка признана недействительной, применяются последствия недействительности — возврат сторон в первоначальное положение, что восстанавливает возможность тёти выкупить участок.

Отдельно — имущественные последствия для сторон сделки, которые усиливают позицию тёти: продавец (муниципалитет) обязан был передать покупателю участок свободным от прав третьих лиц.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 2. Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя 1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. 2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно. Статья 462.
— ст. 460 ГК РФ, п. 1

Если арендное право тёти будет признано и участок (или его часть) изъят у покупателя, администрация обязана возместить покупателю убытки по ст. 461 ГК РФ. Это означает, что у покупателя есть собственный интерес в оспаривании сделки и требовании от муниципалитета, а не конфликт именно с тётей.

Вывод: у тёти есть реальные основания оспорить продажу участка и образование нового участка, восстановить положение арендатора и затем реализовать право выкупа без торгов. Срок — 3 года с момента, когда она узнала о продаже (максимум 10 лет со дня исполнения сделки), поэтому действовать следует незамедлительно.

Порядок и органы защиты: куда обращаться

Все требования тёти реализуются через суд общей юрисдикции (районный/городской суд) по месту нахождения земельного участка — это спор о праве на недвижимое имущество, подсудный по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Возможные исковые требования (заявляются совокупно или раздельно):

1. О признании недействительным договора купли-продажи участка и применении последствий недействительности (ст. 166–168 ГК РФ).
2. О признании незаконным образования участка и снятии его с кадастрового учёта / признании недействительными результатов межевания (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
3. О признании права аренды по договору 1995 года действующим и обязывании нового собственника (до отмены сделки) признать тётю арендатором (ст. 617 ГК РФ).
4. Об обязании администрации заключить с тётей договор купли-продажи участка без торгов (подп. 9/10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2² ст. 3 ФЗ-137) — «понуждение к заключению договора».

Требования к администрации как органу, осуществляющему публичные полномочия (незаконное распоряжение участком), оформляются административным исковым заявлением по правилам КАС РФ (гл. 22), но подаются в тот же районный (городской) суд по месту нахождения участка. Срок на оспаривание решений/действий органа по КАС — три месяца со дня, когда тёте стало известно о нарушении права, однако для требований о недействительности самой сделки применяется трёхлетний срок по ст. 181 ГК РФ — его и следует закладывать как основной ориентир.

Действовать нужно без промедления: собрать договор аренды 1995 года (и все документы о продлении, платежах), сведения о том, когда тётя узнала о продаже, выписки из ЕГРН по продавцу/покупателю и кадастровый план, подтверждающий наложение новых границ на арендованную землю, затем — обратиться в районный суд с иском о признании сделки недействительной и восстановлении прав арендатора. После восстановления положения — подать в администрацию заявление о предоставлении участка в собственность без торгов.