Можно ли не доплачивать продавцу после заключения договора купли-продажи земельного участка без нотариального заверения, если он требует увеличить цену спустя 8 месяцев

Цена земельного участка зафиксирована договором и не может быть в одностороннем порядке повышена продавцом

Вы продали (покупаете) земельный участок по договору купли-продажи недвижимости — ст. 549 ГК РФ прямо охватывает земельные участки. По смыслу ст. 555 ГК РФ цена недвижимости — существенное условие: если была согласована в письменной форме, договор действует именно на эту цену.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
— ст. 555 ГК РФ, п. 1

Продавец, спустя 8 месяцев решивший, что «цена маленькая», пытается в одностороннем порядке увеличить согласованную сторонами цену. Это прямо запрещено ст. 310 ГК РФ: одностороннее изменение условий обязательства не допускается. Стороны здесь — обычные граждане (не предприниматели), поэтому и для предпринимательского исключения п. 2 ст. 310 оснований нет.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 310 ГК РФ, п. 1

По общему правилу цена исполнения определяется соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ п. 1), поэтому пока обе стороны не подписали допсоглашение о повышении цены, она равна оговорённой в договоре.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
— ст. 424 ГК РФ, п. 1

Изменение и расторжение договора по закону возможны либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке — но только при существенном нарушении договора другой стороной или в прямо предусмотренных законом случаях (ст. 450 ГК РФ). То, что продавцу «захотелось дороже», к числу таких оснований не относится: вы надлежаще исполняете обязанность по ежемесячной оплате.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 450 ГК РФ, п. 1

Вывод: требование продавца доплатить за уже согласованную по договору цену юридически необоснованно — он не вправе в одностороннем порядке повышать цену ни по ст. 424, ни по ст. 310, ни по ст. 450 ГК РФ. Вы вправе на это требование не соглашаться и продолжать платить по договору.

Рост рыночной/кадастровой стоимости не является основанием для пересмотра цены (ст. 451 ГК РФ)

Продавец, требуя доплаты, вероятно, ссылается на то, что участок «подорожал» (выросла кадастровая или рыночная стоимость). Однако судебный пересмотр (изменение) договора в связи с существенным изменением обстоятельств возможен лишь при одновременном выполнении исчерпывающих условий ст. 451 ГК РФ п. 1 и п. 2.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
— ст. 451 ГК РФ, п. 1

Для продавца ключевое препятствие — значение имеет именно изменение обстоятельств, которое он не мог предвидеть и преодолеть, и которое лишает его того, на что он вправе был рассчитывать; при этом из существа договора купли-продажи следует, что риск невыгодности цены (в том числе её последующего роста на рынке) несёт именно продавец (пп. 4 п. 2 ст. 451). Конъюнктурный рост стоимости участка — обычный коммерческий риск продавца, он не превращает исполнение договора в ущемляющее обстоятельство.

Кроме того, ч. 1 ст. 37 ЗК РФ показывает, что земельное законодательство связывает права покупателя (уменьшение цены, расторжение) лишь с недостоверной информацией продавца об обременениях и свойствах участка, а не с последующим ростом стоимости — и никакого механизма «доплаты продавцу» за подорожание земли не предусматривает вовсе.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка , о виде или видах его разрешенного использования и об ограничениях прав на земельный участок, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
— ст. 37 ЗК РФ, п. 1

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств — исключительная судебная мера, допустимая, когда расторжение противоречит общественным интересам (ст. 451 п. 4), что к данной ситуации неприменимо.

договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. 4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
— ст. 451 ГК РФ, п. 4

Вывод: повышение кадастровой/рыночной стоимости участка после заключения договора не является существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ — риск цены несёт продавец; оснований для судебного повышения цены нет.

Развилка по форме сделки: продажа участка целиком (нотариус не нужен) vs продажа доли в общей собственности (обязателен нотариус) — и её последствия

Ключевой вопрос о действительности вашей сделки зависит от того, что именно продавалось.

Ветка А — продан весь участок, принадлежавший продавцу единолично. Тогда договор заключается в простой письменной форме одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ) — нотариальное удостоверение не требуется. Отсутствие нотариуса само по себе здесь не делает сделку недействительной. Договор считается заключённым, если между сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям — прежде всего по предмету и цене (ст. 432, 555 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— ст. 550 ГК РФ

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. 3. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 432 ГК РФ, п. 1

По ст. 555 ГК РФ раз цена была согласована письменно — договор действителен и порождает обязанность продавца передать участок, а покупателя — платить согласованную цену.

Ветка Б — продавалась доля в праве общей собственности на участок. Тогда, по ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделка по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению (исключения из этого правила в вашей ситуации, насколько можно судить, отсутствуют: оба участника совместно не отчуждали свои доли одной сделкой, исключений из п.1 ч.1 ст.42 нет).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Если такой договор не удостоверен нотариусом — он ничтожен (недействителен) как сделка, не соответствующая требованиям о форме, с последствиями реституции по ст. 167 ГК РФ (возврат друг другу полученного).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— ст. 167 ГК РФ, п. 1, 2

Вывод: если продан участок целиком — сделка в простой письменной форме действительна, и отсутствие нотариуса не даёт продавцу оснований ничего менять. Если же продавалась доля в общей собственности и нотариальной формы не было — существует риск ничтожности договора, что как раз может стать почвой для требования продавца вернуть участок; такой спор решается только судом, и в этом случае вопрос о доплате/возврате решается по реституции, а не по «произвольной» цене продавца. Уточните, что именно (весь участок или доля) являлось предметом договора.

Как защититься покупателю: продолжать исполнение и при уклонении — понуждать к регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ)

Само по себе право собственности на недвижимость по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права (ст. 551 ГК РФ п. 1). Пока вы платите в рассрочку, а переход не зарегистрирован, формально собственником в ЕГРН остаётся продавец — отсюда и его попытки «пересмотреть» условия.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ)
— ст. 551 ГК РФ, п. 1

Ваши легальные рычаги защиты:

1. Продолжать исправно платить по договору. Вы не нарушаете обязательств (оплата по оговорённой цене идёт ежемесячно), поэтому ни ст. 489 ГК РФ (право продавца отказаться при неуплате очередного платежа; к тому же, если уже выплачено больше половины цены, отказаться от исполнения продавец и вовсе не вправе), ни ст. 450, ни ст. 451 не дают продавцу оснований для расторжения или повышения цены.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. 2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. 3. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.
— ст. 489 ГК РФ, п. 1

1. Если продавец уклоняется от регистрации перехода права собственности (то есть пытается удержать участок как залог для давления на вас), вы вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Решение суда станет основанием для внесения записи в ЕГРН, и с этого момента продавец перестанет быть собственником — и его требования о «доплате» утратят даже формальную претензионную почву. При необоснованном уклонении продавец обязан также возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

2. Если переход права уже зарегистрирован и вы стали собственником — продавец вовсе потерял вещно-правовой интерес к участку, а договорная цена зафиксирована, так что требования доплатить бесперспективны.

Вывод: при продаже участка целиком и согласованной письменной цене позиция покупателя устойчива — вы не обязаны доплачивать, а при уклонении продавца вправе понудить его к государственной регистрации перехода права собственности на вас (ст. 551 п. 3) через суд.