Юридическая природа вашего двухквартирного дома — ключевая развилка
От того, чем признаётся ваш дом, зависят и возможность оформления земли, и судьба построек. Возможны два варианта.
дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) Статья 2. Основные принципы законодательства о градостроительной деятельности Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах: 1) обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 373-ФЗ ) 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения; 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; (В редакции Федерального закона от 20.03.2011 № 41-ФЗ ) 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
— п. 40 ст. 1 ГрК РФ
Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ
Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом общей боковой стеной без проёмов, с отдельным выходом на земельный участок. С 1 марта 2022 г. (ФЗ № 476-ФЗ) блок, отвечающий этим признакам, признаётся домом блокированной застройки независимо от того, оформлен он как здание или как помещение (квартира). Это означает: даже если у вас на руках «договор приватизации квартиры», но фактически ваша часть дома имеет отдельный выход на улицу и общую с соседской лишь глухую стену без проёмов, — её можно квалифицировать как блок (дом блокированной застройки), а не как квартиру в классическом многоквартирном доме.
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации , любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2018 № 191-ФЗ, от 02.08.2019 № 267-ФЗ) 4. Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.
— ч. 1, 2, 3 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ
Если же дом по своим характеристикам признаётся именно многоквартирным (общий подъезд, коридор, общие помещения), то земельный участок под ним в силу закона является общей долевой собственностью всех собственников помещений, а не принадлежит отдельно никому — это и есть причина правомерности отказа в единоличной приватизации.
Вывод: решающий признак — наличие у каждой половины дома отдельного выхода на свой участок и общей только глухой стены без проёмов. Если это так, ваш дом отвечает признакам блокированной застройки, и отказ в оформлении земли в единоличную собственность оспорим. Если дом однородный многоквартирный — отказ в единоличном оформлении законен, а землю следует оформлять в общую долевую собственность всех собственников.
Оформление земли, если дом признан многоквартирным
Если дом — многоквартирный (а у вас приватизирована именно квартира), то прилегающий участок не находится и не может находиться в вашей единоличной собственности: он составляет общее имущество всех собственников помещений.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
— пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ
Из этого следует: земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений бесплатно, причём каждому — не по отдельному заявлению о «приватизации», а в силу закона, со дня кадастрового учёта такого участка. Для этого достаточно одному из собственников (вам) обратиться в орган местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка под домом (ч. 3 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ, приведена в блоке 1): образование такого участка — обязанность органа власти, а не ваша.
Попытка оформить «прилегающий участок» сверх площади, необходимой для обслуживания дома, — то есть огороды, придомовую территорию, где стоят ваши постройки, — в этом случае невозможна в единоличную собственность: такая земля не входит в состав общего имущества дома и предоставляется на общих основаниях (как правило, через аукцион). Отказ в её единоличной приватизации законен.
Вывод: если дом — многоквартирный, оформить в собственность можно только участок непосредственно под домом (в общую долевую собственность всех собственников, бесплатно и без аукциона). Земля под баней, гаражом и прочими постройками, выходящая за эти пределы, в вашу единоличную собственность не предоставляется — отказ по этому основанию правомерен.
Оформление земли, если дом — блокированной застройки
Если каждая половина дома имеет отдельный выход на свой участок и общую только глухую боковую стену, дом квалифицируется как жилой дом блокированной застройки, а каждая половина — как дом (блок), приравненный к индивидуальному жилому дому.
Блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу настоящего Федерального закона признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ
Собственник блока в таком доме приравнивается к собственнику индивидуального жилого дома, поэтому именно на него распространяется исключительное право на приобретение земли, занятой его блоком и необходимой для его использования, — в собственность или в аренду без торгов.
исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ
Практика Верховного Суда РФ после изменений, внесённых ФЗ № 476-ФЗ, прямо закрепляет: собственник каждого блока вправе обеспечить образование необходимого ему земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого его блоком и необходимого для его эксплуатации. Требование об обязательном самостоятельном участке под каждым блоком из закона исключено — участок под домом блокированной застройки может быть образован и разделён.
Вывод: если ваш дом отвечает признакам блокированной застройки, отказ в оформлении земли в единоличную собственность неправомерен и подлежит судебному оспариванию. Вы вправе требовать образования земельного участка под вашим блоком и предоставления его в собственность или аренду без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ. Ключевой шаг — сначала добиться юридической квалификации вашей половины дома как блока (в ЕГРН или через суд), после чего обращаться за землёй.
Судьба построек: баня, гараж, летняя кухня, веранда, сарай, навес
Все перечисленные постройки возведены на земле, которая вам не принадлежит. Именно это — самостоятельное и достаточное основание считать их самовольными постройками, не подлежащими регистрации.
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1, 3 ст. 222 ГК РФ
С юридической точки зрения постройки неоднородны. Баня, гараж, летняя кухня, сарай на фундаменте, прочно связанные с землёй, — объекты недвижимости (ст. 130 ГК РФ): их регистрация возможна только при наличии права на земельный участок. Навес без фундамента, не связанный прочно с землёй, — некапитальное сооружение, которое вообще не является недвижимостью и не подлежит кадастровому учёту и регистрации права.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 213-ФЗ; от 03.06.2006 № 73-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ) К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 216-ФЗ) К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
— п. 1 ст. 130 ГК РФ
Новая веранда большего размера — это не отдельная постройка, а изменение параметров жилого дома (его площади), то есть реконструкция.
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ
Что касается необходимости разрешения: гараж на участке, предоставленном под ваши некоммерческие цели, и вспомогательные строения (сарай, навес, летняя кухня) разрешения на строительство не требуют, однако это не отменяет главного — необходимость права на саму землю. Без оформленного права на участок ни одна из построек, прочно связанных с землёй, зарегистрирована быть не может, а сам факт их возведения на чужой (муниципальной/государственной) земле образует состав самовольного занятия участка.
Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей
— ст. 7.1 КоАП РФ
Возможность «узаконить» постройки напрямую зависит от того, оформите ли вы землю. Порядок действий: сначала — земля под домом (как описано в блоках 2–3), затем — регистрация построек на уже своей земле. Узаконить баню, гараж, летнюю кухню, сарай как объекты недвижимости можно после оформления права на участок, в том числе через признание права в судебном порядке при условии, что постройки соответствуют требованиям и не угрожают жизни и здоровью (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Навес регистрации не требует вовсе.
Вывод: зарегистрировать постройки сейчас, без права на землю, нельзя — они являются самовольными и подлежат сносу за ваш счёт либо приведению в соответствие. Регистрация станет возможной только после оформления земельного участка. Реконструкция в виде увеличенной веранды оформляется отдельно — через уведомительный порядок или суд, также после решения вопроса о земле. До оформления земли сохраняется риск привлечения к административной ответственности за самовольное занятие участка (ст. 7.1 КоАП РФ) и сноса построек.
