Требования к минимальному размеру участка по новым ПЗЗ применяются только к образованию (разделу/выделу) участков, а не к продаже уже зарегистрированного
Ключевой юридический факт: ваш участок образован в 1990-х, поставлен на кадастровый учёт и право собственности зарегистрировано. При продаже не происходит ни образования нового участка, ни изменения его границ — отчуждается уже существующий объект недвижимости как есть. Именно поэтому граница применимости минимальных размеров, закреплённых в новых ПЗЗ, здесь решающая.
Статья 11 9 . Требования к образуемым и измененным земельным участкам 1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
— п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ
Название самой статьи — «Требования к образуемым и измененным земельным участкам» — прямо очерчивает сферу её действия: она устанавливает размерные требования на стадии кадастровых работ по образованию участка (раздел, объединение, перераспределение, выдел) и уточнению границ. Продажа участка, который уже образован и стоит на учёте в неизменных границах, под действие этой нормы не подпадает. Для вашей ситуации это означает: сам по себе факт, что новые ПЗЗ подняли минимальный размер выше площади вашего участка, не создаёт запрета на его отчуждение.
Защитная норма, прямо снимающая сомнение об оборотоспособности «старого» участка, установлена градостроительным законодательством.
- Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
— ч. 8 ст. 36 ГрК РФ
Для участков из земель сельскохозяйственного назначения (типичный случай садоводства за пределами населённого пункта) градостроительные регламенты и вовсе не устанавливаются, поэтому вопросы минимальных размеров решаются законами субъекта, а не ПЗЗ района.
- Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель и земельных участков, в отношении которых виды разрешенного использования устанавливаются иными видами регламентов использования земель.
— ч. 6 ст. 36 ГрК РФ
Вывод по этому вопросу: несоответствие площади уже образованного и зарегистрированного участка минимальному размеру, введённому новыми ПЗЗ, не препятствует его продаже. Минимальные размеры из градостроительного регламента применяются при образовании и изменении границ участков (ст. 11.9 ЗК РФ), а сам ранее образованный участок, размеры которого не соответствуют новому регламенту, в силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ продолжает использоваться и обращаться без установления срока приведения в соответствие.
Регистрация перехода права собственности при продаже участка не подлежит приостановлению или отказу из-за несоответствия площади ПЗЗ
Основания для приостановления и отказа в регистрации, которые регистратор вправе применять, являются исчерпывающими и закреплены в ст. 26 и 27 Федерального закона № 218-ФЗ. Единственное основание, в котором упомянуты предельные размеры земельных участков, работает только на стадии кадастрового учёта вновь образуемого участка.
- размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом ;
— п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ
Для вашей сделки это основание неприменимо: при государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи не подаётся межевой план и не производится кадастровый учёт вновь образуемого либо изменяющего границы участка — регистрируется переход уже зарегистрированного права на объект как есть. Указание в п. 28 на «образуемый участок» означает, что несоответствие площади минимальному размеру по ПЗЗ регистратор может проверить только там, где границы/площадь участка формируются или уточняются, а не при простой смене собственника.
Отказ в регистрации, в свою очередь, возможен исключительно в случае неустранения причин, послуживших основанием для приостановления.
- В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ
Поскольку причин для приостановления по вашему делу (переход права на существующий участок с оформленными документами) из исчерпывающего перечня ст. 26 № 218-ФЗ не возникает — в частности, отсутствует близкое п. 28 основание, относящееся только к образуемым участкам, — законных оснований для отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности нет.
Вывод по этому вопросу: опасения клиента, что в регистрации откажут из-за того, что площадь участка стала меньше минимальной по новым ПЗЗ, юридически необоснованны. Основание для приостановления по п. 28 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ касается лишь образуемых (разделяемых, выделяемых, перераспределяемых) участков и не действует при регистрации перехода права на уже зарегистрированный участок; при отсутствии таких причин отказ по п. 1 ст. 27 № 218-ФЗ исключён.
Если отказали в регистрации: порядок защиты (обжалование приостановления и отказа)
Хотя отказ юридически необоснован (см. блоки выше), на случай, если регистратор формально приостановит регистрацию или откажет, предусмотрен чёткий порядок обжалования, который следует использовать.
Закон о регистрации прямо закрепляет право обжаловать решение о приостановлении как в суд (в порядке административного судопроизводства — КАС РФ), так и во внесудебном порядке в апелляционную комиссию, созданную при органе регистрации прав. Решение же об отказе обжалуется заинтересованным лицом в суд.
- Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
— п. 4 ст. 85 ЗК РФ
По существу реестровой ошибки в понимании регистратора (если она будет допущена) важно опереться на ст. 85 ЗК РФ: участок, размер которого не соответствует градостроительному регламенту, «может использоваться без установления срока приведения в соответствие», а ограничения его использования могли бы наступить лишь при опасности для жизни, здоровья людей, окружающей среды или памятников — чего в случае рядового садового участка нет.
При обжаловании в апелляционной комиссии стоит сослаться на то, что: участок образован и зарегистрирован до принятия новых ПЗЗ; при переходе права кадастровый учёт и образование участка не производятся; следовательно, п. 28 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ неприменим, а иных оснований ст. 26 и 27 № 218-ФЗ для отказа/приостановления нет.
- размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков , за исключением случаев, предусмотренных законом ;
— п. 28 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ
Вывод по этому вопросу: даже если Росреестр вопреки закону приостановит регистрацию или откажет, решение о приостановлении можно обжаловать в апелляционную комиссию при территориальном органе Росреестра или в суд (административный порядок), а решение об отказе — исключительно в суд. Обоснование позиции — неприменимость п. 28 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ к регистрации перехода права на ранее образованный участок (участок не «образуется», его границы и площадь не меняются) в совокупности с ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и п. 4 ст. 85 ЗК РФ, допускающими использование такого участка без приведения в соответствие.
Свобода распоряжения участком и гражданско-правовые последствия для сторон сделки
Исходная предпосылка любой сделки с земельным участком — принадлежащее собственнику право свободно распоряжаться им, ограниченное лишь законом (изъятие или ограничение оборота конкретной категории земель).
- Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
— п. 1 ст. 260 ГК РФ
Для вашего случая это означает: участок в садоводстве, находящийся в частной собственности с зарегистрированным правом, к землям, изъятым или ограниченным в обороте, не относится. Единственное «ограничение», на которое ссылается беспокойство (минимальный размер по ПЗЗ), оборотным ограничением не является — оно действует в плоскости образования участков, а не в плоскости смены собственника, что подтверждено блоками выше.
Это же право распоряжения закреплено в общей норме о содержании права собственности.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом
— пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ
Практическое следствие для задатка/аванса. Если вы уже получили от покупателя задаток (ст. 380–381 ГК РФ), то срыв сделки по причине, за которую отвечает продавец (в том числе невозможность передать участок из-за препятствий, возникших по его вине), обязывает виновную сторону возместить другой стороне убытки, а при задатке — вернуть его в двойном размере (если за срыв отвечает получивший задаток продавец) либо задаток остаётся у потерпевшей стороны. Поскольку, как показано выше, реальных правовых препятствий к регистрации перехода права нет, риск наступления таких последствий минимален — при условии, что документы на участок и право собственности в порядке, а границы и площадь участка при сделке не изменяются. Если же стороны договорятся действовать дальше, целесообразно не изменять площадь/границы участка до регистрации, чтобы не перевести сделку в разряд «с образованием», где п. 28 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ мог бы сработать.
Вывод по этому вопросу: собственник вправе свободно продать садовый участок (ст. 260, 209 ГК РФ), поскольку он не изъят и не ограничен в обороте; несоответствие площади новым минимальным размерам ПЗЗ ограничением оборота не является. При оформлении задатка и добросовестном исполнении договора (без изменения границ/площади участка) риск возложения на продавца ответственности за срыв сделки отсутствует.
