Арендатор вправе отказаться от расчета недвижимостью при выкупе земельных участков, если договор не обязывает его это делать

Имеет ли арендатор право отказать арендодателю в расчёте недвижимостью (передаче построенных на арендованных участках объектов)

Центральный вопрос — юридическая природа договорного пункта, на который ссылается арендодатель. Ключевое: участники свободны в заключении договора, и никакой нормой закона не предусмотрено принудительное изъятие у арендатора возведённых им объектов в пользу арендодателя.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: свобода договора означает, что у арендатора нет обязанности передавать арендодателю какие-либо объекты, кроме прямо принятых на себя по договору. Сам факт того, что в одном из пунктов договора арендодателю предоставлено «право запросить расчёт недвижимостью», не порождает у арендатора обязанности распорядиться своей недвижимостью — правовой коррелят обязанности арендатора должен быть прямо сформулирован в договоре (например, «арендатор обязан передать объекты», «арендатор обязуется произвести расчёт объектами недвижимости»). Формулировка о «праве запросить расчёт» таким обязательством арендатора не является.

Далее, судьба объектов зависит от того, кто их возвёл и за чей счёт. Возведённые на арендованном участке объекты, созданные арендатором для себя с соблюдением закона, являются его собственностью:

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса. 2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица. 3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. 4.
— п. 1 ст. 218 ГК РФ

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 06.02.2023 № 13-ФЗ) 2. Права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются законом и соглашением об установлении сервитута, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, которыми установлен публичный сервитут, а в случаях, предусмотренных главой V 7 настоящего Кодекса, также соглашением об осуществлении публичного сервитута. (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)
— ст. 41 ЗК РФ, п. 1

Смысл норм для фактов дела: арендатор — лицо, не являющееся собственником земли, но оно осуществляет права собственника земельного участка из ст. 40 ЗК РФ (в т.ч. возведение зданий и сооружений в соответствии с разрешённым использованием). Возведённые арендатором для себя с соблюдением закона объекты по общему правилу ст. 218 ГК РФ становятся его собственностью. Такая недвижимость не входит в состав арендованного имущества по договору аренды, выкупается только сам участок, а не постройки арендатора. Следовательно, передача этих объектов арендодателю была бы отчуждением собственности арендатора и возможна не иначе как по его свободной воле и на согласованных условиях.

Если допустить, что «расчёт недвижимостью» означает передачу объектов в счёт какого-либо обязательства арендатора (например, в счёт выкупной цены или арендной платы), такая передача является по своей правовой природе отступным — соглашением о прекращении обязательства предоставлением иного имущества. По ст. 409 ГК РФ отступное оформляется соглашением сторон, односторонним требованием арендодателя оно не устанавливается:

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 409 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: даже если у арендатора есть задолженность или обязанность уплатить выкупную цену, заменить денежное исполнение передачей недвижимости можно только отдельным двусторонним соглашением. Односторонний «запрос» арендодателя такому соглашению не тождественен — он является для арендатора лишь предложением (офертой), которое арендатор вправе либо принять, либо отклонить.

Вывод: да, арендатор вправе отказаться от расчёта недвижимостью (передачи возведённых объектов), если только договор не содержит прямо сформулированной обязанности арендатора передать эти объекты арендодателю. Само по себе указание на «право арендодателя запросить расчёт недвижимостью» такой обязанности арендатора не создаёт: объекты — собственность арендатора (ст. 218 ГК РФ), передача возможна лишь по соглашению сторон (ст. 409 ГК РФ), а одностороннее понуждение к отчуждению исключается свободой договора (ст. 421 ГК РФ).

Чем обосновать отказ арендатора (аргументация и правовое обоснование позиции)

Если арендатор решает отказать, его отказ должен быть письменным и мотивированным. Первое основание — буквальное толкование самого условия договора. По ст. 431 ГК РФ условия договора толкуются по буквальному значению содержащихся в нём слов:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: формулировка «арендодатель имеет право запросить расчёт недвижимостью» дословно наделяет арендодателя правом обратиться с запросом о расчёте, а не получить сами объекты немедленно. При чёткой формулировке «право запросить» у арендатора есть лишь корреспондирующее право рассмотреть запрос и ответить, но не обязанность произвести передачу. Если же пункт допускает двоякое толкование, по ст. 431 ГК РФ воля сторон выясняется с учётом сопоставления с другими условиями и смыслом договора — а поскольку выкуп участков по ст. 624 ГК РФ построен как внесение выкупной цены (денежной суммы), смысловое прочтение «расчёта недвижимостью» именно как правомерного безусловного изъятия построек арендатора не подтверждается.

Выкуп арендованного имущества по закону происходит за выкупную цену. Норма называет это ценной, предполагающей денежную форму исполнения:

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
— п. 1 ст. 624 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: право арендатора на выкуп по ст. 624 ГК РФ реализуется внесением обусловленной выкупной цены. Замена денежной выкупной цены на передачу арендодателю возведённых арендатором объектов ни из ст. 624 ГК РФ, ни из иных норм не вытекает — она возможна только как отдельное соглашение сторон (ст. 409 ГК РФ). Поэтому арендатор вправе указать, что расчёт по выкупу производится деньгами, а его недвижимость не является предметом договора и не подлежит передаче арендодателю по одностороннему запросу.

Важное процессуальное основание отказа — свобода арендатора распоряжаться своей собственностью и недопустимость принудительного её изъятия. Передача построек была бы сделкой по отчуждению имущества арендатора; арендатор как собственник вправе отказаться от её совершения. Вместе с тем арендатор не должен злоупотреблять правом и обязан действовать добросовестно (ст. 10 ГК РФ): отказ уместно мотивировать отсутствием в договоре условия о передаче объектов, а не уклонением от исполнения реально принятой обязанности.

Вывод: письменный отказ арендатора следует построить на трёх аргументах: (1) дословно «право арендодателя запросить расчёт» не означает обязанность арендатора передать объекты — иное противоречило бы ст. 431 ГК РФ; (2) объекты — собственность арендатора по ст. 218 ГК РФ и не входят в арендованное имущество; (3) зачёты и расчеты недвижимостью в счёт обязательств оформляются только соглашением сторон (ст. 409 ГК РФ), а выкуп производится за выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Если арендатор не имеет такой обязанности по договору, его отказ правомерен и не создаёт ответственности.

Ветка 1: если договор всё же прямо возлагает на арендатора обязанность передать построенные объекты

Альтернативная квалификация: если пункт договора сформулирован как обязанность арендатора (например, «арендатор обязуется рассчитаться за выкуп/аренду передачей возведённых на участках объектов» либо «по требованию арендодателя арендатор передаёт объекты в счёт …»), то здесь возникает обязательственное отношение, к которому применяется принцип надлежащего исполнения и недопустимости одностороннего отказа.

Обязательства исполняются надлежащим образом, а их односторонний отказ по общему правилу не допускается:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: если передача объектов действительно является согласованным сторонами обязательством арендатора (а не просто «правом арендодателя запросить расчёт»), то арендатор не вправе в одностороннем порядке отказаться от её исполнения, и его немотивированный отказ в этом случае рассматривался бы судом как нарушение договора. Тогда арендодатель вправе требовать исполнения в натуре либо возмещения убытков (ст. 12, 393 ГК РФ). При такой редакции пункта отказ арендатора обосновать было бы крайне затруднительно.

Однако даже в этой ветке передача недвижимости как способ исполнения подчинена правилам об отчуждательных сделках и требует регистрации перехода права (ст. 131, 551 ГК РФ), а арендодатель не вправе «списать» себе объекты, не оформив переход собственности. Кроме того, если объекты возведены арендатором не в соответствии с законом, они могут квалифицироваться как самовольные постройки, собственником которых арендатор не становится и распоряжаться которыми не вправе:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Смысл нормы для фактов дела: если объекты на участках возведены без разрешений, с нарушением разрешённого использования или без оформления на арендатора права собственности, они по ст. 222 ГК РФ считаются самовольными постройками — право собственности на них не возникает, и передать их арендодателю арендатор юридически не может. В такой ситуации и «расчёт недвижимостью» невозможен в принципе, и отказ неизбежен, однако сам арендатор при этом несёт риск сноса самовольной постройки.

Вывод по ветке 1: правомерность отказа решающим образом зависит от формулировки договорного пункта. Если он закрепляет обязанность арендатора передать объекты — односторонний отказ недопустим (ст. 310 ГК РФ), и обоснованный отказ практически невозможен. Если же он предоставляет арендодателю лишь «право запросить расчёт» — отказ правомерен (ст. 421 ГК РФ). Арендатор обязан выяснить дословный текст пункта: ключевое слово — «обязан/обязуется передать» (обязательство) против «имеет право запросить/предложить» (правомочие арендодателя без обязанности арендатора).

Ветка 2: если арендодатель — публичное образование, а участки возведены как гос-/муниципальная собственность

Отдельная развилка — статус арендодателя и земли. Участки в количестве 10 штук могут находиться либо в частной собственности арендодателя, либо в государственной/муниципальной собственности (переданы в аренду публичным органом). От этого зависит, насколько вообще законен «расчёт недвижимостью» в счёт выкупа или арендной платы.

Порядок аренды земельных участков из публичной собственности и определения арендной платы имеет императивные особенности: размер арендной платы по договору аренды земельного участка и порядок её уплаты за участки публичной собственности устанавливаются императивно (п. 4 ст. 22 ЗК РФ), а арендатор публичного участка, возведший объекты, имеет самостоятельное вещное право на них по ст. 218 ГК РФ.

Арендатор публичного земельного участка на срок более пяти лет вправе передавать права по договору — что показывает, что его права на результат застройки защищены законом независимо от воли арендодателя; изъятие построенной арендатором недвижимости в счёт платы этому порядку не соответствует. Следовательно, для публичных участков «расчёт недвижимостью» как условие выкупа/аренды противоречило бы порядку определения арендной платы и выкупной цены такого участка, и отказ арендатора был бы ещё более обоснован.

Вывод по ветке 2: если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, условия о передаче арендатором построенных объектов арендодателю-публичному образованию в счёт выкупа/платежей согласуются с законом с трудом: арендная плата за публичные участки определяется в установленном императивном порядке (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). Арендатору, столкнувшемуся с таким требованием публичного арендодателя, следует указать на этот пласт в отказе. Реальное решение о правомерности отказа в конечном счёте определяется дословным текстом пункта договора и статусом арендодателя — оба факта клиенту нужно подтвердить по договору.