Как бороться с перекрытием единственного выезда из поселка, если дороги стали частной собственностью бывшего учредителя ДНТ

Установление сервитута для прохода и проезда к участкам жителей

Даже если дороги законно находятся в частной собственности учредителя, собственник каждого жилого участка вправе требовать от него права ограниченного пользования этой землёй для обеспечения прохода и проезда к своему участку. Это прямо предусмотрено законом и является главным способом защиты единственного выезда из посёлка.

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
   — п. 1 ст. 274 ГК РФ

Для вашей ситуации принципиально то, что сервитут устанавливается «для обеспечения прохода и проезда», а также для «других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Единственный выезд из посёлка, проходящий по бывшим дорогам, — это как раз та потребность, которую невозможно обеспечить иначе, чем через чужой участок.

1. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
   — п. 3 ст. 274 ГК РФ

Это означает: если собственник дорог не согласен добровольно заключить соглашение о сервитуте (что в данной ситуации очевидно), спор разрешается судом по иску лица, требующего сервитута. Досудебный претензионный порядок для такого иска не является обязательным.

1. Действующее законодательство не содержит требования о соблюдении обязательного досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута. Лицо, требующее установления сервитута, вправе обратиться в суд, если сторонами не достигнуто соглашения о сервитуте или его условиях. Определением суда апелляционной инстанции было отменено определение районного суда о возвращении на основании пункта 1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) искового заявления Г. к В. об установлении сервитута в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, установленного пунктом 3 статьи 274 ГК РФ. Направляя материал для рассмотрения в суд первой инстанции со стадии принятия искового заявления, судебная коллегия по гражданским делам областного суда правомерно исходила из того, что под установленным федеральным законом претензионным либо иным досудебным порядком урегулирования спора следует понимать определенную процедуру урегулирования спора, когда федеральным законом предусмотрены конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда, и когда в результате таких действий спор может быть урегулирован. Положениями пункта 3 статьи 274 ГК РФ установлено, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
   — . 1 Обзора ВС от 26.04.2017 по делам об установлении сервитута, п. 1

Суд при этом исходит из того, что сервитут устанавливается только тогда, когда у истца нет иной объективной возможности доступа к своему участку, — а в вашем случае проезд перекрывает единственный выезд, что и является таким основанием.

1. Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). Истец А. обратился в суд к Б. с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку А. имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. 8 Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования. В другом деле судом было установлено, что истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков.
   — п. 7 Обзора ВС от 26.04.2017 по делам об установлении сервитута

Порядок и условия сервитута суд определяет, исходя из баланса интересов: сервитут должен быть наименее обременительным для собственника обременяемого участка, но обеспечивать реальный доступ жителей.

1. При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. Т. обратился в суд с требованиями к обществу об установлении сервитута, так как проезда к принадлежащему ему земельному участку иначе как через находящийся в аренде у ответчика муниципальный земельный участок не имеется. По результатам проведенной экспертизы установлены три возможных варианта проезда к земельному участку истца. Т. просил установить сервитут по первому варианту. Представитель ответчика в судебном заседании, не возражая против установления сервитута, указывал, что вариант сервитута, на котором настаивает истец, является наиболее обременительным, поскольку для его реализации необходимо произвести демонтаж части объектов, расположенных на участке ответчика, такой вариант приведет к невозможности возвести ряд иных объектов, запланированных ответчиком. Кроме того, предложенный истцом вариант не является безопасным для посетителей ответчика. Сам ответчик полагал наиболее оптимальным установление сервитута по второму варианту, предложенному экспертом.
   — п. 9 Обзора ВС от 26.04.2017 по делам об установлении сервитута

Важнейшее свойство сервитута для вашей защиты: он «привязывается» к участку, а не к личности собственника, и не прекращается при продаже земли. Даже если собственник размежует дороги и продаст их третьим лицам, установленный судом или соглашением сервитут сохранится и будет обременять каждого нового покупателя.

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
   — п. 1 ст. 275 ГК РФ

Сервитут платный: собственник вправе требовать соразмерную плату за пользование, которую определяет суд с учётом площади и интенсивности использования.

1. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. 6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ)
   — п. 5 ст. 274 ГК РФ

Вывод. Основной и бесспорный способ защиты — коллективный иск собственников жилых участков (или одного из них) к собственнику дорог об установлении постоянного сервитута прохода и проезда по земельным участкам, из которых состоят бывшие дороги. Иск подаётся в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность). Сервитут, установленный судом, будет обременять дороги независимо от их последующей продажи — перекрыть единственный выезд не удастся.

Оспаривание единоличной частной собственности на дороги (линия «дороги = земли общего пользования»)

Вторая, более сильная линия защиты — попытаться доказать, что дороги по своему изначальному назначению относились к землям/имуществу общего пользования посёлка и не могли законно перейти в единоличную частную собственность учредителя.

По закону земельные участки общего назначения, образованные до вступления в силу ФЗ № 217-ФЗ и относившиеся к имуществу общего пользования дачного/садоводческого объединения, являются земельными участками общего назначения, а само такое имущество признаётся имуществом общего пользования.

1. Имущество общего пользования организаций, указанных в части 1 настоящей статьи, признается имуществом общего пользования садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, за исключением случаев, указанных в частях 4, 12 и 13 настоящей статьи. Образованные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования организаций, указанных в части 1 настоящей статьи, являются земельными участками общего назначения. 15. Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года. 16. Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
   — ч. 14, 16 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ

Аналогично: право коллективной совместной собственности граждан на земли общего назначения трансформируется в общую долевую собственность собственников участков пропорционально их площади.

1. Имущество общего пользования организаций, указанных в части 1 настоящей статьи, признается имуществом общего пользования садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, за исключением случаев, указанных в частях 4, 12 и 13 настоящей статьи. Образованные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования организаций, указанных в части 1 настоящей статьи, являются земельными участками общего назначения. 15. Вопрос о безвозмездной передаче имущества общего пользования садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, являющегося недвижимым имуществом, принадлежащим товариществу на праве собственности, в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, должен быть вынесен на рассмотрение общего собрания членов садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества не позднее 1 января 2024 года. 16. Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков.
   — ч. 14, 16 ст. 54 ФЗ № 217-ФЗ

Ключевое правило для вас: правообладатели участков, расположенных в границах территории садоводства/дачного посёлка, вправе использовать участки общего назначения для прохода и проезда свободно и без взимания платы, и «никто не вправе ограничивать» такой доступ.

1. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам. 6. В соответствии с решением общего собрания членов товарищества допускается использование земельного участка общего назначения для реализации гражданами, являющимися правообладателями садовых земельных участков и огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, выращенной ими сельскохозяйственной продукции с возможностью возведения для такой реализации некапитальных строений, сооружений или нестационарных торговых объектов при условии соблюдения земельного законодательства, ветеринарных норм и правил, санитарно-эпидемиологических правил и гигиенических нормативов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 312-ФЗ ) 7. Земельные участки общего назначения используются для газоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, накопления и сбора твердых коммунальных отходов, благоустройства и охраны территории садоводства или огородничества, а также для занятий физической культурой и спортом, отдыха и укрепления здоровья граждан.
   — ч. 5 ст. 24 ФЗ № 217-ФЗ

Если дороги действительно по проекту организации и застройки территории относились к землям общего пользования (что подтверждается планом застройки ДНТ, проектом организации территории, документами о предоставлении участков), их последующая передача/регистрация в частную собственность одного лица могла быть совершена с нарушением закона. Зарегистрированное право в таком случае можно оспорить — но только в суде.

1. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.
   — п. 6 ст. 8.1 ГК РФ

Дополнительно: уже сам факт размежевания бывших дорог на самостоятельные участки, если это лишает жителей единственного подъезда, противоречит требованию о том, что образование участков не должно приводить к невозможности их рационального использования и другим препятствующим недостаткам (вклинивание, невозможность доступа к недвижимости).

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

Вывод — развилка. Если по документам (проект организации территории ДНТ, план распределения участков, выписки ЕГРН о прежнем виде права) дороги изначально были землями общего назначения/имуществом общего пользования, следует заявить иск о признании права собственности учредителя отсутствующим (или о признании недействительной сделки/записи) и о признании права общей долевой собственности жителей на эти земли. Если же дороги изначально и законно принадлежали учредителю как частному лицу (не были ЗОП), этот иск бесперспективен — тогда действует только сервитут из первого блока. Решающий факт, не названный в вопросе: каким документом и когда дороги оказались у учредителя и значились ли они землями общего пользования в плане застройки ДНТ.

Неотложные меры: запрет продажи, пресечение препятствий, публичный сервитут

Пока идёт судебный спор, нужно не допустить, чтобы участки дорог были проданы третьим лицам и чтобы выезд был фактически перекрыт.

1. Обеспечительные меры. Одновременно с подачей иска об установлении сервитута или о признании права (блоки 1–2) следует заявить ходатайство об обеспечении иска — о запрете собственнику отчуждать и размежёвывать участки дорог и о запрете регистрационных действий.

1. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. 3. По основаниям, предусмотренным частью второй настоящей статьи, и по правилам настоящей главы меры по обеспечению иска могут быть приняты судьей или судом по заявлению стороны третейского разбирательства по месту нахождения третейского суда, либо по адресу или месту жительства должника , либо по месту нахождения имущества должника. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 409-ФЗ ) Статья 140. Меры по обеспечению иска 1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет";
   — ч. 2 ст. 139 ГПК РФ

К числу допустимых мер относятся наложение ареста на участки и запрещение ответчику и другим лицам (включая орган регистрации) совершать действия с предметом спора.

1. Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику
   — п. 1, 2 ст. 140 ГПК РФ

2. Негаторный иск против перекрытия. Если собственник уже физически перекрыл выезд (шлагбаум, забор, блоки), жители, являющиеся собственниками своих участков, вправе требовать устранения всяких нарушений их права, не связанных с лишением владения, — то есть сноса препятствий.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Этот иск доступен и лицам, владеющим участками по иному законному основанию.

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

3. Злоупотребление правом. Само использование собственником права таким способом, что единственная цель — выдавить жителей и перекрыть единственный выезд, может быть квалифицировано судом как злоупотребление правом с отказом в судебной защите такому поведению и возложением обязанности устранить препятствия.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 11. Судебная защита гражданских прав 1. Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд) в соответствии с их компетенцией.
   — п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ

4. Публичный сервитут (административная линия). Для обеспечения нужд местного населения (беспрепятственный проезд жителей посёлка, а также проезд пожарной и иной техники) орган местного самоуправления вправе установить публичный сервитут для прохода или проезда через земельный участок без изъятия земель.

1. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). 3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V 3 настоящего Кодекса не применяются. 4. Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 96-ФЗ) 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и обеспечения доступа к ним;
   — п. 2 ст. 23 ЗК РФ

Органом, принимающим решение о таком публичном сервитуте в отношении частных участков в целях прохода/проезда местного населения, является орган местного самоуправления — жителям следует инициировать коллективное обращение в администрацию. Этот путь не требует иска и работает параллельно с судебным спором.

Вывод. Действовать нужно одновременно: (а) подать в районный суд иск об установлении сервитута (и, при наличии оснований — о признании права общей долевой собственности жителей), сразу заявив ходатайство об обеспечительных мерах в виде запрета на отчуждение и регистрацию перехода прав на участки дорог; (б) направить коллективное обращение в орган местного самоуправления об установлении публичного сервитута; (в) при фактическом перекрытии выезда — требовать устранения препятствий (негаторный иск) и фиксировать каждое препятствие актами, фото/видео, обращениями в полицию и прокуратуру.

Доказательства и альтернативные пути защиты

Доказательства для суда (по каждому направлению):

1. Для иска об установлении сервитута (блок 1) — выписки из ЕГРН на жилые участки (подтверждают статус собственников и нахождение участков в границах посёлка); кадастровые выписки/схемы, подтверждающие, что выезд идёт через участки дорог; акты, фото- и видеофиксация перекрытия; при необходимости — заключение землеустроительной экспертизы об отсутствии иного проезда (критерий «иной возможности доступа» из п. 7 Обзора ВС от 26.04.2017). Именно доказанность отсутствия альтернативного выезда является решающим условием установления сервитута.

2. Для иска о признании права собственности на дороги отсутствующим / признании общей долевой собственности (блок 2) — проект организации и застройки территории ДНТ, план распределения участков между членами, документы о предоставлении земли ДНТ (постановления администрации, свидетельства), выписки из ЕГРН об истории объекта (в т.ч. о виде права и правообладателе до регистрации на учредителя), доказательства фактического использования дорог всеми жителями.

3. Для обеспечительных мер — доказательства реальной угрозы отчуждения (объявления о продаже, данные о начатом межевании), подтверждающие, что непринятие мер сделает невозможным исполнение решения (ч. 2 ст. 139 ГПК РФ).

Альтернативные пути (если сервитут по каким-то причинам не установить или пока он не установлен):

• Оспаривание межевания/раздела бывших дорог на участки, если оно лишает посёлок единственного подъезда, — через п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ (образование участков не должно приводить к препятствующим недостаткам и невозможности использования недвижимости);

1. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами. 7. Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, за исключением земельного участка, образуемого в целях осуществления пользования недрами, строительства, реконструкции, эксплуатации линейных объектов, их неотъемлемых технологических частей, гидротехнических сооружений, в том числе образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При выявлении пересечения границ земельных участков с границами территориальных зон (за исключением земельных участков, границы которых могут пересекать границы территориальных зон в соответствии с настоящим пунктом), лесничеств устранение такого пересечения осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.
   — п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ

• Публичный сервитут по решению органа местного самоуправления для нужд местного населения — без обращения в суд;

1. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут). 3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V 3 настоящего Кодекса не применяются. 4. Публичный сервитут может устанавливаться для: 1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе , за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом ; (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 96-ФЗ) 2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и обеспечения доступа к ним;
   — п. 2 ст. 23 ЗК РФ

• Негаторный иск об устранении уже созданных препятствий (снос шлагбаума, ограждения) — действует независимо от исхода дела о сервитуте.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Вывод. Для успеха в суде необходимо заблаговременно собрать правоустанавливающие документы на участки, подтвердить нахождение посёлка в границах бывшей территории ДНТ и зафиксировать отсутствие иного выезда. Даже при отказе в сервитуте или его затягивании остаются минимум три параллельных механизма: оспаривание межевания, публичный сервитут через администрацию и негаторный иск против фактического перекрытия выезда.