Может ли администрация в одностороннем порядке повысить ставку аренды земли с 6% до 13% и доначислить плату за прошлый период, если допсоглашение не подписано?

Правовая природа арендной платы за публичную землю и допустимость её изменения в одностороннем порядке

Арендная плата за участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (включая земли, госсобственность на которые не разграничена), — величина в основе своей регулируемая: её размер определяется в соответствии с основными принципами, утверждёнными Правительством РФ, а порядок определения — уполномоченным органом.

Статья 39 7 . Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности 1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. 3.
— ст. 39.7 ЗК РФ

По общему правилу договорного права цена исполняется на согласованных условиях, и её изменение после заключения договора допускается лишь в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
   — ст. 424 ГК РФ, п. 1

Отсюда — ключевая развилка, определяющая ответ по ставке.

Ветка А: договор заключён по результатам аукциона (торгов). Тогда ставка (размер ежегодной арендной платы) определяется по результатам торгов, то есть формируется договором и не может произвольно корректироваться арендодателем-администрацией.

Статья 39 7 . Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности 1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона. 3.
— ст. 39.7 ЗК РФ

Одностороннее изменение условий такого обязательства не допускается — и это не оговорка, а императивное правило с ограниченными исключениями: только ГК РФ, другие законы, иные правовые акты или сам договор могут предусматривать такую возможность.

Статья 310. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства 1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
— ст. 310 ГК РФ

Значит, если стороны не подписывали ни договора с оговоркой об одностороннем повышении ставки, ни допсоглашения, администрация не вправе была поднимать ставку с 6 % до 13 % в одностороннем порядке: договор изменяется по соглашению сторон.

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом.
— ст. 450 ГК РФ

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор аренды; если это письменный документ, то и изменение — письменное соглашение сторон.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— ст. 452 ГК РФ

Вывод по ветке А: при аренде участка по торгам и без договорной оговорки об одностороннем пересмотре администрация не имела права менять ставку с 6 % на 13 % односторонне. ООО должно платить по договорной ставке — 6 % от кадастровой стоимости.

Ветка Б: договор заключён без торгов. Здесь арендная плата регулируемая, и арендодатель вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без допсоглашения.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
— абз. п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2019, утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019

Но и в этой ветке ставка может измениться только на основании действующего нормативного правового акта уполномоченного органа (региона или муниципалитета), принятого и действующего на соответствующий период. При этом суд вправе проверить такой акт на соответствие Основным принципам № 582 и не применить его, если установленная ставка превышает допустимый предел (например, принцип № 7 — арендная плата не должна превышать земельный налог для ограниченных в обороте участков под зданиями).

1. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
   — абз. 1 п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2019, утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе применительно к ст. 12 ГК РФ и ст. 13 АПК РФ давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. В том случае, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.
— абз. последний п. 33 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2019, утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019

Вывод по ветке Б: даже если плата признана регулируемой, администрация обязана опираться на действующий нормативный акт уполномоченного органа. Произвольное назначение 13 % вместо установленных 6 % без соответствующего нормативного акта и в отсутствие договорного механизма неправомерно. Если же такой акт принят, его размер подлежит проверке на соответствие Основным принципам № 582 и применяется только на будущее (см. блок 2).

ИТОГ по вопросу. Как следует из процитированных норм, возможность изменить ставку без подписанного соглашения сторон различается по основанию заключения договора: (1) если договор заключён по результатам торгов — одностороннее изменение условий не допускается (ст. 310 ГК РФ), а договор изменяется по соглашению сторон, оформляемому в той же форме (ст. 450, 452 ГК РФ), поэтому действует договорная ставка 6 %; (2) если договор заключён без торгов — плата является регулируемой и может изменяться только нормативным актом уполномоченного органа на соответствующий период (ст. 39.7 ЗК РФ, позиция п. 22 Обзора ВС № 4/2019) с проверкой такого акта на соответствие Основным принципам № 582; произвольное повышение по претензии без соответствующего акта неправомерно.

Допустимость доначисления арендной платы задним числом (с 01.01.2023)

Акты гражданского законодательства и иные регулирующие акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Распространение действия на предшествующие отношения допускается только при прямом указании закона.

1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
   — ст. 4 ГК РФ, п. 1

Это применимо к спорной ситуации: если администрация изменила ставку в июле 2023 года, повышение может применяться лишь к отношениям, возникшим ПОСЛЕ такого изменения, а не с 01.01.2023. Доначисление за январь — июнь 2023 года задним числом означает придание изменению обратной силы, что недопустимо.

Даже при регулируемой арендной плате действует то же правило: изменения регулируемой платы (включая изменение ставок) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений, и арендодатель вправе требовать плату «на соответствующий период».

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
— абз. п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2019, утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019

То есть обязательство платить по новой ставке возникает не ранее момента, с которого соответствующий нормативный акт вступил в силу и стал применяться, — но не задним числом за уже оплаченный период.

Отдельно по кадастровой стоимости: применяются сведения о кадастровой стоимости, внесённые в ЕГРН, и в зависимости от оснований их определения — с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов, либо со дня начала применения сведений (например, при исправлении ошибки в сторону уменьшения). Именно так и рассчитывалась стоимость, от которой ООО платило 6 %.

1. Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 2. Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: 1) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости; 2) с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта о внесении изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющего кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону увеличения, за исключением случаев внесения в Единый государственный реестр недвижимости после даты вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости сведений об изменившейся кадастровой стоимости; (В редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ) 3) со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости, изменяемых вследствие: а) исправления технической ошибки или реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения в сторону уменьшения;
   — ст. 18 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», п. 1

Значит, уменьшение кадастровой стоимости с 01.01.2023 — это результат применения сведений ЕГРН к соответствующему периоду, и оплата 6 % от новой (уменьшенной) стоимости правомерна. Администрация не может одновременно требовать пересчёта от уменьшенной базы и повышать ставку задним числом.

ИТОГ по вопросу. Доначисление арендной платы за период с 01.01.2023 до даты введения администрацией новой ставки неправомерно, поскольку придаёт изменению арендной платы обратную силу вопреки ст. 4 ГК РФ и позиции о применении изменений регулируемой платы лишь к отношениям, возникшим после таких изменений. За указанный прошлый период плата исчисляется по согласованной в договоре ставке 6 % от кадастровой стоимости на соответствующий период.

Денежные последствия спора и порядок защиты

Даже если предположить, что арендная плата являлась регулируемой и подлежала пересчёту, отсутствие уведомления об изменении платы непосредственно влияет на денежные требования администрации: такое отсутствие уведомления не освобождает арендатора от уплаты по регулируемому размеру, но даёт ему право оспаривать начисление неустойки за просрочку.

1. Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность 68 начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы. Уполномоченный орган (далее – департамент) и организация заключили договор аренды земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, для использования административно-учебного здания организации, согласно которому при определении размера арендной платы за пользование земельным участком используется формула расчета арендной платы, установленная Положением о порядке определения базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением Мэра города Ростова-на- Дону от 15 апреля 2004 г. № 555 в редакции постановления от 11 мая 2005 г., с применением коэффициентов, действовавших на момент заключения договора. В формуле расчета применены следующие коэффициенты: индексации ставок земельного налога, кратности, учитывающий вид использования земель, зоны градостроительной деятельности, а также средняя ставка земельного налога. Размер годовой платы – 4951,61 руб.
   — п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4/2019, утв. Президиумом ВС РФ 25.12.2019

Это опирается на норму о просрочке кредитора: кредитор считается просрочившим, если не совершил действий, предусмотренных законом или договором, до совершения которых должник не мог исполнить обязательства (в т.ч. обязанность арендодателя уведомить и пересчитать плату).

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
   — ст. 406 ГК РФ, п. 1

Поэтому начисление администрацией пеней/неустойки на «задолженность» за период, когда ООО не было уведомлено о новой ставке и платило по договору, неправомерно.

Отдельно — гражданско-правовые последствия по деньгам. Если ООО переплатило (например, доплатит завышенное требование), получатель обязан возвратить неосновательно сбережённое за счёт плательщика, независимо от того, чьим поведением это вызвано; на сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если же сумма подлежит возврату ООО либо на неё начисляются проценты за неправомерное удержание, применяется общая норма о процентах по денежным обязательствам.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — ст. 395 ГК РФ, п. 1

Процедурно спор является экономическим и подведомствен арбитражному суду. При этом требование о взыскании задолженности администрация сможет заявить в арбитражный суд только при соблюдении обязательного претензионного порядка; направленная ООО претензия ещё не означает проигрыш дела — именно в ответе на неё следует изложить возражения по ставке и по периоду.

ИТОГ по вопросу. ООО вправе не перечислять требуемую администрацией разницу, письменно отклонив претензию с опорой на: недопустимость одностороннего изменения договорного условия (ст. 310, 450, 452 ГК РФ) — при аренде по торгам; отсутствие обратной силы изменения платы (ст. 4 ГК РФ, позиция п. 22 Обзора ВС № 4/2019); неправомерность начисления неустойки при неуведомлении (ст. 406 ГК РФ, та же позиция). В случае обращения администрации в суд спор рассматривает арбитражный суд; ООО вправе заявить возражения по расчёту и, при необходимости, предъявить самостоятельное требование о возврате излишне уплаченного как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) с процентами (ст. 395, 1107 ГК РФ).