Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аренда и дарение земельных участков

Может ли администрация отказать в выкупе арендованной земли под построенным магазином, если есть все разрешительные документы?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в местную администрацию заявление о выкупе участка без торгов.descriptionЗаявление в администрацию о предоставлении земельного участка в собственность без торгов в связи с переоформлением права аренды (свободная форма)
  2. 2
    Укажите в заявлении основание — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, вид права — собственность.
  3. 3
    Проверьте по выписке из ЕГРН, не изъят ли участок из оборота и не ограничен ли.
  4. 4
    Сверьте вид разрешённого использования участка с размещением магазина.
  5. 5
    При отказе обжалуйте его в суд в течение 3 месяцев со дня получения.
  6. 6
    Если администрация уклонится от регистрации перехода права после заключения договора: При уклонении администрации от регистрации права требуйте её через суд.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на магазин — подтверждает ваше право собственности на здание.
  • Выписка из ЕГРН на земельный участок — кадастровый номер, вид разрешённого использования, оборотоспособность.
  • Договор аренды участка с администрацией — подтверждает ваш статус арендатора.
  • Разрешение на строительство и акт ввода магазина в эксплуатацию.
  • Технический план и документы о подключении коммуникаций.
  • Документы территориального планирования — проверка изъятия, ограничений, резервирования участка.

  • Срочно: первые шаги

    • Приложите выписки из ЕГРН на магазин и участок, техплан, разрешения.
    • Зафиксируйте дату подачи заявления — от неё считаются 20 дней рассмотрения.

  • Сроки и риски

    • Администрация вправе отказать только по закрытому перечню ст. 39.16 ЗК РФ — проверьте мотив отказа.
    • Заявление рассмотрят не более 20 дней; при несоответствии требованиям вернут в течение 10 дней.
    • Незаконный отказ оспаривайте в суде в течение 3 месяцев со дня, когда узнали о нарушении.
    • Риск: участок изъят или ограничен в обороте — тогда выкуп невозможен (п. 2 ст. 27 ЗК РФ).
    • Риск: вид разрешённого использования участка не допускает размещение магазина — вероятная точка спора.
    • Риск: затягивание ответа администрации — фиксируйте дату подачи заявления письменно.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь на устный отказ — требуйте письменный ответ со ссылкой на норму.
    • Не пропустите 3 месяца на оспаривание отказа со дня, когда узнали о нарушении.
    • Не подавайте заявление без кадастрового номера, основания (пп. 6 п. 2 ст. 39.3) и вида права.
    • Не игнорируйте возврат заявления в 10 дней — устраните несоответствия и подайте снова.
    • Не соглашайтесь на цену выкупа выше кадастровой стоимости участка.
    • Не начинайте спор, не проверив по ЕГРН изъятие, ограничение оборота и зарезервирование участка.

  • Когда нужен адвокат

    • Если администрация откажет в выкупе: Администрация отказала в выкупе — без адвоката оспорить отказ сложно.
    • Если администрация сошлётся на изъятие или ограничение участка в обороте: Администрация ссылается на изъятие или ограничение участка в обороте.
    • Если возникнет спор о виде разрешённого использования участка: Возник спор о виде разрешённого использования участка под магазином.
    • Если администрация уклонится от регистрации перехода права после договора: Администрация уклоняется от регистрации перехода права после договора.
    • Если отказ администрации будет признан незаконным и повлечёт убытки: Требуется взыскать убытки от незаконного отказа (ст. 16 ГК РФ).
    • Если администрация заявит основания ст. 39.16 ЗК РФ: Администрация заявляет основания ст. 39.16 ЗК РФ, требующие судебной проверки.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте выписку ЕГРН: нет ли изъятия из оборота, ограничений или резерва для муниципальных нужд.
    • Уточните вид разрешённого использования участка — допускает ли он размещение магазина.
    • Запросите в администрации сведения о планах комплексного развития территории на участке.
    • Предложите администрации выкуп по кадастровой стоимости — цена без торгов не выше кадастровой.
    • При споре о цене рассмотрите выкуп через договор купли-продажи с рассрочкой платежа.
    • Обсудите с администрацией возможность переоформления аренды на долгосрочную с правом выкупа.

  • Региональные особенности

    • Проверьте в местных правилах землепользования и застройки вид разрешённого использования участка под магазин.
    • Уточните в администрации, не зарезервирован ли участок для муниципальных нужд по местным документам.
    • Запросите в администрации порядок и форму заявления о выкупе, действующие в этом муниципалитете.
    • Уточните в администрации местный порядок расчёта цены выкупа в пределах кадастровой стоимости.
    • Проверьте региональный закон о предоставлении земли без торгов на предмет дополнительных условий.
    • При отказе обжалуйте его в районный суд по месту нахождения администрации в течение 3 месяцев.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на основании договора аренды сроком 10 лет, заключённого с местной администрацией. В период действия договора на участке возведён капитальный объект — магазин, в отношении которого имеются разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, технический план; право собственности на магазин зарегистрировано в ЕГРН. Объект подключён к коммуникациям и эксплуатируется 5 лет. Клиент намерен приобрести арендуемый участок в собственность.

Из указанных фактов следует, что клиент является собственником здания, расположенного на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, и одновременно — арендатором этого участка. Данное сочетание статусов имеет определяющее правовое значение: оно даёт клиенту исключительное право на приобретение участка в собственность без проведения торгов, а также исключает применение ряда оснований для отказа, которые могли бы быть заявлены администрацией в отношении иных лиц.

Возникает ли у собственника магазина исключительное право на выкуп участка и продаётся ли он без торгов

Ключевая норма — исключительное право собственника здания на приобретение участка в собственность или аренду.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Поскольку клиент — собственник капитального магазина (право зарегистрировано в ЕГРН, объект введён в эксплуатацию), он является тем самым «собственником здания», за которым закон закрепляет исключительное право. Право это именно исключительное: администрация не вправе выбрать иное лицо или провести аукцион вместо продажи клиенту.

Далее — норма о продаже без торгов:

земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39 20 настоящего Кодекса; 7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39 9 настоящего Кодекса; 8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ; 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;
— пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ

Эта норма прямо называет случай клиента: участок, занятый зданием (магазином), продаётся без проведения торгов его собственнику. То есть продажа в общем порядке (по ст. 39.3 ЗК РФ через аукцион) здесь не применяется — аукцион не требуется.

Гражданско-правовое обоснование пользования участком под объектом:

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.06.2007 № 118-ФЗ) 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ) Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ) 4. Правила настоящей статьи применяются к зданиям, сооружениям с учетом особенностей, установленных статьей 287 3 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 271 ГК РФ

Ст. 271 ГК РФ подтверждает: собственник недвижимости на чужом участке имеет право пользования участком под ней. Это подкрепляет позицию клиента и означает, что дальнейшее пользование участком под магазином защищено законом независимо от воли администрации.

Вывод: да, у клиента как собственника капитального магазина есть исключительное право на приобретение участка в собственность, и участок должен продаваться ему без торгов (п. 1 ст. 39.20, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Отказ по мотиву «продадим только на аукционе» незаконен.

Закрытый ли перечень оснований отказа и применимы ли они к магазину

Перечень оснований отказа в предоставлении участка без торгов — закрытый. Отказ возможен только при наличии хотя бы одного из оснований ст. 39.16 ЗК РФ.

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; 2) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса;
— пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ

Первый вопрос — имеет ли клиент право на выкуп без торгов. Как показано выше, да (собственник магазина, пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ). Значит, основание пп. 1 ст. 39.16 не применимо. Однако здесь кроется развилка: если вид разрешённого использования участка не допускает размещения магазина/объекта торговли, администрация может пытаться обосновать отказ именно этим пунктом — тогда спор сводится к вопросу законности использования участка.

Далее — самое частое «рабочее» основание отказа при аренде:

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса; 3) указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок образован в результате раздела земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением случаев обращения с таким заявлением члена этого товарищества (если такой земельный участок является садовым или огородным) либо гражданина, не обладающего правом участия (членства) в садоводческом или огородническом некоммерческом товариществе, имеющего право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации либо на приобретение земельного участка в соответствии со статьей 39 18 настоящего Кодекса (если такой земельный участок является садовым), а также за исключением собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (если земельный участок является земельным участком общего назначения);
— пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ

Внимание: этот подпункт на участок клиента не распространяется. Он запрещает предоставлять участок в собственность, если тот уже предоставлен в аренду другому лицу. Но здесь сам арендатор и является заявителем. Закон прямо оговаривает исключение — «если с заявлением обратился обладатель данных прав». Клиент — обладатель права аренды, поэтому отказ по пп. 2 ст. 39.16 неправомерен.

Норма о зданиях на участке:

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации ; (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 340-ФЗ;
— пп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ

Здесь также предусмотрено исключение: если с заявлением обратился собственник расположенных на участке здания/сооружения. Клиент — собственник магазина, поэтому и это основание неприменимо.

Прочие реально возможные основания: участок изъят из оборота или ограничен в обороте (пп. 6 ст. 39.16 ЗК РФ во взаимосвязи со ст. 27 ЗК РФ); участок зарезервирован для государственных/муниципальных нужд (пп. 7); участок в границах территории комплексного развития (пп. 8).

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 3. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами. 4. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: 1) государственными природными заповедниками и национальными парками, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"; (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 505-ФЗ) 2) зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами); (В редакции федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ; от 07.03.2005 № 15-ФЗ; от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 30.12.2015 № 460-ФЗ) 3) зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4) объектами организаций федеральной службы безопасности; 5) объектами организаций органов государственной охраны;
— п. 2 ст. 27 ЗК РФ

Ст. 27 ЗК РФ очерчивает границу оборотоспособности: изъятые из оборота земли вообще не могут переходить в частную собственность, а ограниченные — только в случаях, прямо установленных федеральным законом. Это, а также резервирование и КРТ — единственные содержательные основания, которые администрация может «примерить» к клиенту. Их отсутствие/наличие устанавливается по документам на участок.

Вывод: перечень оснований отказа закрыт; наиболее вероятные «рабочие» мотивы администрации (аренда, наличие здания) прямо исключены законом, поскольку заявитель — собственник здания и арендатор. Отказ возможен, только если участок реально изъят/ограничен в обороте, зарезервирован либо попадает в зону КРТ, а также если вид разрешённого использования не допускает магазин. Проверьте эти факты по выписке ЕГРН и документам терпланирования.

Процедура: заявление, документы и сроки рассмотрения

Заявление подаётся в уполномоченный орган (местную администрацию) по правилам ст. 39.17 ЗК РФ.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются: 1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина); 2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка; 4) основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39 3 , статьей 39 5 , пунктом 2 статьи 39 6 или пунктом 2 статьи 39 10 настоящего Кодекса оснований; 5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав; 6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд; 7) цель использования земельного участка;
— п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ

Клиенту нужно указать в заявлении предусмотренные сведения (в т.ч. кадастровый номер участка, основание — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, вид права — собственность, цель использования), а также приложить документы по п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ (в том числе документы на объект). Отсутствие этих данных/документов ведёт к возврату:

В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка. 4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления. 5. В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
— п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ

Уполномоченный орган в 10 дней вернёт заявление, если оно не соответствует п. 1 ст. 39.17 или к нему не приложены обязательные документы. Поэтому заявление важно составить с указанием основания выкупа и приложить выписку ЕГРН на магазин и участок.

Далее — срок принятия решения:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа. 6. Проекты договоров и решения, указанные в подпунктах 1 и 2 пункта 5 настоящей статьи, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка. 7.
— п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ

У администрации не более 20 дней на рассмотрение заявления; по результатам она либо готовит и направляет проект договора купли-продажи, либо отказывает. При этом в решении об отказе должны быть указаны все основания отказа — это ограничивает администрацию: она не сможет в суде ссылаться на основания, не названные в отказе.

Вывод: клиенту следует подать в администрацию заявление о предоставлении участка в собственность за плату без торгов, указав основание — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (собственник здания), приложив документы на объект. Решение должно быть принято в течение 20 дней; отказ обязан содержать все основания. Возврат заявления возможен в 10-дневный срок за несоответствие форме/неполноту документов.

Цена выкупа и её пределы

Стоимость участка при продаже без торгов определяется по правилам ст. 39.4 ЗК РФ.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 .
— п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ

При продаже без торгов цена определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления (для муниципальных земель), но закон ставит предел:

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. 4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. Статья 39 5 . Случаи предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно Предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления: 1) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2) земельного участка религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;
— п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ

Цена без торгов не может превышать кадастровую стоимость участка. Это ключевая гарантия для клиента: администрация не вправе требовать рыночную цену выше кадастровой. Ранее действовавший порядок продажи по «кратности ставки земельного налога» (ст. 36 прежней редакции ЗК РФ) заменён: сейчас цена определяется по правилам ст. 39.4 ЗК РФ в пределах кадастровой стоимости.

Вывод: цена выкупа не может превышать кадастровую стоимость участка; конкретный порядок расчёта устанавливает орган местного самоуправления. Если администрация настаивает на цене выше кадастровой, это противоречит п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Отдельные регионы/муниципалитеты могут устанавливать льготный порядок — его стоит проверить в актах вашего региона.

Ветка при незаконном отказе: оспаривание и денежные последствия

Если администрация всё же откажет без законных оснований, отказ оспаривается в суде. Для гражданина/организации это административное исковое заявление по гл. 22 КАС РФ (если спор публично-правовой — о признании решения незаконным).

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Срок обращения — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права (то есть со дня получения отказа). Для заявителя-ИП в рамках экономического спора действует аналогичный по сути порядок гл. 24 АПК РФ; конкретный вид суда зависит от статуса клиента.

Смежно — норма о регистрации перехода права, которая потребуется после заключения договора:

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

И на случай уклонения администрации от регистрации:

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 3 ст. 551 ГК РФ

Гражданско-правовое последствие незаконного отказа — возмещение убытков:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 . Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Подраздел 2. Лица Глава 3. Граждане (физические лица)
— ст. 16 ГК РФ

Если отказ признают незаконным, а действия (бездействие) администрации причинили клиенту убытки (например, вынужденные расходы, задержка), они возмещаются за счёт муниципального образования. Это дополнительный аргумент требования.

Вывод: при отказе администрации следует оспорить его в суде по правилам КАС РФ (для организации — по АПК РФ) в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права; в случае удовлетворения иска администрация обязана устранить нарушение и заключить договор купли-продажи, а переход права регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Причи нённые незаконным отказом убытки взыскиваются с муниципального образования (ст. 16, 1069 ГК РФ).

Да, администрация может отказать в выкупе, но только при наличии прямо предусмотренных законом оснований — в вашей ситуации как собственник капитального магазина вы имеете исключительное право на приобретение участка без торгов, и наиболее вероятные мотивы отказа (наличие аренды, нахождение здания на участке) прямо исключены законом.

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Имеете ли вы право на выкуп участка и обязана ли администрация продать его без торгов?

Да, имеете. Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность принадлежит собственнику здания, расположенного на этом участке. Вы — собственник капитального магазина, право зарегистрировано в ЕГРН, объект введён в эксплуатацию, поэтому вы подпадаете под действие этой нормы. Право является исключительным: администрация не вправе отказать вам в пользу иного лица или провести аукцион.

Продажа участка в вашем случае осуществляется без проведения торгов на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ — участок, на котором расположено здание, продаётся собственнику этого здания. Дополнительно п. 1 ст. 271 ГК РФ закрепляет ваше право пользования участком под недвижимостью независимо от воли администрации.

2. Какие основания отказа предусмотрены законом и применимы ли они к вам?

Перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов является закрытым и содержится в ст. 39.16 ЗК РФ. Применительно к вашей ситуации:

  • пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ (заявитель не имеет права на приобретение без торгов) — неприменим, поскольку ваше право прямо установлено пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ;
  • пп. 2 ст. 39.16 ЗК РФ (участок уже предоставлен в аренду) — неприменим, так как закон прямо исключает отказ, если с заявлением обратился сам обладатель права аренды, то есть вы;
  • пп. 4 ст. 39.16 ЗК РФ (на участке расположено здание, принадлежащее иному лицу) — неприменим, так как закон прямо исключает отказ, если с заявлением обратился собственник этого здания, то есть вы.

Основания, которые администрация может «примерить» к вам, могут быть применимы только при подтверждении соответствующих обстоятельств по выписке из ЕГРН и документам территориального планирования: участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 27 ЗК РФ), участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, участок находится в границах территории комплексного развития. Также администрация может ссылаться на несоответствие вида разрешённого использования участка размещению магазина — это наиболее вероятная «точка спора», если она имеется. Проверьте эти обстоятельства по выписке из ЕГРН и документам территориального планирования.

3. Какова процедура выкупа и что делать при отказе?

Заявление подаётся в местную администрацию (уполномоченный орган) по правилам ст. 39.17 ЗК РФ. В заявлении необходимо указать: ваши данные, кадастровый номер участка, основание предоставления — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, вид права — собственность, цель использования. К заявлению прилагаются документы, предусмотренные п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ.

Сроки рассмотрения: администрация обязана вернуть заявление в течение 10 дней, если оно не соответствует требованиям п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ или отсутствуют обязательные документы (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ). Если заявление соответствует требованиям, администрация рассматривает его и подготавливает проект договора купли-продажи в срок не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

При незаконном отказе вы вправе оспорить его в суде. Срок на подачу административного иска — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если администрация уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности после заключения договора, суд вправе вынести решение о регистрации по вашему требованию (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Убытки, причинённые незаконными действиями органа власти, подлежат возмещению (ст. 16 ГК РФ).

4. Как определяется цена выкупа?

Цена выкупа участка без торгов не может превышать его кадастровую стоимость (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Конкретный порядок определения цены может быть установлен нормативными актами субъекта РФ или муниципального образования, но верхний предел — кадастровая стоимость.

Пошаговые действия

  1. Проверьте документы на участок. Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках участка: проверьте вид разрешённого использования (допускает ли он размещение магазина), наличие ограничений оборота, сведения о резервировании для государственных или муниципальных нужд, нахождение в границах территории комплексного развития.

  2. Подготовьте заявление в местную администрацию (уполномоченный орган) по правилам п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ. Укажите: ваши данные, кадастровый номер участка, основание — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, вид права — собственность, цель использования. Приложите документы, предусмотренные п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, включая документы, подтверждающие ваше право собственности на магазин.

  3. Подайте заявление в администрацию. Отслеживайте соблюдение сроков: возврат — 10 дней (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ), рассмотрение и подготовка проекта договора — не более 20 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

  4. При получении проекта договора купли-продажи проверьте цену: она не должна превышать кадастровую стоимость участка (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). Подпишите договор и обеспечьте государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

  5. При отказе администрации получите письменный отказ с указанием основания. Если отказ не соответствует ст. 39.16 ЗК РФ (например, мотивирован наличием аренды или здания на участке), оспорьте его в суде. Срок на подачу административного иска — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). Если администрация уклоняется от регистрации перехода права после заключения договора, требуйте в суде вынесения решения о регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).