Как новому собственнику нежилого помещения получить заверенную копию договора аренды земельного участка в департаменте городского имущества, если прежний владелец не передал документы

Переход прав и обязанностей арендатора земли к новому собственнику помещения: договор сохраняет силу

Ключевой вопрос — в каком правовом качестве вы имеете отношение к договору аренды участка, который заключал прежний собственник помещения.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

То есть, как только зарегистрирован переход права собственности на ваше нежилое помещение, к вам в силу закона перешло право пользования земельным участком (его частью под вашим помещением и необходимой для его обслуживания) на тех же условиях и в том же объёме, что и у прежнего собственника. Это не требует заключения отдельного договора или согласия арендодателя — правопреемство наступает автоматически с момента регистрации права на помещение.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Правило п. 1 ст. 617 ГК РФ (смена собственника арендуемого имущества не влечёт изменения или расторжения договора) работает и в обратную логику: поскольку вы стали собственником помещения, «привязанного» к участку, договор аренды земли продолжает действовать, а место арендатора в отношениях с городом в соответствующей части занимаете вы.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. (В редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ )
— п. 3 ст. 552 ГК РФ

Пункт 3 ст. 552 ГК РФ прямо закрепляет: покупатель недвижимости, расположенной на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (это как раз ваш случай — участок у города), приобретает право пользования участком на тех же условиях, что и продавец.

Вывод: вы являетесь правопреемником прежнего собственника помещения в арендных отношениях по земельному участку в силу закона (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552, 617 ГК РФ). Сам договор аренды не прекращён и продолжает действовать. Это даёт вам законный интерес на получение его копии как лицу, на которое распространяются права и обязанности арендатора, даже если в тексте договора вы не поименованы.

Право запросить копию договора у департамента имущества (вне зависимости от того, кто назван арендатором)

Договор аренды земли, заключённый с городом, является документом, созданным/поступившим в орган публичной власти в пределах его полномочий, то есть относится к «информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления».

информация о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления - информация (в том числе документированная), созданная в пределах своих полномочий государственными органами, их территориальными органами, органами местного самоуправления или организациями, подведомственными государственным органам, органам местного самоуправления (далее - подведомственные организации), либо поступившая в указанные органы и организации. К информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления относятся также законы и иные нормативные правовые акты, а к информации о деятельности органов местного самоуправления - муниципальные правовые акты, устанавливающие структуру, полномочия, порядок формирования и деятельности указанных органов и организаций, иная информация, касающаяся их деятельности; 2) государственные органы - органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и иные государственные органы, образуемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации; 3) пользователь информацией - гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо), общественное объединение, осуществляющие поиск информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления.
— ч. 1 ст. 1 ФЗ от 09.02.2009 № 8-ФЗ

Право на получение такой информации закреплено напрямую, причём запрашивать её можно, не обосновывая свою нужду, если доступ к ней не ограничен:

Пользователь информацией имеет право: 1) получать достоверную информацию о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления; 2) отказаться от получения информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления; 3) не обосновывать необходимость получения запрашиваемой информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, доступ к которой не ограничен; 4) обжаловать в установленном порядке акты и (или) действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления и подведомственных организаций, должностных лиц указанных органов и организаций, нарушающие право на доступ к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления и установленный порядок его реализации; 5) требовать в установленном законом порядке возмещения вреда, причиненного нарушением его права на доступ к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления
— ст. 8 ФЗ от 09.02.2009 № 8-ФЗ

Важнейший момент в вашей ситуации: в перечне оснований для отказа (ст. 20 8-ФЗ) нет основания «заявитель не является стороной договора» или «информация касается третьего лица». Поэтому то, что в договоре арендатором указан прежний собственник, само по себе не даёт правового основания для отказа.

Пользователь информацией имеет право обращаться в государственные органы, органы местного самоуправления с запросом как непосредственно, так и через своего представителя, полномочия которого оформляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 2. В запросе указываются почтовый адрес, номер телефона и (или) факса либо адрес электронной почты для направления ответа на запрос или уточнения содержания запроса, а также фамилия, имя и отчество гражданина (физического лица) либо наименование организации (юридического лица), общественного объединения, государственного органа, органа местного самоуправления, запрашивающих информацию о деятельности государственных органов, органов местного самоуправления. Анонимные запросы не рассматриваются. В запросе, составленном в письменной форме, указывается также наименование государственного органа или органа местного самоуправления, в которые направляется запрос, либо фамилия и инициалы или должность соответствующего должностного лица. 3. При составлении запроса используется государственный язык Российской Федерации. Использование при составлении запроса в государственный орган или орган местного самоуправления республики в составе Российской Федерации государственного языка этой республики определяется законодательством данной республики.
— ч. 1 ст. 18 ФЗ № 8-ФЗ

Запрос подаётся в свободной письменной форме с указанием ваших данных и адреса для ответа; можно подать лично, почтой или в электронном виде через официальный портал (например, Госуслуги/портал города). Анонимный запрос не рассмотрят — нужно указать ФИО и адрес.

Вывод: запросить заверенную копию договора аренды вы вправе в любом случае — статус «арендатор/не арендатор» для цели получения информации о деятельности органа значения не имеет; достаточно подтвердить, что вы являетесь лицом, чьи права затрагивает договор (собственник помещения на участке). Отказ «потому что вы не указаны в договоре» неправомерен, если не подкреплён иным основанием из ст. 20 8-ФЗ.

Какие документы приложить и как подтвердить свой статус правопреемника

Чтобы департамент мог однозначно установить и запрашиваемую информацию, и вашу правовую связь с объектом, к запросу целесообразно приложить:

1. выписку из ЕГРН на нежилое помещение — подтверждает, что вы собственник помещения, расположенного на арендуемом участке (у вас уже есть);
2. правоустанавливающий документ на помещение (договор купли-продажи/переход права) — показывает момент правопреемства;
3. техплан/схему либо кадастровый номер помещения и участка — для идентификации конкретного участка и части, которой вы пользуетесь (у вас есть старый техплан).

Связующая норма — п. 1 ст. 35 ЗК РФ, по которой права на часть участка перешли к вам автоматически; эти документы подтверждают факт и дату такого перехода. Дополнительно можно прямо сослаться в тексте запроса на ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Если срок аренды превышает год (а для городской земли это почти всегда так), договор аренды подлежал госрегистрации, а сведения о нём (обременение) вносились в ЕГРН:

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам либо помещения или машино-места в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ

То есть параллельно вы можете запросить в Росреестре выписку из ЕГРН на сам земельный участок — в ней отражаются сведения о зарегистрированном обременении (аренде), его сроке и правообладателе, что позволит вам даже без договора узнать номер и существенные параметры аренды:

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 30.12.2021 № 449-ФЗ) 1 1 . Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, размещаются на официальном сайте, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, сведений о правообладателях объектов недвижимости, в том числе их персональных данных. Состав сведений, подлежащих размещению на официальном сайте в соответствии с настоящей частью, и порядок их размещения устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1 2 .
— ч. 1 ст. 62 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Вывод: обязательного «закрытого» перечня документов закон не устанавливает, но комплект «выписка ЕГРН на помещение + правоустанавливающий документ + кадастровые данные участка/помещения» является достаточным и подтверждает ваше законное правопреемство. Выписка из ЕГРН на участок — дополнительный резервный источник сведений о договоре, независимый от усмотрения департамента.

Срок, форма ответа и законные пределы возможного отказа

Срок рассмотрения запроса и ответа на него — 30 дней с даты регистрации (возможна отсрочка максимум на 15 дней сверх этого, с уведомлением в 7-дневный срок):

Запрос подлежит рассмотрению в тридцатидневный срок со дня его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. В случае, если предоставление запрашиваемой информации невозможно в указанный срок, в течение семи дней со дня регистрации запроса пользователь информацией уведомляется об отсрочке ответа на запрос с указанием ее причины и срока предоставления запрашиваемой информации, который не может превышать пятнадцать дней сверх установленного настоящим Федеральным законом срока для ответа на запрос. 7. Если запрос не относится к деятельности государственного органа или органа местного самоуправления, в которые он направлен, то в течение семи дней со дня регистрации запроса он направляется в государственный орган или орган местного самоуправления, к полномочиям которых отнесено предоставление запрашиваемой информации. О переадресации запроса в этот же срок сообщается направившему запрос пользователю информацией. В случае, если государственный орган или орган местного самоуправления не располагает сведениями о наличии запрашиваемой информации в другом государственном органе, органе местного самоуправления, об этом также в течение семи дней со дня регистрации запроса сообщается направившему запрос пользователю информацией. 8. Государственные органы, органы местного самоуправления вправе уточнять содержание запроса в целях предоставления пользователю информацией необходимой информации о деятельности указанных органов. 9.
— ч. 6 ст. 18 ФЗ № 8-ФЗ

Форма предоставления — ответ, к которому прилагается запрашиваемая информация (копия договора), либо мотивированный отказ со ссылкой на конкретное основание ст. 20 8-ФЗ:

Информация о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления по запросу предоставляется в виде ответа на запрос, в котором содержится или к которому прилагается запрашиваемая информация либо в котором в соответствии со статьей 20 настоящего Федерального закона содержится мотивированный отказ в предоставлении указанной информации. В ответе на запрос указываются наименование, почтовый адрес государственного органа или органа местного самоуправления, должность лица, подписавшего ответ, а также реквизиты ответа на запрос (регистрационный номер и дата). 2. При ответе на запрос используется государственный язык Российской Федерации. Использование при ответе на запрос, поступивший в государственный орган или орган местного самоуправления республики в составе Российской Федерации, государственного языка этой республики определяется законодательством данной республики. Возможность использования при ответе на запрос, поступивший в государственный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, других языков народов Российской Федерации определяется законодательством субъекта Российской Федерации. 3.
— ч. 1 ст. 19 ФЗ № 8-ФЗ

Исчерпывающий перечень оснований, по которым орган может отказать, закреплён в ст. 20 8-ФЗ:

Информация о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления не предоставляется в случае, если: 1) содержание запроса не позволяет установить запрашиваемую информацию о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления; 2) в запросе не указан почтовый адрес, адрес электронной почты или номер факса для направления ответа на запрос либо номер телефона, по которому можно связаться с направившим запрос пользователем информацией; 3) запрашиваемая информация не относится к деятельности государственного органа или органа местного самоуправления, в которые поступил запрос; 4) запрашиваемая информация относится к информации ограниченного доступа; 5) запрашиваемая информация ранее предоставлялась пользователю информацией; 6) в запросе ставится вопрос о правовой оценке актов, принятых государственным органом, органом местного самоуправления, проведении анализа деятельности государственного органа, его территориальных органов, органа местного самоуправления либо подведомственных организаций или проведении иной аналитической работы, непосредственно не связанной с защитой прав направившего запрос пользователя информацией. 2. Основания, исключающие возможность предоставления информации о деятельности судов в Российской Федерации, устанавливаются Федеральным законом "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации". 3.
— ч. 1 ст. 20 ФЗ № 8-ФЗ

Обратите внимание на два «рабочих» основания, которые департамент может применить к вашей ситуации:

• п. 4 ч. 1 ст. 20 — «запрашиваемая информация относится к информации ограниченного доступа». Договор аренды с конкретным арендатором может содержать персональные данные прежнего собственника (если он физлицо/ИП). В этом случае орган обязан предоставить копию, исключив из неё сведения ограниченного доступа (см. ч. 4 ст. 19 8-ФЗ), но не вправе отказать целиком лишь на этом основании — сохраняются условия договора (предмет, срок, арендная плата), которые вас и интересуют;
• п. 5 ч. 1 ст. 20 — если эта информация вам уже предоставлялась ранее.

При этом само по себе то, что вы «не указаны арендатором», не является основанием отказа — такого пункта в ст. 20 нет.

Вывод: департамент обязан в 30-дневный срок либо выдать заверенную копию договора (при необходимости — с изъятием закрытых персональных данных), либо дать мотивированный отказ строго по одному из оснований ст. 20 8-ФЗ. «Отказ потому, что вы не арендатор» — неправомерен.

Что делать при отказе и как защитить право на получение документа

Если департамент отказал (явно или молча — не ответил в срок), вы вправе обжаловать это в вышестоящий орган/должностному лицу либо в суд:

Решения и действия (бездействие) государственных органов и органов местного самоуправления, их должностных лиц, нарушающие право на доступ к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, могут быть обжалованы в вышестоящий орган или вышестоящему должностному лицу либо в суд. 2. Если в результате неправомерного отказа в доступе к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления, либо несвоевременного ее предоставления, либо предоставления заведомо недостоверной или не соответствующей содержанию запроса информации пользователю информацией были причинены убытки, такие убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации
— ч. 1 ст. 23 ФЗ № 8-ФЗ

Порядок обжалования в административный орган подчиняется общему закону об обращениях граждан — срок рассмотрения жалобы также 30 дней:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Статья 13. Личный прием граждан 1. Личный прием граждан в государственных органах, органах местного самоуправления проводится их руководителями и уполномоченными на то лицами. Информация о месте приема, а также об установленных для приема днях и часах доводится до сведения граждан. 2.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 № 59-ФЗ

При отказе в доступе можно требовать возмещения убытков, причинённых неправомерным отказом или несвоевременным предоставлением информации (ч. 2 ст. 23 8-ФЗ).

Параллельные и самостоятельные способы получить нужные сведения о договоре, не зависящие от департамента:

• выписка из ЕГРН на земельный участок (через Росреестр/МФЦ) — сведения о зарегистрированном обременении арендой, сроке, номере записи (ст. 62, 51 218-ФЗ);
• требование к прежнему собственнику о передаче относящихся к недвижимости документов — на основании п. 2 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю относящиеся к товару документы:

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
— п. 2 ст. 456 ГК РФ

Договор аренды участка, на котором расположено ваше помещение, — это документ, относящийся к недвижимости; его непередача прежним владельцем даёт вам самостоятельное требование, вплоть до принудительного истребования в суде (ст. 12, 398 ГК РФ об исполнении обязательства передать индивидуально-определённую вещь/документ).

Вывод: цепочка защиты — (1) письменный запрос в департамент с подтверждающими документами → (2) при отказе/молчании — жалоба вышестоящему органу или в суд по правилам ст. 23 8-ФЗ и 59-ФЗ → (3) параллельно выписка из ЕГРН на участок и требование к прежнему собственнику о передаче документа по ст. 456 ГК РФ. Риск неполучения копии минимален: договор как публично значимый документ должен быть предоставлен лицу, чьи права он затрагивает, в объёме, не покрытом грифом ограниченного доступа.

Условия пользования участком и оплата: как закрыть их без договора на руках

Даже пока копии договора у вас нет, вы можете понять объём своих обязательств (в первую очередь — по арендной плате) независимо от департамента.

Ваше право пользования участком — на тех же условиях и в том же объёме, что у прежнего собственника (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Это означает: условия о размере, порядке и сроке внесения арендной платы, установленные действующим договором, применяются к вам автоматически с момента регистрации права на помещение.

Кроме того, как собственник помещения вы обладаете самостоятельным (независимым от прежнего договора) правом заключить договор аренды или приобрести участок под вашим объектом:

исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Это значит, что при необходимости вы можете инициировать оформление аренды (или переоформление её на себя) в уполномоченном органе, а до этого пользоваться участком на прежних условиях. До передачи вам договора и/или выписки ЕГРН с условиями аренды вы вправе запросить в департаменте также сведения о начисленной и уплаченной арендной плате, чтобы не допустить задолженности, унаследованной от прежнего владельца (вопрос об оплате, который вас беспокоит, снимается именно через получение копии договора и данных о платежах).

Вывод: условия аренды (включая плату) применяются к вам «на тех же условиях», что и к прежнему собственнику, в силу ст. 35 ЗК РФ; сверка и уточнение платежей возможны как через полученную копию договора, так и через выписку ЕГРН и запрос сведений о начислениях. Отдельного «согласия города» на пользование участком вам не требуется.

Риски и как их минимизировать

Ключевые риски в вашей ситуации и способы их снизить:

1. Риск накопления задолженности по арендной плате. Поскольку условия (включая плату) применяются к вам «на тех же условиях, что и прежнему собственнику» (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), а момент возникновения обязанности по оплате привязан к регистрации перехода права на помещение, затягивание с получением договора не освобождает от платы. Минимизация: сразу запросить в департаменте не только копию договора, но и сведения о начисленной/уплаченной арендной плате за период с момента вашей регистрации, а при возможности — за предшествующий период, чтобы отделить задолженность прежнего владельца от вашей.

2. Риск частичного отказа со ссылкой на персональные данные прежнего арендатора (если тот физлицо/ИП). Закон обязывает орган предоставить общедоступную часть информации, исключив ограниченные сведения (ч. 4 ст. 19 8-ФЗ), поэтому существенные для вас условия (предмет, площадь, срок, ставка арендной платы, реквизиты) должны остаться в копии. Если вам всё же выдали копию с изъятием ставки — требуйте уточнения, ссылаясь на то, что условия о плате применяются к вам в силу ст. 35 ЗК РФ.

3. Риск, что договор не зарегистрирован в ЕГРН и записей о нём нет (например, срок менее года либо договор старше системы регистрации). Тогда единственным источником остаётся сам департамент — это усиливает важность письменного запроса с отметкой о вручении и последующего обжалования по ст. 23 8-ФЗ при отказе.

4. Риск отказа «в устном виде» без письменного ответа. Закон требует письменного ответа в 30-дневный срок (ч. 6 ст. 18 8-ФЗ). Всегда подавайте запрос письменно (с входящим номером/уведомлением о вручении), чтобы зафиксировать дату регистрации и иметь основание для жалобы или суда при молчании органа.

5. Риск спорного размера платы при переоформлении аренды. Пока действует прежний договор, применяется его ставка; при заключении нового договора (по вашему заявлению на основании п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ) ставка может быть пересмотрена. Минимизация: до оформления нового договора пользуйтесь участком и платите по прежним условиям, чтобы не допустить неосновательного обогащения и неустойки.

Вывод: основные риски — финансовая преемственность по платежам и возможный частичный отказ из-за закрытых данных. Оба снимаются письменным запросом полного пакета (копия договора + расчёт платы) и, при необходимости, обжалованием по ст. 23 8-ФЗ.