Что делать, если срок аренды земли заканчивается, а дом не достроен: продление договора, риски изъятия участка и сноса недостроя

Можно ли продлить аренду участка и как оформить право на недостроенный дом

Ключевой факт вашей ситуации — на участке уже возведён объект капитального строительства (стены и крыша), то есть объект незавершённого строительства (ОНС). Достаточно ли этого, чтобы претендовать на продление аренды, зависит от того, зарегистрируете ли вы право собственности на этот ОНС и уложитесь ли в законные сроки.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, но обязан заранее письменно уведомить арендодателя о таком желании:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
   — п. 1 ст. 621 ГК РФ

Это общее правило важно, но для публичной земли оно работает через специальные нормы ЗК РФ. Практическое действие для вас: уведомление (заявление) о продлении нужно подать в администрацию заранее, до истечения срока аренды — не ждать последнего месяца.

Специальная норма — подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ: земельный участок, на котором расположен ОНС, предоставляется в аренду без торгов однократно для завершения строительства, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока аренды не обратился в суд за изъятием этого объекта:

1. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов
   — подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ

Обратите внимание на два условия этой нормы: (а) право собственности на ОНС должно быть зарегистрировано в ЕГРН; (б) предоставление без торгов в этом порядке допускается, только если участок ранее не предоставлялся для завершения строительства. Срок такого договора аренды — до трёх лет (подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи; 2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов; 3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства; 4) (Подпункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории; (В редакции федеральных законов от 29.07.2017 № 217-ФЗ , от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта
   — подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ

Это и есть ваш рабочий механизм: зарегистрировать право на ОНС → подать заявление → получить новый (или продлённый) договор аренды до 3 лет для завершения стройки. Именно на этой позиции стоит и Верховный Суд: гражданин как собственник ОНС вправе требовать предоставления участка в аренду без торгов для завершения строительства, если публичный собственник не заявил об изъятии в установленный срок (п. 12.1 Обзора от 19.11.2025):

12.1. В другом деле Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации в обоснование аналогичной позиции указала, что гражданин как собственник объекта незавершенного строительства – индивидуального жилого дома имеет право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта, поскольку 22 публичный собственник земельного участка в срок, установленный подпунктом 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ, не обратился в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.
— п. 12.1 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.11.2025

Вывод: аренду продлить можно. Реальные пути — (1) соглашение/дополнительное соглашение о продлении с арендодателем и (2) заключение нового договора аренды без торгов по подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ как собственнику ОНС (и то и другое опирается на п. 1 ст. 621 ГК РФ + специальные нормы ЗК РФ). Ключевое условие — зарегистрировать право на ОНС и подать заявление до истечения срока аренды. Если право на ОНС не оформлено, законного приоритета на безторговое продление не будет — ветку разбираю в блоке о последствиях.

Могут ли расторгнуть договор, забрать участок и снести недострой

Риск существует, но его механика не «просто расторгнуть и снести». Прекращение аренды регулируется ст. 46 ЗК РФ и общими нормами ГК РФ, а судьба возведённого объекта решается отдельно.

Аренда участка, предоставленного по результатам аукциона, прекращается в общем порядке (п. 1 ст. 46 ЗК РФ), а досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается при существенном нарушении договора — и по общему правилу через суд:

1. Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды
   — п. 5 ст. 22, п. 1 ст. 46 ЗК РФ

Принципиальная защита от «забрать вместе с домом» заложена в п. 1 ст. 235 ГК РФ: принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме прямо перечисленных в законе случаев, среди которых — отдельно названо отчуждение объекта незавершённого строительства в связи с прекращением аренды публичного участка (ст. 239.1 ГК РФ):

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243); 7) отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239 2 , пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

То есть для вашего недостроя существует только один законный механизм лишения собственности — специальная процедура ст. 239.1, а не произвольный снос. Это подтверждает и п. 11 Обзора ВС РФ от 19.11.2025: ст. 622 ГК РФ (возврат участка) не может быть основанием для возложения на арендатора обязанности освободить участок от правомерно возведённого объекта недвижимости:

1. Статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора публичного земельного участка, предоставленного для строительства, обязанности по освобождению этого земельного участка от возведенного объекта недвижимости. Уполномоченный орган в связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка обратился в суд с требованиями к собственнику объекта незавершенного строительства об обязании освободить земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального. Суд первой инстанции, позицию которого поддержал суд апелляционной инстанции, удовлетворил требования уполномоченного органа на основании положений статьи 622 ГК РФ. Суд кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменил и отказал в удовлетворении заявленных требований, указав следующее. В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. При этом принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 235 ГК РФ. Спорный публичный земельный участок был предоставлен гражданину на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома. По истечении срока действия первоначального договора стороны в 2021 году заключили новый договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства индивидуального жилого дома. В период действия договора арендатор возвел на земельном участке объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировал в ЕГРН. В данном случае уполномоченный орган, обращаясь с иском о возвращении арендованного имущества по основаниям, установленным статьей 622 ГК РФ, не заявил требований относительно судьбы возведенного на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору. В связи с этим требование, удовлетворение которого предполагает снос этого объекта, не может быть заявлено и рассмотрено судом на основании положений статьи 622 ГК РФ, регулирующей правила возврата арендуемого участка при прекращении договора аренды. 20 Наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект
   — п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.11.2025

Это означает: если ваш недострой возведён правомерно (есть разрешение, соблюдены параметры) и вы зарегистрировали на него право, администрация не может одним иском «вернуть участок» вместе со сносом дома — судьба объекта решается только в процедуре изъятия с торгов по ст. 239.1 ГК РФ, с выплатой вам вырученных средств:

в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. 2. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. 3. Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. 4. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
— п. 1, 6 ст. 239.1 ГК РФ

Обратите внимание на п. 3 ст. 239.1 ГК РФ: требование о продаже ОНС не подлежит удовлетворению, если нарушение срока стройки связано с действиями (бездействием) органов власти или ресурсоснабжающих организаций, к чьим сетям надо подключиться. Если вы докажете зависимость задержки от несогласованных подключений/документов, изъятие исключено.

Противоположная ветка — если объект будет признан самовольной постройкой (нет действующего разрешения, нарушены параметры, несоответствие целевым нормам), тогда защита по 235/239.1 ГК РФ не срабатывает, и снос возможен по правилам ст. 222 ГК РФ:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
— абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
   — п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ

По абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ объект не признаётся самовольным, если возведён с нарушением ограничений, о которых вы не знали и не могли знать. Но это защита «на узкий случай» — если разрешение есть и параметры соблюдены, гораздо надёжнее ветка правомерного ОНС.

Вывод: если недострой правомерный и право на него зарегистрировано, снос «вместе с участком» по ст. 622 ГК РФ невозможен — только судебное изъятие ОНС с продажей с торгов и выплатой вам денег (ст. 239.1 ГК РФ, подп. 3.1 п. 2 ст. 235 ГК РФ), а при связи задержки с властью/сетями изъятие вообще не допускается. Если же объекта в ЕГРН нет, а срок аренды истёк и разрешение не продлено, администрация может ставить вопрос о сносе как самовольной постройки — поэтому регистрация ОНС и продление разрешения критичны.

Как оформить право на недостроенный дом до истечения аренды (и смежные риски)

Чтобы недострой получил правовую защиту, его нужно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности как ОНС. Основанием служит технический план, а разрешение на строительство должно быть действующим на момент подачи документов:

создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим
— ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Практический вывод: продлите срок действия разрешения на строительство (если он истекает) и закажите у кадастрового инженера технический план ОНС, затем подайте в Росреестр. Именно регистрация ОНС запускает механизм подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, о котором речь в блоке 1.

Смежный риск — административная ответственность за неиспользование участка под строительство (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ) и риск изъятия неиспользуемого участка. Норма для ИЖС следующая:

1. Неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа
   — ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ

Важно, что ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (сельхозземли) к вашему случаю не относится — процитированный выше фрагмент подтверждает разграничение: для ИЖС работает именно ч. 3. При этом начатая стройка (стены, крыша) — доказательство использования участка по назначению, что снижает риск привлечения.

Вывод: до истечения аренды необходимо (1) продлить разрешение на строительство, (2) изготовить техплан и зарегистрировать право на ОНС, (3) письменно уведомить администрацию о желании продлить аренду (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это снимает риск и по ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ (начатая стройка = использование участка), и даёт право на безторговую аренду. Если объект до истечения срока в ЕГРН не внесён — приоритет на продление ослабевает, и дальше исход зависит от позиции администрации и от того, реализовала ли она изъятие в 6-месячный срок.