Нужно ли повторно извещать администрацию и правительство при продаже сельхозземли по более высокой цене после их отказа от преимущественного права покупки?

Нужно ли новое извещение при повышении цены участка

Обязанность продавца известить публичный орган о намерении продать участок и условие, на котором после отказа можно продать третьему лицу, установлены п. 2 и п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд
— п. 1 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Преимущественное право принадлежит субъекту РФ, а в случаях, прямо установленных законом субъекта, — муниципальному образованию. Это объясняет, почему клиентка направляла извещение одновременно и в областное правительство, и в районную администрацию: такой порядок как раз и предусмотрен законом субъекта РФ. Для текущего вопроса важен второй абзац п. 3, который очерчивает границы «окна» продажи после отказа.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены
— п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ (абз. 1)

Ключевой вывод в тексте нормы: после отказа (или молчания в течение 30 дней) продавец в течение года вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Формулировка «не ниже» означает, что продажа по цене, равной ранее заявленной или более высокой, укладывается в уже состоявшееся извещение — повторное согласование не требуется. Обязанность направить новое извещение норма связывает с прямо противоположной ситуацией.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей
— п. 3 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ (абз. 2)

Второй абзац п. 3 называет исчерпывающие случаи повторного извещения: продажа по цене ниже ранее заявленной либо изменение других существенных условий договора. Повышение цены в этот перечень не входит. Следовательно, при продаже дороже той цены, что указана в направленном извещении, новое извещение не требуется — новый покупатель приобретает участок по цене, превышающей заявленную, и интересы публичного органа это не нарушает (он имел возможность купить дешевле и отказался).

Ветка при снижении цены или изменении иных условий

Если цена нового покупателя окажется ниже ранее заявленной либо стороны изменят иные существенные условия договора (например, срок взаимного расчёта, который по п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ не может превышать 90 дней), то обязанность направить новое извещение по правилам ст. 8 возникает в полном объёме. Это обратная развилка того же вопроса, и она прямо следует из процитированного абз. 2 п. 3 ст. 8. В этом варианте процедура повторяется: новое письменное извещение в правительство и администрацию, 30-дневное ожидание ответа, и только затем — сделка.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Кроме того, «окно» продажи ограничено годичным сроком с момента поступления отказа (п. 3 ст. 8). Если с момента отказа публичных органов прошло более года, право продать участок третьему лицу по ранее направленному извещению исчерпано, и извещение следует направить заново независимо от цены.

Вывод по вопросу: заново извещать администрацию и правительство НЕ нужно, если новый покупатель приобретает участок по цене не ниже (в том числе выше) указанной в первоначальном извещении, иные существенные условия (в частности, срок расчёта) не изменяются, а с момента отказа публичных органов прошло не более года. Повышение цены — самостоятельное основание продавать без повторного извещения. Новое извещение обязательно, только если цена окажется ниже ранее заявленной, изменятся другие существенные условия либо истёк годичный срок после отказа.

Последствия продажи без надлежащего извещения и оспаривание сделки

Даже если клиентка решит, что повторное извещение не требуется, безопасность сделки зависит от того, соблюдено ли преимущественное право в его материальном смысле. Закон установил для этого специальное последствие.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. (В редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ) 5. Собственник земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, которому выдано предписание об устранении выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора) нарушения обязательных требований, не вправе передавать такой земельный участок в залог, совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства, а также иные действия, направленные на прекращение права собственности на такой земельный участок. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ)
— п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Продажа участка с нарушением преимущественного права покупки влечёт ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ). Это отличает данный режим от общего правила о преимущественном праве участника долевой собственности: здесь последствие прямо названо ничтожностью. Практический риск для клиентки минимален именно потому, что при продаже по цене ВЫШЕ заявленной преимущественное право публичного органа не нарушается — он мог купить по меньшей цене и отказался. Дополнительный фоновый запрет установлен п. 5 ст. 8: если собственнику выдано предписание об устранении нарушения по итогам государственного земельного надзора, он не вправе совершать сделки, направленные на переход права собственности, — при наличии такого предписания сделку провести нельзя, пока нарушение не устранено.

Вывод по вопросу: ничтожность по п. 4 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ грозит только сделке, совершённой с нарушением преимущественного права. Поскольку продажа по цене выше заявленной преимущественное право не нарушает, риска признания такой сделки ничтожной нет. При продаже дешевле заявленного (без нового извещения) сделка будет ничтожной; также сделка недопустима при наличии неисполненного предписания земельного надзора (п. 5 ст. 8).

Ограничения по покупателю и оформление договора купли-продажи

Помимо процедуры извещения, для земель сельскохозяйственного назначения действует ограничение по субъектному составу покупателей.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды
— ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства и юридические лица с долей иностранного участия свыше 50 % могут обладать такими участками только на праве аренды (ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ). Поэтому продавать участок в собственность такому покупателю нельзя — сделка не будет соответствовать закону. Если покупатель — гражданин РФ или российское юридическое лицо без иностранного участия более 50 %, ограничение не применяется.

Сама сделка оформляется по общим правилам ГК РФ о продаже недвижимости.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (
— ст. 550 ГК РФ

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ); несоблюдение формы влечёт недействительность. Обязательным является согласованное условие о цене — при его отсутствии договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Это прямо касается клиентки: новая, повышенная цена должна быть зафиксирована в тексте договора.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Переход права собственности подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ), поэтому окончательно право покупателя возникает только после регистрации в Росреестре; до неё исполнение договора не меняет отношений сторон с третьими лицами.

Вывод по вопросу: покупатель должен быть гражданином РФ или российским юрлицом без иностранного участия более 50 % (иначе участок можно передать только в аренду — ст. 3 ФЗ № 101-ФЗ). Договор — единый письменный документ с обязательным согласованным условием о новой цене (ст. 550, п. 1 ст. 555 ГК РФ) и последующей государственной регистрацией перехода права (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Денежные условия: повышение цены и срок расчёта

Извещение должно содержать не только цену, но и существенные условия сделки, включая срок взаимного расчёта, который по закону ограничен.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней
— п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ

Из процитированной нормы следует два денежных правила. Во-первых, в извещении указываются цена, размер, местоположение участка и срок взаимного расчёта, который не может превышать 90 дней. Во-вторых, «окно» продажи действует при цене не ниже заявленной (абз. 1 п. 3 ст. 8). Повышение цены — это движение в сторону, выгодную и продавцу, и потенциальному покупателю-публичному органу, поэтому новое извещение при повышении не требуется. А вот изменение срока расчёта относится к «другим существенным условиям» и, по абз. 2 п. 3 ст. 8, потребует нового извещения — этот параметр в договоре с новым покупателем нужно сохранить в пределах ранее заявленных 90 дней, чтобы не запускать процедуру заново.

Обязательное письменное условие о цене в договоре прямо установлено ГК РФ.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным
— п. 1 ст. 555 ГК РФ

При отсутствии согласованной цены договор считается незаключённым, поэтому повышенная цена должна быть чётко зафиксирована в едином тексте договора (ст. 550 ГК РФ).

Вывод по вопросу: повышение цены участка не порождает обязанность нового извещения и не требует согласования с публичными органами; в договоре новую цену нужно зафиксировать письменно (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если меняется срок взаимного расчёта (который не может превышать 90 дней — п. 2 ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ) или иные существенные условия, потребуется новое извещение по правилам ст. 8 ФЗ № 101-ФЗ.