Может ли сын арендатора земли поставить свой нестационарный торговый объект и торговать как ИП, если договор аренды оформлен только на мать?

Имеет ли сын право пользоваться участком только потому, что его мать — арендатор

Договор аренды земли (муниципальной) порождает права и обязанности только у его сторон — арендодателя (администрации) и арендатора (матери). Это прямо вытекает из конструкции договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— ст. 606 ГК РФ

Значит, право временного владения и пользования участком принадлежит Ковалевой Г.А. лично. Сын Ковалев С.В. стороной договора не является, и никакого «семейного» или «производного» права пользования участком у него автоматически не возникает. Наличие у него договора купли-продажи мафа и статуса ИП само по себе не создаёт права на землю — вещь (нестационарный объект) может принадлежать ему, но земельный участок ему на этом основании не «прилагается».

Арендатор обязан использовать участок строго по условиям договора, и передать пользование иным лицам он может лишь в установленном порядке:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
   — п. 1 ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
   — п. 2 ст. 615 ГК РФ

Это ключевая норма для ситуации: чтобы сын законно встал на участке, его мать должна либо сдать участок (его часть) ему в субаренду, либо оформить перенаём — но только с письменного согласия администрации-арендодателя. Именно этого согласия в описанной ситуации, судя по фактам, нет.

Вывод: сам по себе договор аренды между матерью и администрацией НЕ даёт сыну права ставить на участке свой маф и торговать. Право пользования участком принадлежит только матери, а для использования участка сыном требуется согласие арендодателя (субаренда/перенаём). Без такого согласия действия сына будут неправомерным использованием чужого (арендованного матерью) участка.

Специальный порядок размещения НТО: договор на размещение и схема размещения

Размещение нестационарного торгового объекта на муниципальной земле — это не только вопрос аренды, но и отдельная публичная процедура. Федеральный закон № 381-ФЗ требует, чтобы размещение НТО на публичных землях осуществлялось строго по утверждённой схеме размещения:

1. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
   — ч. 1 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

Сама схема разрабатывается и утверждается муниципалитетом:

1. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

1. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
   — ч. 3 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

На уровне субъекта РФ и муниципалитета размещение НТО детализируется, и там же закреплён механизм, применимый именно к сыну. Так, региональный закон (на примере Закона Самарской области № 76-ГД, воспроизводящего типовую схему) предусматривает, что:

1. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов. (В редакции Закона Самарской области от 21.07.2026 г. № 91-ГД ) 2. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования в порядке, установленном уполномоченным органом , с учетом положений Федерального закона "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" . (В редакции Закона Самарской области от 21.07.2026 г. № 91-ГД ) 2-1. Места размещения нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, определяются схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. (Дополнена - Закон Самарской области от 21.07.2026 г. № 91-ГД ) 3. (Утратил силу - Закон Самарской области от 11.10.2012 г. N 100-ГД ) 4.
   — ч. 1 ст. 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД

1. При наличии оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов осуществляется на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов на основании договоров на размещение нестационарных торговых объектов. (Часть 5 дополнена - Закон Самарской области от 11.04.2016 № 39-ГД ) 6. При заключении договора на размещение нестационарного торгового объекта не требуется заключения иных договоров, предусматривающих возможность использования земли или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей размещения нестационарных торговых объектов, а также принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления иного решения, предоставляющего лицу, заключившему договор на размещение нестационарного торгового объекта, право использования земли или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
   — ч. 5 ст. 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД

Заключение договора на размещение нестационарного торгового объекта предоставляет право использования земли или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на котором осуществляется размещение нестационарного торгового объекта, в соответствии со сроком и условиями, предусмотренными договором на размещение нестационарного торгового объекта.
— ч. 6 ст. 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД

1. Договор на размещение нестационарных торговых объектов заключается по итогам аукциона, если иное не предусмотрено настоящим Законом. Аукцион на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта является открытым по составу его участников, за исключением случаев, предусмотренных частью 8.1 настоящей статьи. (Часть 8 дополнена - Закон Самарской области от 11.04.2016 № 39-ГД ) (Часть 8 в редакции Закона Самарской области от 12.11.2018 № 91-ГД ) 8.1. В отношении планируемых к размещению в соответствии с настоящей частью и частью 8.2 настоящей статьи нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной собственности, проводится закрытый по составу участников аукцион на право заключения договора на размещение нестационарного торгового объекта (далее - закрытый по составу участников аукцион) при одновременном соответствии данных участников следующим требованиям: 1) участник аукциона является субъектом малого или среднего предпринимательства в соответствии с требованиями Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; 2) участник аукциона является сельскохозяйственным товаропроизводителем в соответствии с требованиями Федерального закона "О развитии сельского хозяйства";
   — ч. 8 ст. 5 Закона Самарской области от 05.07.2010 № 76-ГД

Практический смысл для Ковалева С.В.: он, как ИП, может легально поставить маф на публичной земле не через аренду матери, а по самостоятельному основанию — заключив с администрацией собственный договор на размещение НТО (по итогам аукциона) на место, предусмотренное схемой размещения. Тогда он становится самостоятельным правообладателем торгового места, и мать-арендатор ему для этого не нужна.

Вывод: есть второй, специальный путь легализации — собственный договор на размещение НТО с администрацией по схеме размещения (как правило, через аукцион). Однако и он, и путь через субаренду/перенаём требуют волеизъявления администрации; «автоматического» права у сына нет ни по одному из оснований.

Риски самовольного использования: административная ответственность и расторжение аренды

Если сын поставит маф и начнёт торговать, не имея ни согласия администрации на субаренду, ни собственного договора на размещение НТО, он использует участок, права на который у него нет. Это образует состав административного правонарушения:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
— ст. 7.1 КоАП РФ

Особо важно: в примечании к этой статье прямо указано, что лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут ответственность как юридические лица. То есть ИП Ковалев С.В. при выявлении нарушения будет отвечать по повышенной шкале (как юрлицо — от 100 тыс. руб. при определённой кадастровой стоимости, либо от 100 до 200 тыс. руб.).

Одновременно рискует и мать-арендатор: предоставление участка сыну без согласия арендодателя — использование имущества не в соответствии с условиями договора, что даёт администрации право требовать расторжения договора аренды:

1. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
   — п. 3 ст. 615 ГК РФ

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
   — п. 1 ст. 619 ГК РФ

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости устранить нарушение (последний абзац ст. 619 ГК РФ), а прекращение аренды земли возможно и по ст. 46 ЗК РФ по инициативе арендодателя по основаниям ст. 45 ЗК РФ.

Вывод: самовольная постановка мафа сыном грозит ему административным штрафом по ст. 7.1 КоАП РФ по шкале юрлица, а матери — требованием администрации об устранении нарушения и, при отказе, расторжением договора аренды через суд (ст. 615, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ).

Денежные последствия бездоговорного пользования участком

Помимо административного штрафа, бездоговорное использование участка влечёт гражданско-правовое последствие — обязанность возместить то, что лицо сберегло за счёт собственника (муниципалитета) в виде не уплаченной арендной платы/платы за размещение:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

1. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
   — п. 2 ст. 1105 ГК РФ

Применительно к нашей ситуации: если сын без всяких оснований пользуется муниципальным участком под торговлю, муниципалитет вправе взыскать с него неосновательное сбережение — денежный эквивалент платы за пользование участком за весь период (по цене, существовавшей во время пользования). При этом возможны два варианта расчёта: как неосновательное обогащение самого сына (пользовался он) либо требование к матери как арендатору по договору — в зависимости от того, кто фактически извлекал выгоду и как оформлены отношения.

Вывод: даже без штрафа бездоговорное использование муниципальной земли влечёт обязанность компенсировать собственнику плату за фактическое пользование участком (неосновательное обогащение по гл. 60 ГК РФ).

Как легализовать использование законно: два рабочих пути и что для этого сделать

Исходя из процитированных норм, законных путей два.

Путь 1 — субаренда/перенаём по договору матери. Мать обращается в администрацию за письменным согласием на передачу участка (его части) в субаренду сыну или на перенаём (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если аренда оформлена на срок более 5 лет и участок подпадает под п. 5 ст. 22 ЗК РФ, передача прав возможна без согласия с уведомлением арендодателя, но только если договором аренды не предусмотрено иное:

1. Арендатор земельного участка, за исключением участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
   — п. 5 ст. 22 ЗК РФ

Так что сначала надо прочитать сам договор: если в нём есть прямой запрет на передачу прав/субаренду, ветка обходится только через согласие администрации. При субаренде ответственным перед администрацией остаётся мать (п. 2 ст. 615 ГК РФ), при перенайме ответственным становится сын.

Путь 2 — собственный договор на размещение НТО. Сын как ИП участвует в аукционе на право заключения договора на размещение НТО по месту, включённому в схему размещения, и получает самостоятельное право пользования (ч. 1, 5, 6, 8 ст. 5 Закона Самарской области № 76-ГД; ч. 1, 3 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ). Этот путь не требует переоформления аренды матери и не ставит её договор под угрозу.

Вывод: законный способ поставить маф у сына есть, но он требует действия администрации: либо письменное согласие на субаренду/перенаём (с проверкой условий договора аренды матери), либо собственный договор на размещение НТО, полученный по итогам аукциона. До получения любого из этих документов ставить объект нельзя.

Сроки, действия при отказе и минимальный набор доказательств

Сроки и срочность. И субаренда, и договор на размещение НТО существуют в пределах срока аренды матери: договор субаренды не может превышать срок основного договора аренды, а при его досрочном прекращении субаренда прекращается (п. 2 ст. 615, ст. 618 ГК РФ). Поэтому времени ровно столько, сколько осталось до конца аренды матери. Конкретные сроки рассмотрения обращения администрацией устанавливаются муниципальным административным регламентом (по общему правилу — не более 30 дней с даты регистрации обращения, если регламентом не установлен меньший срок), а срок самого договора на размещение НТО определяется договором по схеме размещения (ч. 6 ст. 5 Закона Самарской области № 76-ГД).

Если откажут. Отказ администрации в согласии на субаренду, в заключении договора на размещение НТО или во включении места в схему — это решение органа местного самоуправления, которое оспаривается в порядке главы 22 КАС РФ в районный суд по месту нахождения администрации в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права. Параллельно возможна жалоба в антимонопольный орган (ФАС), если отказ ограничивает конкуренцию, и в прокуратуру. При перенайме/субаренде основной риск — договор аренды матери, поэтому сначала безопаснее ветка «собственный договор на размещение НТО», не затрагивающая её договор.

Доказательства. Право на сам объект подтверждают договор купли-продажи мафа и документы на объект (они у сына есть). Но право на землю ими не подтверждается — нужны письменное согласие администрации на субаренду/перенаём, договор субаренды либо договор на размещение НТО, а также документы о включении места в схему размещения; платность использования участка подтверждается платёжными документами. Без этих документов наличие мафа и статуса ИП лишь усиливают риск квалификации по ст. 7.1 КоАП РФ.

Исполнение. До получения любого из правоустанавливающих документов маф на участке лучше не размещать либо демонтировать/вывезти, чтобы исключить продолжающееся нарушение и снизить размер ответственности; после получения согласия/договора — зарегистрировать субаренду (если срок ≥ 1 года) в Росреестре.

Вывод: действовать нужно в пределах срока оставшейся аренды матери; отказ администрации обжалуется в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ в течение трёх месяцев, а также может быть обжалован в ФАС и прокуратуру. Право на землю подтверждается только документом администрации (согласие на субаренду/перенаём либо отдельный договор на размещение НТО), а не документами на маф.

Исполнение: как привести ситуацию в правовое русло без потери объекта

Механизм принудительного освобождения участка при самовольном занятии закреплён в законодательстве об исполнительном производстве: если администрация добьётся судебного решения или иного исполнительного документа об освобождении участка, объект будет принудительно вывезен за счёт должника, а пользование участком — запрещено.

1. Исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком.
   — ч. 3 ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Отсюда следует практический вывод о последовательности действий: чтобы не допустить принудительного освобождения участка за счёт сына с возложением расходов, до получения правоустанавливающих документов (согласие администрации на субаренду/перенаём либо собственный договор на размещение НТО по схеме) маф на участке размещать не следует, а уже стоящий объект следует своевременно демонтировать/вывезти добровольно. Поскольку маф — нестационарное движимое имущество, он не подпадает под механизм сноса самовольной постройки по ст. 222 ГК РФ (тот касается недвижимости), а освобождение участка реализуется именно по правилам исполнительного производства и земельного законодательства.

Вывод: принудительное освобождение муниципального участка от самовольно размещённого мафа осуществляется за счёт должника с последующим запретом пользования. Чтобы сохранить объект и место, нужно либо узаконить пользование (согласие на субаренду/перенаём либо договор на размещение НТО), либо добровольно вывезти маф до вынесения соответствующих решений.