Отказ в утверждении схемы расположения участка под аренду земли у государства: причины и дальнейшие действия

Правовая рамка: договор аренды госземли под объект торговли заключается на торгах, а не «по желанию» без торгов

Ключевой вопрос вашей ситуации — на каком основании вы претендуете на аренду. По общему правилу договор аренды государственного/муниципального участка заключается на торгах (аукционе):

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
— ст. 39.6 ЗК РФ, п. 1

Это означает, что для размещения магазина (объекта торговли) у вас нет автоматического права получить участок без торгов — перечень исключений из аукционного порядка (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ) содержит строго ограниченные случаи (исполнение указов Президента, распоряжений Правительства/высшего должностного лица, масштабные инвестпроекты, объекты инфраструктуры местного значения и т.п.). Обычный объект розничной торговли в этот перечень, как правило, не входит.

Отсюда следует вывод по первому из названных вам оснований отказа. Ссылка администрации на «несоответствие категории получателей услуг» (или равнозначная ей формулировка) — это по существу подп. 1 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ:

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов
— ст. 39.16 ЗК РФ, п. 1

Если вы обращались за предоставлением участка без торгов под магазин, то отказ по этому основанию формально законен: вы не относитесь к лицам, имеющим право на безторговое предоставление. НО это не значит, что аренда вам «закрыта» в принципе — она закрыта только в рамках выбранной вами (видимо, ошибочной) процедуры. Правильный маршрут — через аукцион, где «категория получателя» не проверяется.

Вывод по вопросу 1 (основание «не соответствуем категории получателей»)

Отказ правомерен только применительно к процедуре предоставления без торгов. Для объекта торговли законный способ получить участок в аренду — аукцион на право заключения договора аренды (ст. 39.6, 39.11 ЗК РФ), к участию в котором допускается любое лицо независимо от «категории». Поэтому «без вариантов взять аренду» здесь нет — нужно сменить процедуру, а не спорить с этим конкретным основанием.

Основание 2 («не предоставили правоустанавливающие документы на землю»): отказ по этому мотиву при образовании участка из госземли неправомерен

Второй довод администрации — требование «правоустанавливающих документов на землю, а их у нас нет, потому что земля государственная, не наша» — противоречит закону. Участок образуется из земель государственной (неразграниченной) собственности, а не выделяется из чужого частного участка: никаких «своих» правоустанавливающих документов у заявителя быть не может и не должно.

Состав документов, прилагаемых к заявлению о предварительном согласовании предоставления, прямо установлен п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ — там нет требования о правоустанавливающих документах на землю:

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка прилагаются: 1) документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в уполномоченный орган в порядке межведомственного информационного взаимодействия; 2) схема расположения земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок
— ст. 39.15 ЗК РФ, п. 2

Правоустанавливающими документами обосновывается лишь право на предоставление без торгов (подп. 1 п. 2 ст. 39.15), и только для тех случаев, где такое право предусмотрено. Для участка, образуемого из неразграниченной госземли под будущий объект торговли, таких документов у вас объективно нет.

Дополнительно: сама подготовка схемы расположения участка для образования с целью предоставления в аренду на торгах прямо допускается для гражданина/юрлица — без предъявления прав на землю:

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. 7.
— ст. 11.10 ЗК РФ, п. 4

И специально для аукционного маршрута заявитель сам готовит схему и направляет заявление об её утверждении, указывая цель использования:

подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка; 3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований
— ст. 39.11 ЗК РФ, п. 4, подп. 2-3

Вывод по вопросу 2 (требование правоустанавливающих документов)

Требование представить правоустанавливающие документы на землю, находящуюся в государственной собственности и не предоставленную вам на каком-либо праве, не основано на законе: п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ не содержит такого требования, а п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ прямо разрешает гражданину/юрлицу готовить схему для образования участка под торги. Это основание отказа можно и нужно оспаривать.

Основание 3 («утверждена планировка территории, куда попадает ваш кусок»): здесь есть тонкая развилка — проект планировки или проект межевания

Третий довод — что в отношении земли утверждена «проектная документация / планировка территории». Это самое существенное из трёх оснований, и его законность зависит от того, какой именно документ утверждён.

Подготовка схемы расположения участка должна вестись с учётом утверждённого проекта планировки территории (но само его наличие не запрещает образование участка):

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации и (или) региональными инвестиционными программами ), объектов незавершенного строительства
— ст. 11.10 ЗК РФ, п. 2

Основания отказа в утверждении схемы исчерпывающим образом перечислены в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ:

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: 1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи; 2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек; 3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11 9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам; 4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории; 5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории , за исключением случаев, установленных федеральными законами ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 6) разработка схемы расположения земельного участка, образование которого допускается исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории
— ст. 11.10 ЗК РФ, п. 16

Здесь принципиальны два разных случая:

1. Утверждён только проект планировки территории (без проекта межевания). Тогда отказ по основанию «несоответствие схемы проекту планировки» (подп. 4 п. 16) возможен лишь если ваша схема реально противоречит этому проекту (красные линии, зоны размещения объектов и т.п.). Сам факт наличия проекта планировки не запрещает образование вашего участка — нужно доказывать соответствие/несоответствие по существу.

2. Утверждён проект межевания территории, в границы которого попадает ваш кусок. Тогда действует подп. 5 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ — образование участка по вашей схеме не допускается, участок образуется только по проекту межевания. Это подтверждает и ст. 43 ГрК РФ:

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для: 1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков , в том числе для исключения в отношении таких земельных участков вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, невозможности размещения объектов недвижимости и устранения других недостатков, препятствующих рациональному использованию и охране земель
— ст. 43 ГрК РФ, ч. 1–2

А также проект межевания определяет вид разрешённого использования образуемых участков — и если ваш «кусок» по проекту межевания не предназначен под торговлю, вид использования «под магазин» там установить нельзя:

Видами документации по планировке территории являются: 1) проект планировки территории; 2) проект межевания территории. 5. Применительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, территории, в границах которой не предусматривается осуществление комплексного развития территории, а также не планируется размещение линейных объектов, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории в целях, предусмотренных частью 2 статьи 43 настоящего Кодекса. В целях определения вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного для размещения линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, для размещения которых не требуется разработка документации по планировке территории, допускается подготовка проекта межевания территории без подготовки проекта планировки территории. (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 14.07.2022 № 312-ФЗ, от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6. Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа
— ст. 41 ГрК РФ, ч. 4–6

Вывод по вопросу 3 (утверждённая планировка территории)

Если утверждён проект межевания, в границах которого расположен ваш кусок, — отказ законен, и оспаривать его бесперспективно: участок образуется только в соответствии с этим проектом. Если утверждён только проект планировки (без межевания) — отказ по п. 16 ст. 11.10 возможен лишь при доказанном несоответствии схемы проекту, и такое основание можно оспорить. Проверьте в администрации (или через выписку в ИСОГД / на сайте муниципалитета), какой именно документ утверждён и указан ли ваш участок как будущий торговый объект.

Порядок оспаривания отказа: сроки, подсудность, требования

Отказ уполномоченного органа — это ненормативный правовой акт, оспариваемый в порядке административного судопроизводства. Любой заявитель вправе обратиться в суд, если полагает, что отказом нарушены его права:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров. 2.
— ст. 218 КАС РФ, п. 1

Срок — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ст. 219 КАС РФ, п. 1

Подсудность — районный (городской) суд общей юрисдикции по месту нахождения органа, принявшего отказ (ч. 1 ст. 22, ст. 19 КАС РФ), если заявитель — гражданин или ИП; при наличии у вас статуса организации, преследующей экономическую цель по спору, дело могло бы уйти в арбитражный суд, но при оспаривании акта публичной власти гражданином/ИП — это суд общей юрисдикции. На практике решение об отказе в утверждении схемы/предоставлении участка обжалуется в суд общей юрисдикции по правилам гл. 22 КАС РФ.

Важно также, что при отказе в предоставлении участка по ст. 39.16 в решении должны быть указаны все основания отказа:

В срок не более чем двадцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: (В редакции Федерального закона от 05.12.2022 № 509-ФЗ) 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39 16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа
— ст. 39.17 ЗК РФ, п. 5

Если решение содержит неконкретные или не основанные на законе мотивы (как в вашем случае — требование правоустанавливающих документов на госземлю), это самостоятельный довод в пользу незаконности отказа.

Вывод по процедуре оспаривания

Оспаривать отказ следует административным иском в суд общей юрисдикции в течение 3 месяцев со дня получения решения, указав все пороки отказа (в т.ч. требование несуществующих правоустанавливающих документов). При пропуске срока — ходатайствовать о восстановлении. Параллельно (до суда) можно обжаловать отказ в вышестоящий орган, но это не приостанавливает течение 3-месячного судебного срока.

Денежные последствия и риски незаконных действий сторон

Если отказ будет признан незаконным, у вас возникает право на возмещение причинённых убытков за счёт бюджета:

Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 . Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Подраздел 2. Лица Глава 3. Граждане (физические лица) Статья 17. Правоспособность гражданина 1. Способность иметь гражданские права и нести обязанности (гражданская правоспособность) признается в равной мере за всеми гражданами. 2. Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Статья 18. Содержание правоспособности граждан Граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество;
— ст. 16 ГК РФ, п. 2

Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.
— ст. 1069 ГК РФ

При этом нужно понимать две встречные вещи:

1. Ваш риск — самовольное занятие. Пока участок вам не предоставлен и права на него не оформлены, любое фактическое использование куска земли (стройка, огораживание) образует самовольное занятие:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ) Статья 7.2.
— ст. 7.1 КоАП РФ, п. 12

1. Ответственность должностных лиц за явно незаконный отказ (например, заведомо неправомерное требование несуществующих документов либо отказ по немотивированным основаниям):

Совершение должностным лицом действий, явно выходящих за пределы его полномочий и повлекших существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций либо охраняемых законом интересов общества или государства, - наказывается штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до пяти лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до четырех лет. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное лицом, занимающим государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации, а равно главой органа местного самоуправления, - наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до семи лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. (В редакции федеральных законов от 08.12.2003 № 162-ФЗ;
— ст. 286 УК РФ, п. 1

Вывод по денежным последствиям

При доказанной незаконности отказа вы вправе взыскать убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), а возмещение производится за счёт казны соответствующего публичного образования по ст. 16 и 1069 ГК РФ. Одновременно воздержитесь от фактического использования участка до оформления прав — иначе вам грозит административный штраф по ст. 7.1 КоАП РФ, а не защита прав заявителя.

Итоговая рекомендация: правильная последовательность действий

Сводя три основания отказа воедино, вырисовывается следующая стратегия.

1. Определите правильную процедуру. Для магазина безторговое предоставление, как правило, недоступно. Законный маршрут — аукцион на право аренды. Именно в рамках аукционной процедуры заявитель-инициатор вправе сам подготовить схему и подать заявление об её утверждении (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ):

подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка; 3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований
— ст. 39.11 ЗК РФ, п. 4, подп. 2-3

Это снимает первый довод (категория получателя) полностью — на аукционе она не проверяется.

2. Оспорьте второй довод. Требование правоустанавливающих документов на госземлю незаконно (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ их не предусматривает) — этот мотив отпадает при грамотном заявлении либо признаётся незаконным судом.

3. Проверьте третий довод по существу — каким документом утверждена планировка. Если это проект межевания с вашим участком — здесь действительно «без вариантов» по схеме: участок образуется только по проекту межевания (подп. 5 п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ), и нужно либо дожидаться/добиваться включения торгового участка в проект межевания, либо претендовать на участок, уже образованный этим проектом, через аукцион. Если это только проект планировки — шанс есть, и отказ оспорим.

4. Соблюдайте сроки. Подача административного иска — в течение 3 месяцев со дня отказа (ст. 219 КАС РФ). Не пропустите его, пока разбираетесь с документами.

Вывод

«Без вариантов» вы не остались: как минимум доступен аукционный путь получения аренды, где отпадают доводы о «категории получателя» и о правоустанавливающих документах. Единственное препятствие, способное закрыть аренду именно этого куска, — утверждённый проект межевания территории, в который он попадает (тогда участок образуется только по этому проекту); при наличии лишь проекта планировки отказ по п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ оспорим. Рекомендуемый порядок: запросить в администрации реквизиты утверждённой документации по планировке и её содержание; при отсутствии проекта межевания — подать административный иск об оспаривании отказа в 3-месячный срок; параллельно инициировать образование участка для аукциона.