Можно ли арендовать часть земли под торговым центром и установить сборно-разборный павильон 80–90 кв. м, если участок в собственности трёх владельцев ТЦ?

Может ли участок под зданием торгового центра быть отдан третьему лицу

Земельный участок, на котором стоит здание торгового центра, юридически «привязан» к этому зданию: закон закрепляет за собственниками здания исключительное право на приобретение участка.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 1 1 . Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39 36 настоящего Кодекса. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

Из этого следует главное для вашей ситуации: право на участок под ТЦ принадлежит именно трём совладельцам здания, и распоряжаться этим участком (в том числе предоставлять его вам) они могут лишь в рамках своей правовой связи с ним. Если участок у них в собственности — они распоряжаются им как собственники; если участок у них в аренде у города — они не могут «отдать» его вам иначе как через субаренду с согласия арендодателя (см. блок о субаренде).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 4.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Здесь закреплено правило для случаев, когда здание (или помещения в нём) принадлежит нескольким лицам, а участок неделим: такие лица приобретают участок в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Три совладельца ТЦ — именно такая ситуация. Отдельно «вырезать» вам кусок и передать его в аренду можно только тогда, когда участок в принципе делим и такой кусок можно образовать с соблюдением требований к образуемым участкам; на неделимом участке под зданием это невозможно.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
— п. 1 ст. 35 ЗК РФ

Тот же принцип «единства судьбы» закреплён в ЗК: приобретатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью участка, а при нескольких собственниках порядок пользования определяется с учётом долей или сложившегося порядка. Дополнительно участник долевой собственности распоряжается общим имуществом только по согласию всех:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Это означает, что без письменного согласия ВСЕХ ТРЁХ совладельцев сделка о передаче вам участка (или его части) под павильон не может быть совершена правомерно — согласие одного или двух из трёх не создаёт у вас права. Владение и пользование общим имуществом также осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в судебном порядке (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Вывод по вопросу: участок под зданием ТЦ по закону «обслуживает» прежде всего само здание, и исключительным правом на него обладают собственники здания. Совладельцы ВПРАВЕ сдать вам участок или его часть, но только: (а) если участок им принадлежит и делится (либо передаётся в субаренду от их аренды у города с согласия арендодателя), и (б) исключительно с письменного согласия всех трёх совладельцев. «Просто так отдать кусок» на неделимом участке под зданием они не могут — такая сделка не создаст у вас прав, а вас могут привлечь как лицо, занявшее участок без прав (см. блок о рисках).

Какой договор возможен: аренда/субаренда участка и её пределы

Договор аренды земли — законный инструмент, но он подчиняется правилам о недвижимом объекте и требует согласия распорядителя.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. 2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— п. 1 ст. 607 ГК РФ

Объект аренды должен быть определён: в договоре нужно указать кадастровый номер участка (или образованной части) и его границы. Если участок неделим и вы берёте «уголок», необходимо образовать часть участка и поставить её на кадастровый учёт — иначе условие об объекте не согласовано и договор не заключён.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Если совладельцы ТЦ сами арендуют участок у города (госсобственность не разграничена), то передать вам землю они могут только через субаренду и только с письменного согласия арендодателя-муниципалитета. Прямой договор аренды от них в этом случае невозможен — арендатор не вправе распоряжаться участком как собственник.

Порядок разработки, утверждения и изменения схемы размещения нестационарных торговых объектов и их размещения (приложение 1). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 г. № 343-ПП ) 1.2. Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров (приложение 2). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 г. № 343-ПП ) 1.3. (Пункт утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 22.02.2012 г. № 65-ПП ) 1.4. Порядок организации и проведения аукциона среди инвалидов, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей в городе Москве, и общественных организаций инвалидов, осуществляющих деятельность в городе Москве, на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров (приложение 6). (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Москвы от 26.02.2016 г. № 59-ПП ) 2.
— п. 1.1 Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП

Для крупных городов (на примере Москвы) размещение НТО на городских землях реализуется через схему размещения и аукционный договор на размещение нестационарного торгового объекта. То есть если участок государственный/неразграниченный, «договориться» напрямую с совладельцами нельзя — право размещения павильона приобретается на торгах по правилам субъекта РФ.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров (приложение 2). (В редакции Постановления Правительства Москвы от 09.06.2015 г. № 343-ПП ) 1.3. (Пункт утратил силу - Постановление Правительства Москвы от 22.02.2012 г. № 65-ПП ) 1.4. Порядок организации и проведения аукциона среди инвалидов, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей в городе Москве, и общественных организаций инвалидов, осуществляющих деятельность в городе Москве, на право заключения договора на осуществление торговой деятельности (оказание услуг) в нестационарном торговом объекте, договора на размещение нестационарного торгового объекта и заключения таких договоров (приложение 6). (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Москвы от 26.02.2016 г. № 59-ПП ) 2. Возложить функции государственных заказчиков по осуществлению закупок нестационарных торговых объектов вида "Киоск", "Павильон", а также нестационарных торговых объектов со специализацией "Печать" и работ по их размещению на земельных участках, находящихся в государственной собственности города Москвы, или государственная собственность на которые не разграничена, за исключением объектов, указанных в пунктах 2(1), 2(2) настоящего постановления, на Департамент торговли и услуг города Москвы.
— п. 1.2 Постановления Правительства Москвы от 03.02.2011 № 26-ПП

Это подтверждает: в Москве право на размещение павильона («Киоск», «Павильон») на государственных землях даёт не соглашение с владельцем здания, а договор, заключённый по итогам аукциона. Аналогичные порядки установлены и в других крупных городах.

Вывод по вопросу: заключить с совладельцами договор аренды (или субаренды) участка под павильон можно, но: только с письменного согласия всех трёх; только при условии, что участок им принадлежит на праве собственности либо передан им в аренду с правом субаренды; только с точным описанием объекта (кадастровый учёт части участка); при государственной/неразграниченной земле — только через схему НТО и аукцион, а не напрямую с владельцами ТЦ.

Применим ли к вашему участку «упрощённый» механизм НТО без предоставления земли

Упрощённый порядок размещения нестационарных торговых объектов действует только для государственных и муниципальных земель.

Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации". 1 1 . Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в федеральной собственности и расположенных в границах национальных парков, осуществляется на основании заключенных соглашений об осуществлении рекреационной деятельности в национальных парках в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 77-ФЗ) 2. Установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ "О рекламе". 3.
— п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ

Использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута в следующих случаях: (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 1) проведение инженерных изысканий; 2) капитальный или текущий ремонт линейного объекта; 3) возведение некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы), складирование строительных и иных материалов, техники для обеспечения строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения; (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 430-ФЗ) 4) осуществление геологического изучения недр; 5) осуществление деятельности в целях сохранения и развития традиционных образа жизни, хозяйственной деятельности и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации в местах их традиционного проживания и традиционной хозяйственной деятельности, за исключением земель и земельных участков в границах земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 27.06.2018 № 164-ФЗ) 6) размещение нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации;
— п. 1 ст. 39.33 ЗК РФ

Из буквального текста видно: размещение НТО «на основании схемы размещения» и использование земель «без предоставления участка» относятся исключительно к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности. На частном участке под ТЦ этот механизм не работает. Единственное исключение — федеральный закон прямо допускает иной режим для частной земли, и он установлен в ФЗ о торговой деятельности:

Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.
— ч. 7 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 4. Схемой размещения нестационарных торговых объектов должно предусматриваться размещение не менее чем шестьдесят процентов нестационарных торговых объектов, используемых субъектами малого или среднего предпринимательства, осуществляющими торговую деятельность, от общего количества нестационарных торговых объектов. 5.
— ч. 1 ст. 10 ФЗ от 28.12.2009 № 381-ФЗ

Здесь прямо сказано: порядок размещения НТО на земельном участке, находящемся в ЧАСТНОЙ собственности, устанавливается собственником участка с учётом требований закона. Иными словами, если участок под ТЦ — частный, «правила игры» задаёт собственник (совладельцы), и именно их согласие, а не муниципальная схема, становится ключевым. Если же участок у них в аренде у города — работает публичный порядок (схема + аукцион).

Вывод по вопросу: «упрощённый» механизм размещения НТО (схема + использование без предоставления) применим ТОЛЬКО к государственным/муниципальным землям. Для частного участка порядок размещения устанавливает собственник (совладельцы ТЦ), для арендованного у города — муниципальный порядок. Единого «универсального» разрешения на ваш павильон не существует; сначала нужно понять титул участка.

Капитальный ли это объект: риски самовольной постройки и сноса

Квалификация павильона «сборно-разборной конструкцией» защищает вас только если объект действительно некапитальный. Признак капитальности — прочная связь с землёй (фундамент, заглубление).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 222 ГК РФ

Здесь прямо указано: самовольной постройкой признаётся объект, возведённый на участке, не предоставленном в установленном порядке. Вы этого участка не оформляли — значит, любое строительство, которое суд признает капитальным, превращается в самовольную постройку со всеми последствиями: право собственности не возникает, сделки с объектом запрещены, использование не допускается, объект подлежит сносу за счёт застройщика.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их загрязнении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет. (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ; от 29.12.2014 № 458-ФЗ) 4. Принудительное прекращение прав на земельный участок не освобождает от предусмотренной настоящей статьей обязанности по возмещению причиненного земельными правонарушениями вреда. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.06.2013 № 123-ФЗ) ГЛАВА XIV. ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
— п. 3 ст. 76 ЗК РФ

Убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 2. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
— п. 1 ст. 62 ЗК РФ

Это — «денежная» сторона: помимо сноса, участок приводят в пригодное состояние за ваш счёт (ст. 76 ЗК), а собственники вправе требовать возмещения убытков в полном объёме, включая упущенную выгоду (ст. 62 ЗК).

Вывод по вопросу: если павильон действительно сборно-разборный (без капитального фундамента и прочной связи с землёй) и размещён с согласия собственников участка по правилам для частной земли — риска самовольной постройки нет. Если же конструкция фактически капитальная (фундамент, коммуникации, заглубление), при отсутствии оформленных прав на участок она будет признана самовольной постройкой и снесена за ваш счёт, а убытки взыщут в полном объёме. Вопрос требует технической оценки; при сомнениях безопаснее выбирать заведомо некапитальный объект.

Ответственность за занятие участка без прав и «деньги» собственников

Пока участок не оформлен, любое использование вами чужих прав чревато и штрафом, и требованием платить.

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Это ключевой риск: если вы поставите павильон, не получив прав на землю (или получив их от лиц, не имеющих полномочий), вас могут привлечь по ст. 7.1 КоАП как лицо, использующее участок без предусмотренных законодательством прав. Штраф считается от кадастровой стоимости участка пропорционально занятой площади, но не менее установленного минимума; при ведении предпринимательской деятельности ИП наказывается как юридическое лицо (минимум 100 000 руб.).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Если вы займёте участок и будете им пользоваться без основания, вы обязаны вернуть сбережённое (по сути — арендную плату) и, вдобавок, платить проценты по ст. 395 ГК с момента, когда узнали о неосновательности.

Вывод по вопросу: занимать участок без оформленных прав нельзя — это административное правонарушение (ст. 7.1 КоАП РФ) с штрафом, исчисляемым от кадастровой стоимости (для ИП как для юрлица; не менее 100 000 руб.), плюс обязанность вернуть неосновательное сбережение с процентами по ст. 395 ГК РФ. Договор с совладельцами должен быть оформлен до начала размещения павильона, а земельные права — юридически безупречны.

Проверка титула участка и альтернативы, если совладельцы откажут

Первый обязательный шаг — выяснить, на каком праве у совладельцев участок, от этого зависит весь маршрут.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются на основании запроса, форма которого устанавливается органом нормативно-правового регулирования. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (в том числе порядок и способы направления запросов о предоставлении сведений, формы предоставления сведений, состав и порядок заполнения таких запросов и форм), и порядок уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Запрос, представленный не по установленной в соответствии с настоящей частью форме и (или) с нарушением установленного в соответствии с настоящей частью порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, считается неполученным и не рассматривается, о чем заявитель уведомляется не позднее срока, установленного частью 9 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ)
— ст. 62 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Из получения выписки из ЕГРН станет видно: (1) кто правообладатель участка — три совладельца на праве собственности, либо город, либо неразграниченная госсобственность; (2) зарегистрированы ли обременения (аренда, сервитут); (3) категория и ВРИ участка. Без этого документа нельзя определить, применим ли частный или публичный порядок размещения павильона (см. блоки выше).

Альтернативы, если совладельцы откажут или у них нет полномочий:

• если участок государственный/муниципальный (неразграниченный) — право размещения НТО приобретается на аукционе по схеме размещения НТО (для крупного города — напр., в Москве на основании договора на размещение НТО по итогам торгов; это подтверждено п. 1.2 Постановления Правительства Москвы № 26-ПП, приведённого выше), а не по договору с владельцами здания;
• если участок частный, но совладельцы не хотят сдавать «кусок» — договориться иначе нельзя: по ст. 246 ГК РФ распоряжение общим имуществом требует согласия всех троих, и без него права на размещение у вас не возникает;
• можно рассмотреть иные места, включённые в муниципальную схему размещения НТО, либо размещение павильона на собственном/ином участке с соответствующим ВРИ.

Вывод по вопросу: начинать нужно с выписки из ЕГРН на участок — она определит титул и, соответственно, применимый порядок. Если совладельцы откажут или не имеют полномочий (земля городская/неразграниченная), единственный законный путь для НТО — торги по схеме размещения нестационарных торговых объектов, а не сделка с ними; без согласия всех трёх совладельцев частный участок под павильон вам не предоставят.

Госрегистрация договора аренды и содержание выписки из ЕГРН

Договор аренды (субаренды) земельного участка как сделка с недвижимостью подлежит государственной регистрации, но с важной временной оговоркой.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 48-ФЗ)
— п. 2 ст. 26 ЗК РФ

Это означает практически: если договор аренды части участка заключён на срок менее одного года, госрегистрация не требуется (обременение не вносится в ЕГРН); при сроке год и более — договор подлежит регистрации, и без неё договор не считается заключённым для третьих лиц. Для размещения временного павильона обычно практикуется срок менее года, что упрощает оформление.

общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, сведения о возражении в отношении зарегистрированного права на него либо о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд, сведения о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и (или) о признании жилого помещения, в том числе жилого дома, непригодным для проживания, сведения о наличии поступивших, но не рассмотренных заявлений о проведении государственной регистрации права (перехода, прекращения права), ограничения права или обременения объекта, сделки в отношении объекта, сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов на земельном участке, сведения, указанные в части 6 статьи 48 настоящего Федерального закона, а также иные сведения, определяемые органом нормативно-правового регулирования. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 26.05.2021 № 148-ФЗ) 7 1 .
— ч. 7 ст. 62 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Выписка из ЕГРН — источник данных, который до заключения сделки подтверждает: кто правообладатель участка, зарегистрированы ли ограничения прав и обременения (включая чужую аренду, сервитут), есть ли правопритязания третьих лиц и судебные споры. Именно по ней вы проверяете, вправе ли конкретные три совладельца сдавать вам участок и свободен ли он от обременений.

Вывод по вопросу: перед сделкой получите выписку из ЕГРН на участок (она раскроет правообладателя и обременения), а договор аренды/субаренды оформляйте письменно — при сроке год и более он подлежит госрегистрации, при сроке менее года регистрация не требуется. Без выписки и согласия всех трёх совладельцев сделка юридически несостоятельна.