Как арендовать часть участка с ВРИ под комплексную застройку для строительства таунхаусов: межевание, изменение ВРИ, раздел земли, разрешение на строительство и продажа блоков физлицам при аренде земли

Нужно ли сначала отмежевать часть участка и можно ли передать её в аренду ООО

Короткий ответ: да, прежде чем строить, часть участка должна быть выделена в самостоятельный объект кадастрового учёта — либо путём раздела исходного участка на два и более (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ), либо путём обременения части исходного участка (аренда части участка с постановкой её границ на учёт по правилам ФЗ № 218-ФЗ). Просто «передать свободную часть в аренду» без кадастровых работ юридически невозможно: аренда части участка требует описания границ этой части и её учёта в ЕГРН.

Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка
— п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ

Здесь исходный участок принадлежит одному лицу (продавцу), поэтому раздел производится по решению собственника (согласие иных сособственников не требуется). Аналогично, межевание части участка под аренду выполняет кадастровый инженер, а цель образования части фиксируется в межевом плане («часть формируется в целях передачи в аренду» — это прямо закреплено в форме межевого плана, утв. приказом Росреестра). Только после постановки образуемого участка (или части) на кадастровый учёт можно заключить и зарегистрировать договор аренды с ООО.

Важное следствие для дальнейшего строительства: регистрация договора аренды образованного (или части исходного) участка в ЕГРН — обязательное условие того, что ООО станет надлежащим застройщиком, который сможет получить разрешение на строительство. Без зарегистрированного права аренды разрешение на строительство ООО не выдадут, поскольку ООО не подтвердит своё право на участок.

Вывод: сначала — кадастровые работы (межевание/раздел) и постановка на учёт, затем — зарегистрированный договор аренды с ООО. Это первый и обязательный шаг.

Как изменить ВРИ с «комплексной застройки» на «блокированную застройку»

Изменение вида разрешённого использования — это не свободное решение сторон, а действие, подчинённое градостроительному регламенту территориальной зоны по Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
   — п. 1 ст. 37 ГрК РФ

1. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
   — п. 3 ст. 37 ГрК РФ

Ключевой момент: «блокированная жилая застройка» в классификаторе ВРИ относится, как правило, к условно разрешённым видам использования либо вообще не предусмотрена в регламенте конкретной зоны. Если в градостроительном регламенте вашей территориальной зоны этот вид отсутствует — изменить ВРИ «в один шаг» невозможно: предварительно нужно внести изменения в ПЗЗ (процедура инициации поправок в ПЗЗ). Если же «блокированная застройка» есть в регламенте как условно разрешённый вид — требуется отдельное разрешение в порядке ст. 39 ГрК РФ.

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
   — ч. 1 ст. 39 ГрК РФ

1. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5 1 настоящего Кодекса, с учетом положений настоящей статьи.
   — ч. 2 ст. 39 ГрК РФ

То есть процедура такова: заинтересованное лицо (собственник участка; застройщик-арендатор может действовать по его поручению) подаёт заявление в комиссию; проект решения выносится на общественные обсуждения/публичные слушания (срок — не более месяца); по итогам глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешённый вид или об отказе. Расходы на организацию слушаний несёт заявитель.

Порядок в вашем вопросе («сделать ВРИ под блокированную застройку») верен по сути, но требует уточнения: изменение ВРИ происходит через ПЗЗ/ст. 39 ГрК РФ, а не по желанию сторон договора, и это публичная, а не частная процедура. Невыполнение этого шага делает строительство незаконным.

Вывод: смена ВРИ на «блокированную застройку» обязательна до строительства и оформляется: (1) разрешением на условно разрешённый вид по ст. 39 ГрК РФ, если вид уже есть в регламенте зоны; либо (2) предварительным внесением изменений в ПЗЗ, если вид в регламенте отсутствует.

Нужно ли размежевать землю под каждый блок и получить разрешение на строительство

Разрешение на строительство для блокированной застройки (таунхаусов) требуется, и его выдаёт орган местного самоуправления по месту нахождения участка.

1. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
   — ч. 4 ст. 51 ГрК РФ

Разрешение подтверждает в том числе допустимость размещения объекта на участке в соответствии с его разрешённым использованием:

а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

Это означает: для выдачи разрешения на строительство на участке должен быть уже установлен ВРИ, допускающий блокированную застройку. Строить на участке с ВРИ «под комплексную застройку» без смены ВРИ нельзя — разрешение не выдадут, а возведённый объект будет квалифицирован как самовольная постройка.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Что касается «размежевать землю под каждый блок»: это не обязательное предварительное условие получения разрешения на строительство всей очереди таунхаусов. Возможны два варианта. Первый — строить весь объект блокированной застройки на одном образованном участке по единому разрешению, а раздел на участки под каждый блок производить ПОСЛЕ ввода дома в эксплуатацию (раздел исходного участка на несколько с одновременной регистрацией, путём раздела по ст. 11.4 ЗК РФ, с образованием участка под каждым блок-секцией). Второй — заранее образовать участок под каждый блок (если это допустимо по предельным размерам участков, установленным регламентом зоны — ст. 38 ГрК РФ) и получать разрешение на каждый блок отдельно.

Практический ориентир: при блокированной застройке обычно строят на одном участке по одному разрешению, а затем разделяют участок на отдельные участки под каждый блок. Предварительное «размежевание под каждый блок» не является жёстким требованием закона, но выбирается исходя из предельных минимальных размеров участков в ПЗЗ и проектной схемы.

Вывод: последовательность «смена ВРИ → разрешение на строительство → строительство → ввод → раздел участка под каждый блок → регистрация прав на блоки» юридически корректна. Раздел под каждый блок можно делать как до, так и после строительства, но до — только если позволяет регламент; обязательного предварительного размежевания закон не требует.

Можно ли продавать блоки физлицам, если земля у ООО в аренде, и кто выкупает землю

Короткий ответ: продавать блоки физлицам, когда земля находится в аренде у застройщика-ООО, можно, и выкуп земли продавцом не является обязательным предварительным условием. Более того, покупатель, приобретая построенный блок, автоматически получает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, на которых им пользовался продавец.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
— п. 1 ст. 552 ГК РФ

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
— п. 3 ст. 552 ГК РФ

Именно п. 3 ст. 552 ГК РФ отвечает на ваш главный вопрос: продажа недвижимости, находящейся на участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности (у ООО земля в аренде), допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования. Покупатель (физлицо) встаёт на место продавца в части прав на землю — то есть приобретает право пользования (фактически — долю в аренде либо право на переоформление аренды) на тех же условиях.

Есть важная оговорка: договор аренды участка между продавцом-собственником и ООО может содержать условие, ограничивающее передачу прав на землю третьим лицам (например, согласие собственника на перенаём/передачу). Если такое условие есть — оно должно соблюдаться, иначе сделка может быть оспорена. Проверьте текст договора аренды.

Далее — выкуп земли физлицами. Здесь срабатывает исключительное право собственника здания/сооружения на приобретение участка:

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ

То есть после того как физлица зарегистрируют право собственности на свои блоки (и, при необходимости, на образованные под ними участки), они становятся собственниками зданий (блок-секций жилого дома блокированной застройки), расположенных на арендуемой земле, и приобретают исключительное право на приобретение соответствующих участков в собственность или в аренду — без торгов. Выкуп возможен, как только в ЕГРН зарегистрировано право собственности покупателя на блок.

Если земля под всеми блоками останется одним неделимым участком (или раздел технически невозможен), собственники нескольких блоков приобретают участок в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора:

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 3. Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 4.
— п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ

Важное отличие от публичной земли: если участок находится в частной собственности продавца (как в вашем случае), то «выкуп у государства» неприменим — покупатели выкупают землю не у государства, а у продавца-частника (или продолжают арендовать). Норма п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ об исключительном праве применяется к земле, находящейся в государственной/муниципальной собственности. Поскольку исходный участок — частная собственность продавца, выкуп/аренда оформляются гражданско-правовой сделкой с продавцом, а не приватизацией у публичного органа.

Вывод: без выкупа земли продавать построенные блоки можно — право на землю к покупателю переходит в силу закона (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Выкуп земли каждым покупателем происходит уже после регистрации за ним права на блок, и это сделка с собственником-частником (продавцом), а не «выкуп у государства», поскольку участок в частной собственности.

Риски при нарушении порядка и итоговая последовательность действий

Главный риск — строительство на участке с ВРИ, не допускающим блокированную застройку, либо без разрешения на строительство. В этом случае объект признаётся самовольной постройкой: застройщик не приобретает на него право собственности, не вправе им распоряжаться (продавать), и постройка подлежит сносу.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
— п. 1 ст. 222 ГК РФ

Помимо этого, использование участка не по целевому назначению (не в соответствии с ВРИ) влечёт административную ответственность для юрлица:

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Для ООО (юридического лица) штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ составляет от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости участка, но не менее ста тысяч рублей (в цитированном фрагменте видны пороги для граждан и должностных лиц; для юрлиц пороги выше — до 2% кадастровой стоимости, минимум 100 000 руб.). Эти риски снимаются, если строго соблюсти порядок.

Итоговая корректная последовательность:

1. Кадастровые работы: раздел исходного участка или образование части под застройку, постановка на учёт.
2. Договор аренды с ООО, регистрация его в ЕГРН.
3. Изменение ВРИ на «блокированную застройку» (через ст. 39 ГрК РФ разрешением на условно разрешённый вид либо через поправки в ПЗЗ, если вид отсутствует в регламенте зоны).
4. Получение ГПЗУ и разрешения на строительство в ОМСУ.
5. Строительство, ввод в эксплуатацию.
6. Раздел участка под каждый блок (до или после строительства — в зависимости от регламента).
7. Регистрация прав ООО на блоки, продажа блоков физлицам (право на землю переходит по п. 3 ст. 552 ГК РФ).
8. После регистрации права собственности физлица на блок — выкуп/оформление земли у продавца-частника (по ст. 39.20 ЗК РФ — в порядке исключительного права, без торгов).

Вывод: предложенная вами логика верна по сути, с двумя уточнениями: (1) предварительное размежевание под каждый блок — не обязательное условие, оно выполняется на финальном этапе, если не диктуется регламентом; (2) продажа блоков без выкупа земли допустима, а «выкуп у государства» в вашем случае заменяется сделкой с частным собственником, поскольку участок — частная собственность продавца.