Как взять в аренду участок под торговый павильон у трассы в Бурятии рядом с селом Прибайкальское: можно ли без аукциона, если участок не сформирован, какие документы и куда обращаться

Можно ли получить участок под торговый павильон в аренду без аукциона

Общее правило — жёсткое: участок гос/муниципальной собственности под коммерческий объект в аренду даётся на аукционе.

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
   — п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ

Перечень исключений в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ закрытый, и торговый павильон ИП туда не входит: льготные случаи касаются распоряжений Президента/Правительства/главы субъекта под инвестпроекты, инфраструктурных объектов, завершения долгостроев, садовых участков и т.п. Обычного розничного магазина там нет. Поэтому для вашей цели (продуктовый павильон у трассы) без аукциона участок в аренду получить нельзя — только если вы не подпадёте под масштабный инвестпроект по критериям, установленным законом Бурятии, что для павильона 80–100 кв. м нереалистично.

Практический вывод: «взять в аренду без торгов» как общий путь — нет. Есть два реальных обходных маршрута, которые разбираются в следующих блоко-вопросах: (1) оформить участок через аукцион, инициированный вами же (законом прямо разрешено), и (2) разместить павильон как нестационарный торговый объект по схеме НТО — вообще без аренды участка.

Участок ещё не сформирован — как его образовать и кто может запустить аукцион

То, что участок не сформирован, — не препятствие, а нормальный этап. Закон прямо позволяет заинтересованному лицу (включая ИП) самому подготовить схему расположения участка и запустить его образование под аукцион.

1. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
   — ч. 4 ст. 11.10 ЗК РФ

Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка;
— п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

То есть порядок такой: вы (или нанятый вами кадастровый инженер) готовите схему расположения земельного участка, подаёте в уполномоченный орган заявление о её утверждении с указанием цели использования; орган за 30 дней утверждает схему или отказывает; затем вы обеспечиваете кадастровые работы, участок ставится на кадастровый учёт, и проводится аукцион.

1. Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления и подготовка к проведению аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка и утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка в случае, если такой земельный участок предстоит образовать и отсутствует утвержденный проект межевания территории; 2) обеспечение уполномоченным органом выполнения в отношении земельного участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения земельного участка, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" , работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы); (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 3) осуществление на основании заявления уполномоченного органа государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации прав на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; 4) обеспечение уполномоченным органом подготовки градостроительного плана земельного участка (если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается возможность строительства зданий, сооружений); (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 296-ФЗ) 5) принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона.
   — п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ

Важно: если участок предстоит образовать и нет утверждённого проекта межевания, всё начинается именно со схемы расположения. Цель использования, указанная в вашем заявлении, определит основной ВРИ участка — и здесь вы должны сразу указать «объекты дорожного сервиса» или иной торговый ВРИ, допустимый для этой территории. Если ВРИ в регламентах не предусматривает торгового объекта, схему вам не утвердят.

Вывод: несформированность участка — не основание для отказа в принципе; вы вправе инициировать его образование под аукцион сами, но получение участка всё равно состоится через торги.

Путь через аукцион — документы, куда идти, сроки

Запуск аукциона по вашей инициативе прямо урегулирован: решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом в том числе по заявлениям граждан или ИП.

1. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
   — п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ

Документы для участия в аукционе (ст. 39.12 ЗК РФ): заявка по установленной форме с реквизитами счёта для возврата задатка, копия документа, удостоверяющего личность (для ИП — паспорт), документы, подтверждающие внесение задатка. Для ИП орган сам запрашивает сведения из ЕГРИП по межведомственному обмену.

Куда идти: в орган, уполномоченный на распоряжение землёй — для неразграниченных земель в сельском районе это, как правило, администрация муниципального района (Прибайкальский район Республики Бурятия), либо, если земля в собственности Республики Бурятия, — республиканский орган по имуществу. Сначала туда подаётся заявление об утверждении схемы расположения (подп. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ), затем — участие в аукционе.

Задаток обязателен: представление документов о внесении задатка признаётся заключением соглашения о задатке. Победитель аукциона заключает договор аренды; размер арендной платы определяется по результатам аукциона.

Вывод: рабочий путь — вы сами инициируете образование участка и аукцион через администрацию района (или уполномоченный орган Бурятии), подав заявление об утверждении схемы; победителем можете стать только выиграв торги.

Альтернатива без аукциона и без аренды: нестационарный торговый объект по схеме НТО

Если ваш павильон 80–100 кв. м будет некапитальным (сборно-разборным, без фундамента, без недвижимости), это нестационарный торговый объект, и участок под него вообще не предоставляется — размещение идёт по схеме размещения НТО.

1. Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации". 1 1 . Размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в федеральной собственности и расположенных в границах национальных парков, осуществляется на основании заключенных соглашений об осуществлении рекреационной деятельности в национальных парках в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 1995 года № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 77-ФЗ) 2. Установка и эксплуатация рекламных конструкций на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляются на основании договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ "О рекламе". 3.
   — п. 1 ст. 39.36 ЗК РФ

1. Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов. 2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации. 3. Схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
   — ч. 1 и ч. 3 ст. 10 ФЗ № 381-ФЗ

Ключевой вопрос для вас — включён ли нужный участок (у трассы, вблизи с. Прибайкальское) в утверждённую органом местного самоуправления схему размещения НТО. Схему утверждает орган местного самоуправления (администрация Прибайкальского района/поселения) в порядке, установленном Бурятией; не менее 60% мест в схеме — для субъектов малого и среднего предпринимательства (вы как ИП подпадаете). Если местечка в схеме нет, вы вправе обратиться с предложением о включении места в схему, но решение принимает муниципалитет, и гарантий нет.

Вывод: если павильон некапитальный, аукцион вам не нужен — но обязательна привязка к утверждённой схеме НТО. Если павильон капитальный (фундамент, регистрируется как недвижимость) — этот путь не работает, только аренда через торги. Эта развилка зависит от того, каким вы будете делать объект, и от категории/ВРИ земли (см. следующий блок).

Дорога рядом: полоса отвода, придорожная полоса и режим размещения

То, что участок у трассы, — не запрет, а особый режим с дополнительными согласованиями.

Если участок попадает в полосу отвода автомобильной дороги, то земельные участки под объектами дорожного сервиса (а магазин/павильон у дороги — это и есть объект дорожного сервиса) могут предоставляться под их размещение, а для федеральной дороги — только Росавтодором или ГК «Автодор».

1. Земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги, предназначенные для размещения объектов дорожного сервиса, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, могут предоставляться гражданам или юридическим лицам для размещения таких объектов. В отношении земельных участков в границах полосы отвода автомобильной дороги, предназначенных для размещения объектов дорожного сервиса, для установки и эксплуатации рекламных конструкций, допускается установление сервитутов в порядке, установленном гражданским законодательством и земельным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Земельные участки для размещения объектов дорожного сервиса, установки и эксплуатации рекламных конструкций в границах полосы отвода автомобильной дороги федерального значения предоставляются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, или Государственной компанией "Российские автомобильные дороги" в случае, если автомобильные дороги переданы ей в доверительное управление.
   — ч. 4 ст. 25 ФЗ № 257-ФЗ

Если участок — в придорожной полосе (за пределами полосы отвода), то действует правило:

1. Размещение объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги должно осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории и требованиями технических регламентов. Размещение объектов дорожного сервиса в границах придорожных полос автомобильной дороги должно осуществляться с учетом требований части 8 статьи 26 настоящего Федерального закона.
   — ч. 1 ст. 22 ФЗ № 257-ФЗ

Придорожные полосы устанавливаются для дорог 1–4 категорий (ширина 50–75 м и более, для дорог 4–5 категории внутри населённых пунктов не устанавливаются).

1. Для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог четвертой и пятой категорий и автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 2. В зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере: 1) семидесяти пяти метров - для автомобильных дорог первой и второй категорий; 2) пятидесяти метров - для автомобильных дорог третьей категории
   — ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 26 ФЗ № 257-ФЗ

Дополнительное обязательное условие для любого объекта дорожного сервиса — оборудованные съезды/примыкания к дороге и платный договор присоединения с владельцем дороги:

1. Объекты дорожного сервиса должны быть оборудованы стоянками и местами остановки транспортных средств, а также подъездами, съездами и примыканиями в целях обеспечения доступа к ним с автомобильной дороги. При примыкании автомобильной дороги к другой автомобильной дороге подъезды и съезды должны быть оборудованы переходно-скоростными полосами и обустроены элементами обустройства автомобильной дороги в целях обеспечения безопасности дорожного движения. 7. За оказание услуг присоединения объектов дорожного сервиса к автомобильным дорогам взимается плата на основании заключаемого с владельцами автомобильных дорог договора о присоединении объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге.
   — п. 2 ст. 22 ФЗ № 257-ФЗ / ч. 6-7 ст. 22

Практически для вашего случая это означает: (1) надо определить, какая именно это дорога (федеральная/региональная/местная) и кто её владелец; (2) убедиться, что павильон попадает в придорожную полосу, а не в полосу отвода (в полосе отвода размещение существенно сложнее и идёт через владельца дороги, а для федеральной трассы — через Росавтодор); (3) оформить с владельцем дороги съезд/примыкание и договор присоединения.

Вывод: «проблем из-за того, что рядом дорога», как абсолютного запрета нет, но вы обязаны пройти согласование с владельцем дороги и обустроить законный съезд — без этого объект не разместить правомерно даже при полученном участке.

Категория земель и ВРИ: риски несоответствия

Использование участка не в соответствии с его целевым назначением и ВРИ нарушает ст. 42 ЗК РФ, а самовольное использование участка без прав — ст. 7.1 КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. В случае самовольного занятия части земельного участка административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно занятой части земельного участка. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 46-ФЗ)
— ст. 7.1 КоАП РФ

Обратите внимание на примечание к ст. 7.1 КоАП РФ: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юрлица (то есть вы как ИП), несут ответственность как юридические лица — то есть при определённой кадастровой стоимости штраф от 100 000 руб. Это прямой риск, если поставите павильон до оформления прав на землю.

По профилю «земли транспорта/промышленности» с ВРИ «объекты дорожного сервиса» размещение торгового павильона правомерно; по «землям сельхозназначения» — торговый объект в общем случае недопустим и потребует изменения категории/ВРИ (длительная процедура), а самовольное размещение магазина на сельхозземле влечёт и ст. 8.8 КоАП РФ (использование не по целевому назначению). На землях лесного фонда и в охранных зонах размещение также ограничено.

Вывод: до любых действий запросите выписку ЕГРН (или ПЗЗ/генплан поселения) и установите категорию и ВРИ конкретной точки. От этого зависит и допустимость объекта, и то, какой из путей (аренда через аукцион либо схема НТО) вообще применим. Без этого соответствия любой полученный участок не спасёт от претензий надзорных органов и штрафов.