Как арендовать часть неразграниченного земельного участка в границах лесничества под рекреацию: документы, торги и порядок действий

Что это за участок по правовому статусу и кто им распоряжается

Ключ к вашему делу — правовая квалификация участка. Земли населённых пунктов, по которым в границах лесничества утверждена проектная документация лесного участка, — это одновременное действие двух режимов: земельного (ЗК РФ) и лесного (ЛК РФ). Причём ст. 7 ЛК РФ определяет лесной участок прежде всего через его местонахождение в границах лесничеств, а не через категорию земель:

Лесным участком является земельный участок, который расположен в границах лесничеств и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства и настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 538-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 206-ФЗ)
— ст. 7 ЛК РФ

Это значит: участок в границах лесничества — лесной участок, даже если его категория «земли населённых пунктов». Но для предоставления в аренду под рекреацию решающим является то, к какой категории земель он отнесён в ЕГРН/ГЛР. Федеральные полномочия по предоставлению лесных участков переданы субъекту РФ именно в отношении земель лесного фонда:

предоставление лесных участков, расположенных в границах земель лесного фонда, в постоянное (бессрочное) пользование, аренду (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 81 настоящего Кодекса) , безвозмездное пользование; (В редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 600-ФЗ) 2) заключение договоров купли-продажи лесных насаждений, расположенных на землях лесного фонда; 3) подготовка, организация и проведение торгов на право заключения договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, аукционов на право заключения договоров купли-продажи лесных насаждений; 4) установление сервитутов , публичных сервитутов в отношении лесных участков, расположенных в границах земель лесного фонда; (В редакции Федерального закона от 18.12.2018 № 471-ФЗ) 5) выдача разрешений на выполнение работ по геологическому изучению недр , осуществление изыскательской деятельности на землях лесного фонда;
— п. 1, подп. 1, 3 ч. 1 ст. 83 ЛК РФ

Из этой нормы следует принципиальная развилка по распорядителю:

• если участок в ЕГРН/ГЛР отнесён к землям лесного фонда — аренду предоставляет и аукцион организует орган госвласти субъекта РФ (лесное ведомство), а вовсе не городской департамент по управлению землёй. Тогда применяется ЛК РФ, и оговорка в регламенте департамента («не распространяется на земли лесного фонда») юридически обоснованна;
• если участок — земли населённых пунктов (госсобственность не разграничена), но лежит в границах лесничества, — распорядителем остаётся орган местного самоуправления городского округа (ст. 3.3 ФЗ № 137-ФЗ), а к использованию лесов на таких землях применяются ст. 6, 120–123 ЛК РФ.

Проверить это нужно до подачи документов: запросите выписку из ЕГРН и сведения государственного лесного реестра, а также уточните категорию земель и принадлежность к лесничеству. От расхождения ответов зависит, в какое ведомство и по какому закону подавать заявление. Вывод: сначала устанавливаем категорию земель и принадлежность к лесному фонду — это определяет распорядителя и применимый порядок торгов.

Как образовать нужную часть участка (0,3–0,4 га из массива 2,5 га)

Вам не нужен весь массив — форма «заявления о проведении торгов», предполагающая аренду целого участка, вам в чистом виде не подходит. Правильный инструмент — образование земельного участка нужной площади до аукциона. По общему правилу земельного законодательства аренда публичной земли — только через аукцион, а под него участок предварительно образуется:

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: 1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; 2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации; 3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
— ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ

Образование участка и подготовка аукциона могут вестись по инициативе заинтересованного лица, то есть по вашему заявлению. Оно подаётся не как «заявление о проведении торгов на весь массив», а как заявление об утверждении схемы расположения земельного участка с указанием цели:

Проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: 1) подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. Подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка не допускается в случае образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 2) обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предусмотрено образование земельного участка. При этом в данном заявлении указывается цель использования земельного участка; 3) проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 16 статьи 11 10 настоящего Кодекса и подпунктами 5 - 9, 13 - 19 пункта 8 настоящей статьи, принятие и направление им заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления об утверждении схемы расположения земельного участка решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из указанных оснований. В решении об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должны быть указаны все основания принятия такого решения.
— абз. 1, подп. 2 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ

Схему вы вправе подготовить сами, поскольку образование идёт именно для торгов:

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов либо на торгах может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 295-ФЗ) 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом. 7.
— п. 4 ст. 11.10 ЗК РФ

Отсюда и порядок запуска под вашу часть массива:

1. готовите схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) на испрашиваемые 0,3–0,4 га — с учётом ПЗЗ, проекта планировки, красных линий, зон с особыми условиями (это требование п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ);
2. подаёте в департамент заявление об утверждении схемы с указанием цели «рекреационная деятельность»;
3. департамент в срок не более 30 дней утверждает схему (или мотивированно отказывает), затем ставит участок на кадастровый учёт и сам принимает решение о проведении аукциона — уже на образованный участок нужной площади.

Схема — изображение границ образуемого участка на КПТ с указанием его площади, и именно она «отрезает» вашу часть от массива 2,5 га, а не форма заявления о торгах. Вывод: нужно начинать с заявления об утверждении схемы расположения участка на КПТ, а не с заявления о проведении торгов на весь массив — это и есть способ получить только нужную часть.

Какой порядок аренды применяется (ЗК РФ или ЛК РФ) и через торги ли

Ответ зависит от того же статуса, что и в первом блоке. Для лесных участков в собственности государства/муниципалитета есть собственный порядок торгов — по ЛК РФ, а не по ЗК РФ:

Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам торгов на право заключения такого договора, которые проводятся в форме открытого аукциона или открытого конкурса, за исключением случаев, установленных частью 3 настоящей статьи, частью 1 статьи 74 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2017 № 471-ФЗ) 2. При заключении договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов изменение условий торгов на основании соглашения сторон или по требованию одной из сторон не допускается.
— ч. 1–2 ст. 73.1 ЛК РФ

При этом сам порядок подготовки и проведения аукциона ЛК РФ субсидиарно отсылает к ГК РФ и ЗК РФ:

Порядок заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения такого договора, устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом.
— ч. 6 ст. 73.1 ЛК РФ

А для предоставления под рекреационную деятельность ЛК РФ прямо устанавливает, что лесные участки предоставляются юридическим лицам и ИП в аренду:

Использование лесов для осуществления рекреационной деятельности, связанной с выполнением работ и оказанием услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, осуществляется с предоставлением лесных участков. 2. На части площади, не превышающей 20 процентов площади предоставленного для осуществления рекреационной деятельности лесного участка, общей площадью не превышающей одного гектара и не занятой лесными насаждениями, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация объектов капитального строительства для оказания услуг в сфере туризма, физической культуры и спорта, организации отдыха и укрепления здоровья граждан, а также возведение, эксплуатация и демонтаж для указанных целей некапитальных строений, сооружений, предусмотренных перечнем объектов капитального строительства, не связанных с созданием лесной инфраструктуры, и перечнем некапитальных строений, сооружений, не связанных с созданием лесной инфраструктуры. 3. Ограничения по площади, установленные частью 2 настоящей статьи, не распространяются на велосипедные, велопешеходные, пешеходные и беговые дорожки, тропы, лыжные и роллерные трассы, а также элементы благоустройства лесного участка, включая беседки, навесы, лавочки, туалеты, объекты освещения, урны. 4. При осуществлении в лесах деятельности, предусмотренной частью 2 настоящей статьи, и размещении предусмотренных частью 3 настоящей статьи объектов не допускается создание объектов, являющихся местами жительства физических лиц. 5. Рекреационная деятельность на лесных участках осуществляется в соответствии с требованиями к освоению лесов, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса. 6. Для осуществления рекреационной деятельности лесные участки предоставляются государственным учреждениям, муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование, другим юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям в аренду.
— ч. 1, 2, 6 ст. 41 ЛК РФ

Что это означает практически:

• если участок — земли лесного фонда: аренду под рекреацию проводит лесной орган субъекта РФ в порядке ст. 73.1, 78, 79 ЛК РФ (заявление о проведении аукциона, решение в течение месяца — ч. 3 ст. 78 ЛК РФ, начальная цена = минимальный размер арендной платы — ч. 10 ст. 78 ЛК РФ). Тогда регламент городского департамента применяться и не должен — это не его полномочия;
• если участок — земли населённых пунктов (госсобственность не разграничена): применяется ЗК РФ, аренда — только через аукцион (ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), по инициативе заявителя со схемой (п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Под рекреационную деятельность важно и ограничение по застройке, если вы планируете капитальные объекты: на части не более 20% площади участка и не более 1 га, не занятой лесными насаждениями, допускаются ОКС для туризма/отдыха; запрещено создание объектов, являющихся местами жительства граждан (ч. 2–4 ст. 41 ЛК РФ). Для ваших 0,3–0,4 га это ограничение существенно.

Вывод: аренда возможна только через торги (аукцион), вопрос лишь — по какому закону. Если участок формально земли населённых пунктов, торги идут по ЗК РФ через департамент; если земли лесного фонда — по ЛК РФ через орган субъекта, и в департамент обращаться бессмысленно.

Какие документы готовить и что будет при отказе или нарушении

Для этапа образования участка (ЗК РФ) заявитель представляет заявление об утверждении схемы с указанием цели и саму схему. На этапе аукциона перечень документов ограничен и расширять его организатор не вправе:

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы: 1) заявка на участие в аукционе по установленной в извещении о проведении аукциона форме с указанием банковских реквизитов счета для возврата задатка; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для граждан); 3) надлежащим образом заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 4) документы, подтверждающие внесение задатка
— п. 1 ст. 39.12 ЗК РФ

Организатор аукциона не вправе требовать представление иных документов, за исключением документов, указанных в пунктах 1 и 1 1 настоящей статьи. Организатор аукциона в отношении заявителей - юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения о заявителе, содержащиеся соответственно в едином государственном реестре юридических лиц и едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц
— п. 3 ст. 39.12 ЗК РФ

Отсюда: требовать «правоустанавливающие документы» на государственную землю с вас не могут — участок публичный, прав на него у вас и не должно быть; это требование незаконно. Избыточные документы — основание для жалобы.

Риски на время до заключения договора:

• использование участка без оформленных прав = самовольное занятие;

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей;
— ст. 7.1 КоАП РФ

• использование не по целевому назначению (например, до получения участка под иной вид, чем «рекреационная деятельность») = штраф;

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2 1 и 3 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 354-ФЗ) влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка
— ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ

Поскольку своей недвижимости на этой земле у вас нет, исключительное право на приобретение без торгов (ст. 39.20 ЗК РФ) к вам неприменимо — аренда только через аукцион. Если департамент откажет в утверждении схемы либо в проведении аукциона, решение подлежит судебному обжалованию в порядке гл. 24 КАС РФ (ст. 218–219 КАС РФ) в районный суд по месту нахождения органа в трёхмесячный срок. Вывод: комплект документов минимален (заявление о цели + схема; на аукционе — заявка, документ о задатке, копия паспорта/устава), требование правоустанавливающих документов на публичную землю незаконно, а до заключения договора любое фактическое использование участка влечёт административную ответственность.