Можно ли взять в аренду пруд, который частично находится в границах населенного пункта, для рекреации

Главный вопрос: аренда водного объекта как такового невозможна — предоставляется он только по договору водопользования

Пруд — это водоём, то есть поверхностный водный объект; сам водоём (поверхностные воды и покрытые ими земли в пределах береговой линии) объектом аренды по гл. 34 ГК РФ не является — в оборот вводится не «водный объект», а право пользования им по ВК РФ.

1. К поверхностным водным объектам относятся: 1) моря или их отдельные части (проливы, заливы, в том числе бухты, лиманы и другие); 2) водотоки (реки, ручьи, каналы); 3) водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища); 4) болота (низинные, переходные, верховые) ; (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 207-ФЗ) 5) природные выходы подземных вод (родники, гейзеры); 6) ледники, снежники. 3. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.
   — п. 2, 3 ст. 5 ВК РФ

Это принципиальный момент именно для вашего случая: в аренду «пруд» оформить нельзя, но право пользования его акваторией приобретается по специальным основаниям гл. 3 ВК РФ.

1. На основании договоров водопользования право пользования поверхностными водными объектами, находящимися в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, собственности муниципальных образований, приобретается в целях: 1) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов в соответствии с частью 3 статьи 38 настоящего Кодекса; 2) использования акватории водных объектов, если иное не предусмотрено частями 3 и 4 настоящей статьи;
   — ч. 2 ст. 11 ВК РФ

Для рекреации на акватории (лодочная станция, пляж, прокат, размещение объектов на воде) — это именно «использование акватории водного объекта», значит нужен договор водопользования с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

1. По договору водопользования одна сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязуется предоставить другой стороне - водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. В случаях и порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом или другим федеральным законом, договор водопользования может быть заключен с правообладателями земельных участков или гидротехнических сооружений, расположенных в границах береговой полосы водных объектов. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 208-ФЗ, от 08.07.2024 № 166-ФЗ) 2. К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом и не противоречит существу договора водопользования. 3. Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.
   — п. 1–3 ст. 12 ВК РФ

Обратите внимание: сам договор водопользования — платный, заключается с публичным органом, а к его условиям субсидиарно применяются положения об аренде; но заключённым он считается только с момента государственной регистрации в государственном водном реестре. То есть «аренда водного объекта», подписанная, например, с балансодержателем пруда или с администрацией в форме договора аренды недвижимости, нужного эффекта не даёт.

1. Настоящие Правила устанавливают порядок подготовки и заключения договоров водопользования, на основании которых в соответствии с пунктами 1 или 3 части 2 статьи 11, статьями 15, 47, 47 1 , 49 и 50 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты или их части, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности муниципальных образований (далее - водный объект), предоставляются в пользование в целях: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.11.2024 № 1692) а) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов в соответствии с частью 3 статьи 38 Водного кодекса Российской Федерации ; б) использования акватории поверхностных водных объектов, необходимой для эксплуатации судоремонтных и судостроительных сооружений и занятой гидротехническими сооружениями; в) использования акватории водных объектов для целей санаторно-курортного лечения и медицинской реабилитации с использованием природных лечебных ресурсов ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2023 № 1950) г) использования акватории водных объектов для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, и для организованного отдыха детей, ветеранов, граждан пожилого возраста и инвалидов;
   — п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.2023 № 274

Отсюда практический вывод по процедуре: цель «рекреация на акватории» попадает в перечень случаев, для которых Правительством РФ утверждён порядок подготовки и заключения договора водопользования (постановление Правительства РФ от 18.02.2023 № 274), — подаётся заявление с графическими материалами и координатами части водного объекта, далее орган сам запрашивает сведения в Роспотребнадзоре, Росздравнадзоре, Росреестре, Росрыболовстве.

Вывод: водный объект в аренду не передаётся; частично расположенный в границах города пруд можно взять в пользование под рекреацию только по договору водопользования, заключаемому с Росводресурсами (если пруд в федеральной собственности), органом субъекта РФ или органом местного самоуправления (если пруд принадлежит им), с обязательной государственной регистрацией договора в государственном водном реестре. Само по себе нахождение (полностью или частично) в границах населённого пункта запретом не является.

Кто распоряжается прудом и как это влияет на возможность его предоставления

По общему правилу водные объекты — федеральная собственность; исключение сделано только для пруда (обводнённого карьера) в границах находящегося в чьей-либо собственности земельного участка.

1. Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи. 2. Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
   — п. 1, 2 ст. 8 ВК РФ

Для вас это означает развилку, от которой зависит и орган, и сама возможность получения прав:

• Если пруд не обособлен (нет сформированного участка под ним, он проточный, связан с водотоком) — он в федеральной собственности, распоряжается Федеральное агентство водных ресурсов (его террорган), договор заключается по аукциону либо без аукциона в случаях ст. 15, 47, 47.1, 49, 50 ВК РФ.
• Если пруд расположен в границах участка, принадлежащего муниципальному образованию или субъекту РФ (типичная ситуация для городского пруда), — он принадлежит этому публичному субъекту, и договор водопользования заключается соответствующим органом (для города — обычно администрация муниципального образования).
• Если участок под прудом в частной собственности — пруд принадлежит частному лицу, и договор водопользования с ним не заключается вовсе: собственник использует объект сам (ст. 39 ВК РФ), а «аренда» возможна только вместе с земельным участком.

Важно: полностью в границах населённого пункта пруд, как и любой иной водный объект в публичной собственности, из-за этого не перестаёт быть водным объектом общего пользования, а его береговая полоса (20 м) предназначена для общего пользования — это ограничивает вас не в праве получить акваторию, а в праве «закрыть» берег.

1. Поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. 2. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
   — ч. 1, 2 ст. 6 ВК РФ

1. Полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров. (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 244-ФЗ) 7. Береговая полоса болот, ледников, снежников, природных выходов подземных вод (родников, гейзеров) и иных предусмотренных федеральными законами водных объектов не определяется. 8. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского рыболовства и причаливания плавучих средств. (В редакции Федерального закона от 25.12.2018 № 475-ФЗ)
   — ч. 6 ст. 6 ВК РФ

Практически: если вы планируете огородить берег, сделать платный вход на пляж или перекрыть доступ к воде — это незаконно независимо от наличия договора; у граждан остаётся право пользоваться береговой полосой, включая причаливание плавучих средств. Кроме того, участки в пределах береговой полосы и участки, занятые прудами на территориях общего пользования, приватизации не подлежат.

1. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)
   — п. 8 ст. 27 ЗК РФ

Вывод: запрета на предоставление пруда в пользование только из-за того, что он полностью или частично находится в границах населённого пункта, нет. Определяющим является собственник: федеральная собственность — Росводресурсы, собственность субъекта РФ/муниципалитета — их органы, частная собственность на участок под прудом — договор водопользования не нужен и невозможен, пользование идёт вместе с землёй. При этом публичный статус водного объекта общего пользования сохраняется: 20-метровая береговая полоса остаётся общедоступной, приватизация участков в ней и под прудом на территории общего пользования запрещена.

Аукцион или без аукциона: от чего зависит цена и срок

1. Договор водопользования заключается по результатам аукциона, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи. 2. Договор водопользования заключается без проведения аукциона в случае приобретения права пользования в целях, предусмотренных пунктом 1 или 3 части 2 статьи 11 настоящего Кодекса, а также в случаях, установленных статьями 15, 47, 47 1 , 49 и 50 настоящего Кодекса.
   — ч. 1, 2 ст. 16 ВК РФ

По общему правилу право на заключение договора водопользования приобретается на аукционе; без аукциона — только в прямо перечисленных случаях. Для рекреации предусмотрено исключение, но оно узкое и привязано к статусу заявителя и к наличию у него земельного участка в береговой полосе.

1. Использование акватории водных объектов, необходимой для эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, а также для рекреационных целей физкультурно-спортивными организациями, организациями отдыха детей и их оздоровления, туроператорами или турагентами, осуществляющими свою деятельность в соответствии с федеральными законами, организованного отдыха ветеранов, граждан пожилого возраста, инвалидов, осуществляется на основании договора водопользования, заключаемого без проведения аукциона.
   — ч. 4 ст. 50 ВК РФ

Отсюда ключевая для вас развилка. Если вы как обычная коммерческая организация (или ИП) хотите использовать акваторию под рекреацию и не подпадаете в перечень ч. 4 ст. 50 ВК РФ (физкультурно-спортивная организация, организация отдыха детей, туроператор/турагент, организатор отдыха ветеранов, пожилых граждан, инвалидов) и не являетесь правообладателем государственного/муниципального участка в береговой полосе под пляж, — договор заключается только по результатам аукциона. Если же вы подпадаете под этот перечень либо у вас в аренде участок в береговой полосе под пляж — договор заключается без аукциона. В любом случае максимальный срок — 20 лет, а условие о сроке сверх 20 лет считается равным 20 годам; размер платы, сроки её внесения и ответственность — обязательные условия договора.

1. Предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет. 2. Договор водопользования, заключенный на срок, превышающий установленный частью 1 настоящей статьи срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку договора водопользования.
   — п. 1, 2 ст. 14 ВК РФ

1. По договору водопользования одна сторона - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обязуется предоставить другой стороне - водопользователю водный объект или его часть в пользование за плату. В случаях и порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом или другим федеральным законом, договор водопользования может быть заключен с правообладателями земельных участков или гидротехнических сооружений, расположенных в границах береговой полосы водных объектов. (В редакции федеральных законов от 26.07.2017 № 208-ФЗ, от 08.07.2024 № 166-ФЗ) 2. К договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации , если иное не установлено настоящим Кодексом и не противоречит существу договора водопользования. 3. Договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.
   — п. 1–3 ст. 12 ВК РФ

Вывод: для рекреации возможны оба пути, и выбор определяется вашим статусом и наличием участка в береговой полосе: без аукциона — только для физкультурно-спортивных организаций, туроператоров/турагентов, организаций отдыха детей и социально ориентированного отдыха, а также правообладателей публичных участков под пляжи; во всех остальных случаях — открытый аукцион на право заключения договора водопользования, извещение о котором публикуется на официальном сайте торгов. Предельный срок договора — 20 лет, договор регистрируется в государственном водном реестре.

Земельный участок под водой и на берегу: это отдельная сделка

1. Землями водного фонда являются земли, на которых находятся поверхностные водные объекты. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 163-ФЗ) 2. Если водные объекты полностью находятся в пределах земель сельскохозяйственного назначения и (или) земель других категорий, такие земли не относятся к землям водного фонда. (В редакции Федерального закона от 11.06.2021 № 163-ФЗ) 3. В целях строительства гидротехнических сооружений, образующих водохранилища и иные искусственные водные объекты, а также размещения водохранилищ и иных искусственных водных объектов осуществляется резервирование земель. (В редакции федеральных законов от 10.05.2007 № 69-ФЗ, от 29.09.2025 № 363-ФЗ) 4. Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется настоящим Кодексом и водным законодательством. (Статья в редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ)
   — ст. 102 ЗК РФ, п. 1

Если пруд находится на землях населённого пункта, участок под ним (акватория и покрытые водой земли) не образует земель водного фонда; более того, участок под прудом и берег — предмет отдельных земельных отношений. Поэтому одного договора водопользования недостаточно для размещения объектов на берегу: для капитальных объектов (пирс, спасательная станция, павильоны) нужен земельный участок в аренде по правилам ЗК РФ и соблюдение градостроительных требований, а в береговой полосе есть ещё и запрет приватизации.

1. Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации , а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.06.2006 № 73-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.06.2007 № 102-ФЗ)
   — п. 8 ст. 27 ЗК РФ

Плюс ограничения по водоохранной зоне: пруд, как и озеро, имеет водоохранную зону, а в её границах прямо запрещены, в частности, размещение объектов размещения отходов, движение и стоянка транспорта вне твёрдого покрытия и ряд иных видов деятельности — значит обустройство пляжа, парковки и подъездов нужно проектировать с учётом ч. 15 ст. 65 ВК РФ.

1. В границах водоохранных зон запрещаются: 1) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия ; (В редакции федеральных законов от 21.10.2013 № 282-ФЗ, от 01.05.2022 № 122-ФЗ) 2) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов , объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ (за исключением специализированных хранилищ аммиака, метанола, аммиачной селитры и нитрата калия на территориях морских портов, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, за пределами границ прибрежных защитных полос) , пунктов захоронения радиоактивных отходов , а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены
   — ч. 15 ст. 65 ВК РФ

Вывод: берите в пользование (аренду) земельный участок в береговой полосе/водоохранной зоне по земельному законодательству параллельно с договором водопользования на акваторию; приватизировать участок в береговой полосе и участок под прудом на территории общего пользования нельзя, а хозяйственная деятельность в водоохранной зоне ограничена. Если участок под прудом и берег уже в вашей собственности/аренде — это strengthens вашу позицию на заключение договора водопользования без аукциона (для эксплуатации пляжа).

Риски: самовольное пользование, ничтожная «аренда» и деньги

Если начать использовать акваторию до регистрации договора водопользования, это квалифицируется как использование водного объекта без документов, на основании которых возникает право пользования.

Самовольное занятие водного объекта или его части, либо использование их без документов, на основании которых возникает право пользования водным объектом или его частью, либо водопользование с нарушением его условий - (В редакции Федерального закона от 03.06.2006 № 73-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции Федерального закона от 21.10.2013 № 275-ФЗ)
— ст. 7.6 КоАП РФ

Штраф для юридического лица — от 50 до 100 тыс. руб. либо приостановление деятельности до 90 суток; для ИП и должностных лиц — от 10 до 30 тыс. руб. Отдельный состав — нарушение режима водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы.

1. Использование прибрежной защитной полосы водного объекта, водоохранной зоны водного объекта с нарушением ограничений хозяйственной и иной деятельности - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до четырех тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от восьми тысяч до двенадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей. 2. Использование территории третьего пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения с нарушением санитарно-эпидемиологических требований - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от трехсот тысяч до пятисот тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 12.11.2018 № 407-ФЗ) 3. Использование территории второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения с нарушением санитарно-эпидемиологических требований - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до сорока тысяч рублей; на индивидуальных предпринимателей - от двадцати тысяч до сорока тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;
   — ч. 1 ст. 8.42 КоАП РФ

Гражданско-правовая сторона: если вам предложат «аренду пруда» договором, обходящим ВК РФ (например, аренда «водного объекта» как недвижимости у балансодержателя или у муниципалитета без аукциона и без регистрации в водном реестре), такая сделка посягает на публичный порядок распоряжения водными объектами и является ничтожной.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Последствие ничтожности — двусторонняя реституция: уплаченное по ничтожной сделке подлежит возврату, а фактическое пользование чужим водным объектом без основания даёт собственнику право требовать возмещения неосновательного обогащения в размере платы, которую он получил бы при нормальном обороте.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: использовать пруд под рекреацию можно только после государственной регистрации договора водопользования в государственном водном реестре; до этого — риск штрафа по ст. 7.6 КоАП РФ (до 100 тыс. руб. для юрлиц или приостановление деятельности) и по ст. 8.42 КоАП РФ за нарушение водоохранного режима. «Аренда водного объекта» в обход ВК РФ ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ): уплаченные суммы можно вернуть как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ), но пользование до заключения законного договора всё равно останется нарушением.