В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе совершать любые действия, не противоречащие закону. Поскольку опора ЛЭП, распределительный щит и камера находятся на вашем земельном участке (что подтверждено межеванием), постольку именно вы как собственник определяете режим использования этой территории. Требование председателя СНТ об установке ограждения и предоставлении ключа без вашего согласия вторгается в ваше право владения и пользования участком, так как вы не обязаны терпеть ограничения, не установленные законом или договором.
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Статья 40 Земельного кодекса РФ предоставляет собственнику участка право возводить строения и осуществлять иные права по использованию земли. Однако эти права реализуются при условии соблюдения целевого назначения участка и требований законодательства. Опора с оборудованием, размещённая на вашем участке без законных оснований (отсутствие сервитута, договора или публичного обременения), не может служить основанием для ограничения ваших прав — напротив, вы вправе требовать устранения такого вмешательства, поскольку оно препятствует свободному пользованию участком.
Собственник земельного участка имеет право: ... 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; ... 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Статья 43 Земельного кодекса дополнительно подтверждает, что граждане осуществляют права на участок по своему усмотрению, если иное не установлено законом. Иное в данном случае не установлено: ни договор купли-продажи, ни акт межевания не содержат обременений в пользу СНТ. Следовательно, вы вправе не выполнять требования об ограждении опоры и доступе к камере, так как они не основаны на законе.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 43
Ограничения прав на землю возможны только по основаниям, предусмотренным законом (статья 56 ЗК РФ). В частности, могут устанавливаться зоны с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП). Однако наличие такой зоны ещё не даёт СНТ права требовать ограждения и предоставления ключа именно для доступа к камере. Охрана ЛЭП и доступ к оборудованию регулируются специальными правилами, а не произвольными требованиями председателя. Кроме того, если опора находится в метре от забора, то есть фактически на вашей территории, то её размещение без установленного сервитута (статья 23 ЗК РФ) является незаконным. Публичный сервитут для объектов электросетевого хозяйства мог быть установлен, но в вашей ситуации он отсутствует, что подтверждается отсутствием обременений в выписке из ЕГРН и договоре купли-продажи.
Статья 23 Земельного кодекса РФ регулирует право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Публичный сервитут может устанавливаться для размещения объектов электросетевого хозяйства, но только в порядке, предусмотренном законом. В данном случае опора ЛЭП и камера находятся на частном участке без установленного сервитута, что может свидетельствовать об отсутствии законных оснований для их размещения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 23
Статья 56. Ограничение прав на землю. 1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. 2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: 1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; ... 4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами. 3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Поскольку при покупке участка в 2022 году никаких обременений в договоре указано не было, применяется гарантия, предусмотренная статьёй 460 ГК РФ. Продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц. Факт размещения опоры и камеры СНТ на участке до вашей покупки, если он не был оговорён, даёт вам право требовать устранения этих объектов или соразмерного уменьшения цены. Однако вы уже провели межевание и стали собственником, поэтому сейчас речь идёт не о защите от продавца, а о правовом статусе объектов как имущества, находящегося на вашей земле без законного основания.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Опора ЛЭП с распределительным щитом и камерой, установленная на вашем участке без вашего согласия и без установленного сервитута, может рассматриваться как самовольная постройка в смысле статьи 222 ГК РФ. Данная норма определяет, что постройка, возведённая на земельном участке без необходимых согласований или с нарушением правил, является самовольной и подлежит сносу. Важно, что опора ЛЭП — это объект капитального строительства (обычно столб заглублён в грунт). Отсутствие согласия собственника участка на его размещение и отсутствие зарегистрированного сервитута — это как раз отсутствие необходимых в силу закона согласований. Соответственно, вы вправе требовать от СНТ демонтажа опоры, а также переноса щита и камеры.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями осуществив
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Для защиты своих прав вы можете применить статью 60 Земельного кодекса, которая позволяет пресекать действия, нарушающие права на земельный участок. Требования председателя СНТ, а также угроза отключить электроэнергию — это именно такие действия, нарушающие ваше право владения и пользования участком. Вы вправе требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения, то есть свободного от любых обременений участка, либо устранения препятствий в пользовании.
Статья 60. Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения. 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Угроза отключения электроэнергии не основана на законе. Отношения по энергоснабжению регулируются статьёй 539 ГК РФ: договор энергоснабжения заключается с абонентом, и энергоснабжающая организация вправе ограничить подачу энергии только в строго определённых случаях, например при неоплате или неисправности оборудования. СНТ, тем более председатель, не является энергоснабжающей организацией и не имеет права отключать вас. Если СНТ является владельцем электрических сетей, то оно может вводить ограничения лишь в рамках договора и при наличии законных оснований. Акт межевания не даёт СНТ таких прав. Напротив, эта угроза может расцениваться как самоуправство.
Статья 539. Договор энергоснабжения 1. По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии. 2. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 539
Таким образом, требования председателя СНТ об ограждении опоры и предоставлении ключа являются неправомерными, а угроза отключить свет — незаконна. Вы вправе настаивать на демонтаже опоры и камеры как самовольно размещённых объектов, а в случае отключения электроэнергии — обращаться в прокуратуру или суд за защитой своих прав.
