Поскольку предметом дарения может быть только вещь, принадлежащая дарителю на праве собственности, ключевое значение приобретает правовой статус бани. В силу ст. 222 ГК РФ, если баня построена без получения необходимых разрешений или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства такого объекта, она является самовольной постройкой. Вы прямо указываете, что документов на постройку нет. Соответственно, вы, как лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретаете на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться — в том числе дарить. Включение такой бани в договор дарения в качестве передаваемого объекта будет ничтожным, так как вы не можете передать то, что вам не принадлежит.
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. ... Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 222
При этом ст. 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий. Однако эта норма работает только для объектов, которые принадлежат одному лицу на праве собственности. Поскольку на самовольную постройку право собственности не возникло, этот принцип не обязывает вас передавать баню вместе с участком. Она не следует судьбе земли, так как юридически не существует как объект недвижимости, принадлежащий вам.
Статья 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений: отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (п. 4). Это означает, что при дарении земельного участка с расположенной на нем баней, если баня принадлежит дарителю, она должна следовать судьбе участка. Однако статья не регулирует порядок дарения незарегистрированных построек, а лишь устанавливает общее правило о совместном отчуждении.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Что касается формы договора: в силу ст. 574 ГК РФ, дарение недвижимости между гражданами подлежит нотариальному удостоверению. Земельный участок — недвижимость, поэтому договор дарения участка нужно заверять у нотариуса. Если в этот договор вы попытаетесь включить баню как «строение», нотариус откажет в удостоверении, поскольку на баню нет зарегистрированного права — сделка с ней будет противоречить ст. 222 ГК РФ и требованию о регистрации перехода права.
Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
Правовые последствия для сына: если вы подарите только участок, баня останется самовольной постройкой, которая вам уже не принадлежит, но находится на земле сына. Сын не сможет ее узаконить через договор дарения — для легализации ему придется обращаться в суд (или в административном порядке, если постройка соответствует параметрам для садового дома) и доказывать свое право на нее, в том числе что она не нарушает нормы и не создает угроз. Однако риск сноса сохраняется. Если же вы предварительно зарегистрируете баню в Росреестре (что требует либо наличия разрешительной документации, либо амнистии для садовых построек), то она станет вашей собственностью, и тогда ее можно будет включить в договор дарения вместе с участком, руководствуясь ст. 35 ЗК РФ и ст. 572 ГК РФ. В текущих условиях (без регистрации бани) единственно верный способ — оформить дарение только земельного участка, а сын уже самостоятельно будет решать вопрос с легализацией строения.
