Ключевым для разрешения вашего вопроса является определение правового режима земельного участка, по которому планируется прокладка водопровода. Если этот участок принадлежит вам и второму собственнику на праве общей долевой собственности (что наиболее вероятно при «доме на двух хозяев»), то его использование регулируется нормами о долевой собственности. Если же участок является собственностью третьего лица или находится в ином правовом режиме, применяются другие нормы, но в любом случае согласие второго собственника, скорее всего, потребуется.
Согласно статье 244 ГК РФ, имущество может находиться в общей долевой собственности. Поскольку из вашего описания следует, что участок является «общим», а в документах указано право пользования им, наиболее вероятно, что он принадлежит вам обоим именно на праве общей долевой собственности (доли в праве на земельный участок, пропорциональные долям в доме). Это означает, что вы оба являетесь собственниками участка.
"Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Далее, в силу статьи 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Прокладка водопроводной трубы, особенно если она предполагает врезку в грунт, изменение рельефа или создание линейного объекта на участке, может быть квалифицирована как акт распоряжения (например, передача части участка под трубу) или как существенное изменение порядка пользования. Даже если рассматривать это только как пользование, статья 247 ГК РФ прямо требует соглашения всех участников. Таким образом, проведение таких работ без согласия второго собственника будет нарушением его прав.
"Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
"Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 247
Ваше упоминание, что в документах указано «право на пользование общим участком», не отменяет необходимости согласования с другими сособственниками. Это лишь констатирует ваше право как участника долевой собственности, но реализация этого права должна происходить с учетом прав другого участника. В случае отсутствия добровольного согласия вы вправе обратиться в суд для определения порядка пользования участком, включая возможность прокладки трубы, но суд будет оценивать соразмерность, отсутствие существенных неудобств для другого собственника и другие обстоятельства.
Специальная норма — статья 259.3 ГК РФ, введенная в 2023 году, регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом в зданиях (например, общие коммуникации в многоквартирных домах). Однако ваш вопрос касается земельного участка, а не общего имущества в здании, поэтому эта статья применима лишь в той части, в которой она обобщает принцип: решение принимается большинством голосов, пропорциональным долям. Но для земли действуют специальные нормы статей 246 и 247, которые требуют единогласия при распоряжении и согласия всех при пользовании, если иное не установлено законом или соглашением. Поскольку вы не указываете на наличие такого соглашения, действует общее правило.
"Статья 259.3. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом (введена Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ)
- Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом.
- За исключением случаев, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, решение собственников недвижимых вещей по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимается большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено настоящим Кодексом или законом.
- Количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в пра"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 259.3
Если же земельный участок не находится в вашей общей собственности, а принадлежит, например, только второму собственнику (или третьему лицу), то ваше право пользования может вытекать из статьи 271 ГК РФ, как у собственника недвижимости, находящейся на чужом земельном участке. Однако и в этом случае проведение водопровода без согласия собственника участка будет неправомерным, если только не установлен сервитут. В силу статьи 274 ГК РФ сервитут может быть установлен для строительства линейных объектов, но он требует либо соглашения с собственником участка, либо решения суда. Самовольная прокладка трубы без такого согласия недопустима.
"Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
- Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
- При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 271
"Сервитут может устанавливаться для обеспечения строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 274
Наконец, о правовых последствиях самовольного проведения работ. Если вы начнете прокладку трубы без согласия второго сособственника, он вправе потребовать устранения нарушения его права, даже если вы не лишаете его владения участком. Такое требование прямо предусмотрено нормой, содержащейся в ГК РФ, которая обычно именуется статьей 304 (негаторный иск):
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)
Это означает, что суд может обязать вас демонтировать трубу и восстановить участок в прежнем состоянии, а также взыскать убытки, если они будут доказаны. Поэтому настоятельно рекомендую сначала обсудить ваши планы со вторым собственником и, при необходимости, заключить письменное соглашение о порядке пользования общим участком или об установлении сервитута.
Таким образом, ответ на ваш вопрос: согласие второго собственника на прокладку водопровода по общему участку обязательно, независимо от того, находится ли участок в общей долевой собственности или вы пользуетесь им на ином праве. Отсутствие согласия делает работы самовольными и влечет риск судебного спора с требованием демонтажа и возмещения убытков.
