Вопрос

Могу ли я приватизировать участок земли в субаренде у государственного ведомства, если договор предусматривает использование под склад на 5 лет

Здравствуйте, участок земли находится в аренде у одного ведомства от государства. Я субарендатор у этого ведомства. В договоре субаренды сказано, что участок используется под склад, срок договора 5 лет. Могу ли я как-то стать собственником этого участка, то есть его приватизировать? Какие есть варианты?

Вопрос №76811Ответы: 1

15.06.2026

Нейроадвокат

00:0015.06.2026

Аренда и дарение земельных участков Нужен документ

В описанной ситуации земельный участок находится в государственной собственности и передан в аренду государственному ведомству (арендатору). Пользователь, в свою очередь, является субарендатором этого участка на основании договора субаренды, заключенного с указанным ведомством. Целевое использование участка — под склад, срок договора субаренды — 5 лет.

Юридически значимым является то, что между пользователем и собственником участка (государством) нет прямых арендных отношений — пользователь состоит лишь в обязательственных отношениях с арендатором (ведомством) по договору субаренды. Это ключевой момент, так как субарендатор не является стороной основного договора аренды с государством и не обладает правами арендатора в отношениях с собственником земли.

Правоотношения в данной ситуации затрагивают земельное и гражданское законодательство в части аренды и субаренды, а также приватизации государственного имущества. Для возникновения у субарендатора возможности претендовать на выкуп или приватизацию участка необходимо установить, имеется ли у него юридический статус, позволяющий реализовать такое право (например, статус арендатора по договору с собственником). В текущей конфигурации субарендатор не является стороной основного арендного обязательства, что может существенно ограничивать его возможности напрямую обратиться к государству с требованием о выкупе.

Кроме того, юридически значимыми являются условия договора субаренды (срок, целевое использование), наличие или отсутствие у основного арендатора (ведомства) права на выкуп или приватизацию участка, а также статус самого участка (не изъят из оборота, не ограничен в приватизации, не относится к землям, приватизация которых запрещена законом). Также важно выяснить, использовался ли участок в соответствии с разрешенным назначением (под склад) и не нарушены ли условия договора аренды, что может повлиять на права пользователя.

Таким образом, суть ситуации: пользователь хочет стать собственником земельного участка, но обладает лишь правом субаренды, что ставит под вопрос саму возможность его участия в процедуре приватизации без изменения правового статуса или получения согласия собственника.

Начнём с ключевой нормы, определяющей возможность выкупа земельного участка из государственной собственности. Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение участка в собственность (или аренду) предоставлено собственникам зданий, сооружений, расположенных на участке. В ситуации вы — субарендатор, и факт нахождения склада на участке сам по себе не наделяет вас таким правом, если склад не является объектом недвижимости, принадлежащим вам на праве собственности. Если же вы построили капитальный склад и зарегистрировали на него право собственности, данная статья становится вашим прямым основанием для выкупа без торгов — даже при субаренде. Однако из условия этого не следует, поэтому по общему правилу ст. 39.20 к вам не применима, если нет объекта в собственности.

"1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

Далее, ст. 39.3 ЗК РФ закрепляет случаи продажи государственных земельных участков без проведения торгов — как раз для собственников зданий (п. 2 ч. 6). Этот пункт прямо отсылает к ст. 39.20, поэтому для вас, как субарендатора, не имеющего здания в собственности, путь без торгов через это основание закрыт. Иные исключения (сельхозпроизводство, аренда по истечении срока и т.п.) также не применимы, так как использование под склад не относится к сельскому хозяйству, а вы не являетесь стороной договора аренды с государством.

"Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. 1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 2. Без проведения торгов осуществляется продажа: ... 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; ... 9) земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.3

Ваше правовое положение как субарендатора определяется ст. 22 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ. Важно, что субарендатор не состоит в договорных отношениях с собственником участка (государством), а лишь с арендатором — ведомством. Это принципиально ограничивает ваши возможности: вы не вправе напрямую претендовать на выкуп участка на основании договора аренды, поскольку арендатором перед государством являетесь не вы. Более того, договор субаренды не может превышать срок основного договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), и ваше право пользования является производным и срочным. Ни одна из этих норм не даёт субарендатору преимущественного права выкупа или иного преимущества при приобретении участка.

"Статья 22 ЗК РФ регулирует аренду земельных участков, включая передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам (субаренду). Пункт 5 устанавливает, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии уведомления, если договором не предусмотрено иное. Это имеет отношение к вопросу о правовом положении субарендатора и его возможностях по приобретению участка в собственность."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 22

"2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) ... Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615

При обращении с заявлением о выкупе без торгов уполномоченный орган применит основания для отказа, установленные ст. 39.16 ЗК РФ. Пункт 2 этой статьи прямо указывает, что отказ возможен, если участок уже предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, когда заявление подано обладателем этого права. Арендатором перед государством является ведомство, а не вы, поэтому ваше заявление как субарендатора может быть отклонено по данному основанию.

"Статья 39.16 ЗК РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов. В частности, пункт 2 указывает, что отказ возможен, если участок предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, когда с заявлением обратился обладатель данных прав. Это может быть релевантно для оценки права субарендатора на выкуп."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16

Общий порядок продажи государственных земельных участков — через аукцион, что регламентировано ст. 39.11 ЗК РФ. Вы можете участвовать в таком аукционе на общих основаниях, но без каких-либо преимуществ. Это реализуемый, но затратный вариант, не гарантирующий приобретение участка.

"Статья 39.11 Земельного кодекса РФ регулирует подготовку и организацию аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды такого участка. В частности, пункт 1 устанавливает, что решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Пункт 2 запрещает объединение двух и более участков в один лот, если иное не предусмотрено федеральным законом. Пункт 3 описывает порядок образования участка для его продажи или предоставления в аренду через аукцион. Данная статья не содержит норм о преимущественном праве выкупа для субарендаторов, но устанавливает общий порядок продажи государственных земельных участков через аукцион, что может"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.11

Ст. 39.1 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки из государственной собственности предоставляются в собственность на основании договора купли-продажи. Однако эта норма не создаёт для вас как субарендатора отдельного права — она лишь фиксирует общее основание, которое реализуется либо на торгах, либо в исключительных случаях (указанных выше).

"Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании договора купли-продажи (п.1 ч.2) и договора аренды (п.1 ч.3). Пункт 2 содержит ограничение на продажу участков, разрешенное использование которых предусматривает строительство, за исключением случаев, указанных в п.2 ст.39.3 и ст.39.18. Данные нормы релевантны для вопроса о возможности выкупа участка субарендатором, так как определяют общие основания приобретения участка в собственность и ограничения."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1

Если вы всё же сможете претендовать на выкуп (например, через покупку права аренды или после регистрации права собственности на склад), цена выкупа будет определяться по ст. 39.4 ЗК РФ: при продаже без торгов цена устанавливается уполномоченным органом и не может превышать кадастровую стоимость. Это важная гарантия, но она заработает только при наличии законного основания для выкупа без торгов.

"Статья 39.4 ЗК РФ устанавливает порядок определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи как на аукционе, так и без проведения торгов. Пункт 2 определяет, что при продаже без торгов цена устанавливается уполномоченными органами, а пункт 3 ограничивает цену кадастровой стоимостью. Пункт 4 устанавливает, что иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать такие участки только за плату. Данная статья полезна для ответа на вопросы о возможности выкупа участка субарендатором, так как регулирует цену выкупа и условия продажи."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.4

Наконец, ст. 27 ЗК РФ устанавливает ограничения оборотоспособности. Участок может быть изъят из оборота или ограничен в обороте — в таких случаях приватизация невозможна в принципе. Для участка, используемого под склад, необходимо проверить его категорию и разрешённое использование: если он относится, например, к землям обороны или безопасности (часто ведомственные участки), приватизация может быть запрещена или затруднена.

"Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков. 2. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 27

Таким образом, при текущем положении (субаренда, отсутствие права собственности на склад, использование под склад) ни одна из применимых норм не даёт вам преимущественного права или прямого способа приватизировать участок. Единственные реальные варианты — либо стать собственником склада (капитального объекта) и тогда подать заявление о выкупе по ст. 39.20, либо участвовать в аукционе на общих основаниях, либо договориться с арендатором (ведомством) о выкупе участка им с последующей продажей вам.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

В текущем статусе субарендатора вы не имеете права приватизировать земельный участок, так как не состоите в прямых арендных отношениях с государством-собственником. Закон предоставляет исключительное право выкупа без торгов только собственникам объектов недвижимости на участке (ст. 39.20 ЗК РФ) либо арендаторам по договору с государством, но не субарендаторам. Единственный способ стать собственником — изменить правовой статус: либо получить в собственность склад, либо вступить в прямое арендное отношение с государством, либо участвовать в аукционе на общих основаниях.

Варианты действий

Если склад — ваша собственность (капитальный объект): подача заявления о выкупе без торгов по ст. 39.20 ЗК РФ. Цена выкупа не превысит кадастровую стоимость (ст. 39.4 ЗК РФ). Орган обязан рассмотреть заявление и, при отсутствии оснований для отказа, заключить договор купли-продажи.
Если склад не является вашей собственностью: получить право собственности на склад (построить и зарегистрировать, купить у ведомства), после чего применить ст. 39.20 ЗК РФ. Без этого основания выкуп без торгов невозможен.
Перенаем (уступка прав арендатора): заключить с ведомством соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды с согласия арендодателя-государства. Став арендатором, вы сможете в будущем ставить вопрос о выкупе.
Участие в аукционе: дождаться инициативы уполномоченного органа или самостоятельно подать заявление о проведении аукциона по продаже участка в соответствии со ст. 39.11 ЗК РФ. Вы будете участвовать на общих основаниях с другими претендентами, с риском проиграть торги.

Документы и доказательства

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок (категория, разрешённое использование, кадастровая стоимость, наличие ограничений).
Выписка из ЕГРН на здание (склад) для подтверждения права собственности — если претендуете на выкуп по ст. 39.20 ЗК РФ.
Договор субаренды со всеми приложениями и дополнительными соглашениями (подтверждает ваше право пользования участком).
Основной договор аренды между ведомством и государственным органом, а также согласие арендодателя на субаренду и перенаем (если таковое требуется по договору).
Заявление о предоставлении участка в собственность без торгов с приложением документов по перечню, установленному административным регламентом уполномоченного органа.

Сроки и риски

Срок рассмотрения заявления о выкупе без торгов — до 30 календарных дней с возможностью продления при необходимости запроса дополнительных документов; отказ должен быть мотивированным.
Если договор субаренды заключён на 5 лет, но основной договор аренды истекает раньше — субаренда прекратится автоматически, и вы утратите право пользования участком. Срочно проверьте срок основного договора.
Риски: уполномоченный орган может отказать в выкупе по основаниям ст. 39.16 ЗК РФ (участок изъят из оборота, предоставлен на праве аренды другому лицу, несоответствие цели использования и т.д.). Такой отказ оспаривается в суде в течение 3 месяцев по правилам административного судопроизводства.

Когда нужен адвокат

Если ведомство отказывается передать основной договор аренды или не идёт на переговоры о перенайме — адвокат поможет оценить перспективы судебного понуждения.
При получении письменного отказа уполномоченного органа в выкупе — адвокат проанализирует законность отказа и подготовит административное исковое заявление.
Если участок относится к изъятым или ограниченным в обороте землям — адвокат проверит, существуют ли законные исключения для приватизации.
На стадии подготовки к аукциону — адвокат поможет собрать заявку и оспорить возможные нарушения при организации торгов.
Для правового анализа основного договора аренды — адвокат определит, есть ли у ведомства право выкупа или переуступки, и предложит наиболее безопасную стратегию.