Вопрос

Можно ли взять в аренду муниципальный участок под строительство двух одноэтажных многоквартирных домов, если на участке есть вода и канализация, а в выписке из ЕГРН указано ИЖС

Здравствуйте, можно взять в аренду участок под строительство двух одноэтажных многоквартирных домов? На участке общая территория, есть вода и канализация. Участок находится где-то в области, точный адрес не указываю. Пользуюсь кадастровым номером, но его тут не пишу. Из документов есть выписка из ЕГРН, где видно, что земля под ИЖС или под многоквартирные дома? Или как правильно? И еще нюанс — участок вроде бы муниципальный, слышал, что можно арендовать под строительство, но не знаю, подходят ли такие объекты. Коммуникации уже есть, но вдруг их не хватит. Подскажите, кто сталкивался.

Вопрос №77094Ответы: 1

15.06.2026

Нейроадвокат

14:3615.06.2026

Аренда и дарение земельных участков Нужен документ

Пользователь намеревается взять в аренду муниципальный земельный участок для строительства двух одноэтажных многоквартирных домов. Участок расположен в области, его точный адрес не указан, но есть кадастровый номер и выписка из ЕГРН. На участке уже имеются водоснабжение и канализация — это общая территория, то есть коммуникации, скорее всего, являются централизованными или подключены к общим сетям.

Правовая суть ситуации заключается в следующем. Возникают земельные правоотношения, связанные с арендой публичного (муниципального) земельного участка, и градостроительные — по планированию строительства объектов капитального строительства. Юридически значимым является вид разрешенного использования участка, указанный в ЕГРН: если это «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), то строительство многоквартирных домов на таком участке прямо запрещено законом, независимо от этажности и количества квартир. Если же разрешенное использование допускает многоквартирную застройку (например, «для малоэтажной многоквартирной жилой застройки» или «блокированная жилая застройка»), то проект может быть реализован, но при соблюдении градостроительных регламентов.

Ключевой момент: пользователь не уточняет, какой именно вид использования указан в выписке. Это принципиально для квалификации, так как смешение понятий (ИЖС и многоквартирный дом) недопустимо — это разные категории объектов, с разными правовыми режимами. Кроме того, аренда муниципального участка под строительство, как правило, предоставляется через торги (аукцион), если иное не установлено законом (например, для участков, уже поставленных на кадастровый учет с видом использования под многоквартирные дома). Наличие коммуникаций — это фактическое обстоятельство, но юридически значимым оно станет при оценке соответствия проектируемых нагрузок (два дома) возможностям существующих сетей; при аренде на торгах это обычно не является основанием для отказа в предоставлении, но может быть риском при последующем строительстве и вводе в эксплуатацию. Таким образом, центральный вопрос — это правовой статус участка по ЕГРН и возможность его использования под заявленные цели.

Правовой анализ ситуации начинается с определения возможности использования земельного участка для строительства многоквартирных домов. Ключевое значение имеет вид разрешённого использования участка, указанный в выписке из ЕГРН. В силу пункта 1 статьи 14.3 Земельного кодекса РФ, правообладатель вправе использовать участок в соответствии с видом разрешённого использования без дополнительных разрешений. Однако строительство многоквартирных домов допускается только в тех территориальных зонах, где такой вид использования установлен градостроительным регламентом.

Статья 14.3 ЗК РФ устанавливает, что правообладатель земельного участка вправе использовать его в соответствии с видом разрешенного использования без разрешений и согласований (п.1). Также допускается использование вспомогательных видов разрешенного использования (п.2). Пункт 3 предусматривает, что если вид разрешенного использования не соответствует регламентам, участок может использоваться без приведения в соответствие. Пункт 4 перечисляет случаи, когда использование допускается независимо от установленных видов разрешенного использования, в том числе для размещения линейных объектов (пп.3) и некапитальных строений на период строительства (пп.4).
— ЗК РФ, ст. 14.3

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ разграничивает виды разрешённого использования на основные, условно разрешённые и вспомогательные. Для пользователя критично понять: если в выписке из ЕГРН указано «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), то такой вид использования не относится к основным для многоквартирных домов. Строительство многоквартирного дома на участке под ИЖС будет являться использованием не по целевому назначению.

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на дру
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 37

Далее необходимо обратиться к правилам землепользования и застройки. Статья 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что именно градостроительные регламенты определяют, какие виды разрешённого использования допустимы в конкретной территориальной зоне. То есть даже при наличии желания построить многоквартирные дома, если участок расположен в зоне застройки ИЖС (а не в зоне среднеэтажных или многоэтажных многоквартирных домов, перечисленных в ст. 35 ГрК РФ), такое строительство будет запрещено.

Статья 30 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что правила землепользования и застройки включают градостроительные регламенты (п.2 ч.2), которые определяют виды разрешенного использования земельных участков и предельные параметры строительства (этажность, плотность застройки). Это полезно для ответа на вопросы 2, 5, 6.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 30

Статья 35 Градостроительного кодекса РФ прямо перечисляет зоны, в которых допускается строительство многоквартирных домов: зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными домами, а также зоны жилой застройки иных видов. Одноэтажный многоквартирный дом не выделен отдельно, но он подпадает под понятие «многоквартирный дом», если состоит из нескольких квартир. Если же это дом блокированной застройки (таунхаусы), то он может размещаться в зоне застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки. Однако пользователь прямо указывает на «два одноэтажных многоквартирных дома», что исключает квалификацию как ИЖС или блокированная застройка.

Статья 35. Виды и состав территориальных зон. 2. В состав жилых зон могут включаться: 1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами; 2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированной застройки; 3) зоны застройки среднеэтажными многоквартирными домами; 4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами; 5) зоны жилой застройки иных видов.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Статья 36 Градостроительного кодекса РФ закрепляет, что градостроительный регламент определяет правовой режим участков и обязателен для исполнения. Если градостроительный регламент не предусматривает в данной зоне размещение многоквартирных домов, то участок считается не соответствующим регламенту, что влечёт за собой ограничения, предусмотренные ст. 85 ЗК РФ.

Статья 36. Градостроительный регламент

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом: 1) фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; 2) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; 3) функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Важнейший аспект — порядок предоставления муниципального участка. По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ, участок может быть предоставлен в аренду. Однако пункт 2 этой же статьи запрещает продажу участков, если основным видом разрешённого использования предусмотрено строительство, но это не отменяет общего правила об аренде через торги.

Статья 39.1 ЗК РФ устанавливает основания предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании договора аренды (п.1 ч.1). Пункт 2 запрещает продажу участков, если основным видом разрешенного использования предусмотрено строительство, за исключением случаев, указанных в п.2 ст.39.3 и ст.39.18.
— ЗК РФ, ст. 39.1

Порядок заключения договора аренды под строительство многоквартирных домов — через аукцион. Норма пункта 1 статьи 39.11 ЗК РФ прямо указывает, что решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан. Исключения из этого правила (когда аренда возможна без торгов) перечислены в пункте 2 статьи 39.8 ЗК РФ, и строительство многоквартирных домов для граждан, не являющихся застройщиками-банкротами, в этот перечень не входит. Это означает, что пользователю необходимо участвовать в аукционе.

Статья 39.11 ЗК РФ регулирует подготовку и организацию аукциона по продаже или аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пункт 1 устанавливает, что решение о проведении аукциона принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Пункт 2 запрещает объединение двух и более участков в один лот, если иное не предусмотрено федеральным законом. Пункт 3 описывает порядок образования участка для аукциона, включая подготовку схемы расположения, кадастровые работы и государственный кадастровый учет.
— ЗК РФ, ст. 39.11

Статья 39.8 ЗК РФ прямо требует, чтобы в договоре аренды был указан вид разрешённого использования. Если участок предоставлен для ИЖС, а пользователь построит на нём многоквартирный дом, это будет грубым нарушением условий договора.

Статья 39.8 ЗК РФ устанавливает особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Пункт 1.1 (в ред. от 31.07.2025) требует, чтобы договор аренды содержал указание на категорию земель и вид или виды разрешенного использования участка. Это релевантно для вопроса о соответствии участка целям строительства многоквартирных домов, так как вид разрешенного использования должен допускать такое строительство.
— ЗК РФ, ст. 39.8

Что касается коммуникаций. Наличие воды и канализации на участке — это фактическое обстоятельство, но для строительства многоквартирных домов требуется подключение к сетям инженерно-технического обеспечения в порядке, установленном статьёй 52.1 Градостроительного кодекса РФ. Технические условия на подключение выдаются ресурсоснабжающими организациями. Существующие сети могут не соответствовать необходимой мощности для двух многоквартирных домов, что повлечёт за собой необходимость реконструкции сетей за счёт застройщика.

Статья 52.1 Градостроительного кодекса РФ регулирует подключение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, включая водоснабжение и водоотведение. В частности, часть 1 устанавливает, что подключение осуществляется в соответствии с законодательством РФ с учетом особенностей данной статьи. Часть 2 определяет, что технические условия являются обязательными приложениями к договорам о подключении. Часть 3 предусматривает выдачу технических условий без взимания платы в течение семи рабочих дней по запросам определенных лиц.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 52.1

Риски нецелевого использования участка прямо урегулированы КоАП РФ. Статья 8.8 устанавливает административную ответственность за использование участка не по целевому назначению. Если пользователь построит многоквартирные дома на участке, предназначенном для ИЖС, он может быть оштрафован на сумму от 0,5% до 2% кадастровой стоимости участка (в зависимости от статуса — физлицо, должностное или юрлицо). При отсутствии кадастровой стоимости — штраф в фиксированном размере.

Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере
— КоАП РФ, ст. 8.8

Кроме того, согласно статье 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Нарушение этого требования даёт арендодателю (муниципалитету) право требовать расторжения договора и возмещения убытков. Если построить многоквартирные дома на участке с разрешённым использованием для ИЖС, муниципалитет сможет через суд расторгнуть договор аренды и снести самовольные постройки (если они будут признаны таковыми).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— ГК РФ, ст. 615

Также необходимо учитывать возможность изменения вида разрешённого использования. Статья 39 Градостроительного кодекса РФ предусматривает порядок получения разрешения на условно разрешённый вид использования через общественные обсуждения и решение комиссии. Однако это длительная процедура, которая может завершиться отказом, если градостроительный регламент зоны вообще не предусматривает много- или среднеэтажную застройку.

Статья 39 Градостроительного кодекса РФ регулирует порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. В частности, часть 1 устанавливает, что заинтересованное лицо направляет заявление в комиссию; часть 2 предусматривает проведение общественных обсуждений или публичных слушаний; часть 4 определяет круг лиц, которым направляются сообщения о проведении обсуждений.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Вывод: Пользователь может претендовать на аренду муниципального участка под строительство двух одноэтажных многоквартирных домов только в том случае, если разрешённое использование участка прямо допускает размещение многоквартирных домов (а не ИЖС). Если участок предназначен для ИЖС, строительство на нём многоквартирных домов является нецелевым использованием, влечёт административные штрафы (ст. 8.8 КоАП РФ), риск расторжения договора аренды (ст. 615 ГК РФ) и невозможность получить разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ требует соответствия проекта разрешённому использованию). Предоставление участка должно осуществляться через аукцион (ст. 39.11 ЗК РФ), за исключением редких случаев (например, если пользователь — застройщик-банкрот по ст. 39.8 ЗК РФ). Наличие коммуникаций — лишь техническое обстоятельство, которое не снимает вопрос целевого использования; их мощности могут не соответствовать проектным нагрузкам двух домов, что потребует получения технических условий и дополнительных затрат.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Строительство двух одноэтажных многоквартирных домов на муниципальном участке возможно только при условии, что вид разрешённого использования (ВРИ) участка в ЕГРН прямо допускает размещение многоквартирной застройки, а не ИЖС. Если в выписке указано «для индивидуального жилищного строительства», реализация вашего проекта будет являться нецелевым использованием земли со всеми вытекающими последствиями — от штрафа по ст. 8.8 КоАП РФ до расторжения договора аренды и сноса построек. Наличие воды и канализации не заменяет и не корректирует правовой режим участка — их мощности потребуется подтвердить техническими условиями отдельно, уже после решения вопроса о самом праве застройки.

Вопрос

Столкнулись с похожей ситуацией?

Рекомендуемые действия