В основе ситуации лежит переуступка права аренды земельного участка, изначально предоставленного многодетной семье в рамках мер государственной поддержки. Пользователь (физическое лицо) стал новым арендатором по договору в порядке правопреемства (перемены лиц в обязательстве). На этом участке пользователь построил индивидуальный жилой дом, ввёл его в эксплуатацию и зарегистрировал на него право собственности. После этого он обратился за выкупом участка.
Уполномоченный орган (Управление имущественных отношений) считает, что пользователь не вправе претендовать на льготную цену выкупа, и настаивает на рыночной стоимости, поскольку льгота, по мнению органа, связана лично с многодетной семьёй и к новому арендатору не переходит.
Юридически значимым является вопрос о природе льготы на выкуп: является ли она субъективным правом, неразрывно связанным с личностью многодетной семьи (то есть личной льготой), либо это право, связанное с правом аренды самого земельного участка, которое переходит к новому арендатору вместе с переуступкой. От этого зависит, сохраняется ли у пользователя возможность выкупить землю по льготной цене (обычно в размере кадастровой стоимости или с понижающим коэффициентом 30-40%, как указано в вопросе).
Также значимо наличие построенного и введённого в эксплуатацию жилого дома, так как это обстоятельство обычно является основанием для возникновения преимущественного права на выкуп арендованного участка собственником объекта недвижимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ). Однако спор вызван не фактом наличия дома, а тем, какой ценовой режим (рыночный или льготный) должен применяться при реализации этого права, с учётом того, что участок изначально выделялся под льготную программу.
Пользователь ссылается на позицию Верховного Суда РФ, которая, по его мнению, подтверждает переход права на льготный выкуп к правопреемникам. Соответственно, ключевой вопрос — применимы ли эти разъяснения к конкретной ситуации переуступки права аренды от многодетной семьи к лицу, не являющемуся таковой.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, расположенных на таком участке. Вы, как собственник введённого в эксплуатацию жилого дома, обладаете этим правом, что даёт вам возможность требовать выкупа участка без торгов. При этом норма не устанавливает специальных льгот по цене – она лишь открывает доступ к процедуре.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Вопрос о льготной цене решается через специальные предписания для многодетных семей. Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков в собственность гражданам, имеющим трёх и более детей, но порядок и условия отнесены к компетенции субъектов Российской Федерации. Первоначальный арендатор – многодетная семья – имела право на выкуп по льготной цене (как правило, 30–40% кадастровой стоимости) в соответствии с региональным законом. Ваша ситуация требует ответа на вопрос, переходит ли это право к вам как к правопреемнику по переуступке.
- земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.5
Механизм перехода прав при уступке требования раскрыт в статьях 382 и 384 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы приобрели право аренды по договору переуступки, тем самым став новым кредитором в обязательстве аренды. В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право, принадлежавшее первоначальному кредитору (многодетной семье), может быть передано другому лицу по сделке. Соответственно, к вам перешёл весь объём прав, существовавших у многодетной семьи на момент переуступки, включая право на выкуп участка по льготной цене.
- Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 382
Статья 384 ГК РФ конкретизирует, что к новому кредитору переходят не только само требование, но и все связанные с ним права, в том числе права, обеспечивающие исполнение обязательства. Право на льготный выкуп является именно таким связанным правом, вытекающим из статуса арендатора – многодетной семьи. Поскольку закон (ЗК РФ) или договор переуступки не содержат прямого запрета на переход льготы, это право сохраняется за новым арендатором.
- Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 384
С учётом изложенного, довод уполномоченного органа о том, что переуступка от многодетной семьи прекращает право на льготную цену, не основан на нормах материального права. Вы как правопреемник в арендных отношениях вправе претендовать на выкуп земельного участка по той же цене, которая была доступна первоначальному арендатору – то есть по льготной кадастровой стоимости (30–40% кадастра), если это предусмотрено региональным законодательством для многодетных семей. Иной подход (применение рыночной стоимости) означал бы необоснованное сужение объёма перешедших прав, что противоречит статье 384 ГК РФ и правовой позиции Верховного Суда РФ о переходе права на льготный выкуп к правопреемникам.
