В основе ситуации лежит конфликт двух правовых режимов: с одной стороны, право собственности гражданина на садовый участок, с другой — статус примыкающей полосы как земель общего пользования СНТ. Юридически значимо, что проезд в составе СНТ относится к имуществу общего пользования — он предназначен для обеспечения доступа ко всем участкам товарищества, а не является пустующим или резервным массивом. Даже если фактически он прилегает только к одному участку, его функциональное назначение как проезда означает, что он обслуживает интересы всех членов СНТ. Следовательно, затронуты правоотношения, связанные с общим имуществом товарищества (земельный участок общего пользования), а также с распоряжением государственной или муниципальной собственностью (так как такие земли, как правило, находятся в публичной собственности, либо переданы СНТ на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды).
Ключевой юридический факт: полоса обозначена в генплане СНТ как земли общего пользования, что фактически закрепляет её правовой статус, даже если право собственности на неё не разграничено и формально числится за муниципалитетом или государством. Позиция товарищества («не возражает») — это лишь мнение органа управления, но не юридическое согласие собственника. Юридически значимые обстоятельства: необходимо установить, кто именно является собственником этой полосы (администрация муниципального района, городского округа, либо государственный орган, если земля не разграничена), на каком праве она закреплена за СНТ (в собственности, в аренде, в безвозмездном пользовании), и включена ли она в состав территории СНТ в установленном порядке.
Факт присоединения к участку гражданина меняет целевое назначение этой полосы — из территории общего пользования она превращается в частную собственность, что лишает остальных членов СНТ права проезда. Поэтому юридически значимым является не только согласие правления, а именно волеизъявление всех лиц, чьи права затрагиваются (члены СНТ как пользователи проезда, и орган власти как собственник земли). Также существенно, что выкуп участка у публичного образования (даже если СНТ не возражает) — это отдельная процедура, которая не может быть заменена внутренним решением товарищества.
Применимое право регулируется прежде всего Земельным кодексом РФ, который устанавливает основания для отказа в предоставлении земельных участков без торгов и особенности распоряжения землями общего пользования. В вашей ситуации ключевое значение имеет запрет на приватизацию территорий общего пользования, который прямо вытекает из систематического толкования ЗК РФ.
Согласно ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований. В числе прочих — если участок является землей общего пользования. Хотя в предоставленном фрагменте перечисление оснований обрывается на первом пункте («с заявление»), судебная и административная практика однозначно относит к таким основаниям ситуацию, когда испрашиваемый участок входит в состав земель общего пользования. Поскольку примыкающая полоса (проезд) по генплану СНТ отнесена к землям общего пользования, она не может быть предоставлена вам в собственность — это прямое основание для отказа администрации. Даже при отсутствии возражений со стороны товарищества публичный орган обязан отказать, так как речь идет о публичном сервитуте и неотчуждаемой территории.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.16 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: 1) с заявление
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
Статья 39.20 ЗК РФ, на которую вы могли бы попытаться сослаться как на основание для выкупа участка под зданием, не применима к вашей ситуации. Эта норма регулирует предоставление земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, принадлежащее заявителю. Однако на спорной полосе проезда нет вашего строения — она лишь примыкает к вашему участку. Следовательно, исключительное право на приобретение земли под объектом недвижимости у вас не возникает. Если бы на этой территории находился, например, ваш гараж, то можно было бы говорить о применении ст. 39.20, но в описанных обстоятельствах её действие не распространяется. Поэтому ссылка на эту статью не изменит решения об отказе.
Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.20 применяется с учетом особенностей, установленных ст. 9 Федерального закона от 01.04.2020 N 69-ФЗ ( Распоряжение Правительства РФ от 21.09.2022 N 2724-р). ЗК РФ Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ) Позиции высших судов по ст. 39.20 ЗК РФ >>> КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 39.20 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 11.06.2024 N 29-П). О правовом регулировании до внесения соответ
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Что касается цены выкупа, то в контексте предоставленных норм нет прямого указания на порядок определения стоимости для земель общего пользования. Однако если бы выкуп был возможен (что маловероятно), применялись бы общие правила для договоров купли-продажи недвижимости. Статья 555 ГК РФ требует, чтобы в договоре продажи недвижимости была указана цена; при отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, цена обычно устанавливается по рыночной стоимости, если иное не предусмотрено законом (например, льготная кадастровая для отдельных категорий). Но поскольку сам выкуп территорий общего пользования невозможен, вопрос о цене теряет практический смысл.
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. 2. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. 3. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показ
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 555
В предоставленном контексте отсутствуют релевантные нормы Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» – вместо него указан Федеральный закон «О строительстве столицы Ингушской Республики», который не относится к делу. В действительности необходимые положения о статусе земель общего пользования в СНТ содержатся в статьях 23–25 217-ФЗ, а также в первоначальном Федеральном законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ (если товарищество создано до 2019 года). Именно эти нормы устанавливают, что земли общего пользования являются неделимыми, не подлежат разделу на самостоятельные участки и не могут быть отчуждены в собственность членам товарищества. Поскольку ваш контекст их не содержит, рекомендую обратиться к указанным актам дополнительно.
Таким образом, применимые нормы ЗК РФ однозначно препятствуют выкупу: земли общего пользования в СНТ относятся к публичным территориям и не могут быть переданы в частную собственность даже при отсутствии возражений товарищества. Согласие общего собрания или правления в данном случае юридического значения не имеет, так как основной запрет установлен на уровне федерального закона и не может быть преодолён волей СНТ.
