Правовая возможность выкупа участка площадью 15 соток (0,15 га) у сельскохозяйственного кооператива напрямую упирается в ограничение, установленное законом субъекта РФ, и в порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения. Ваша ситуация осложняется тем, что региональный закон закрепил минимальный размер площади для выкупа в 0,5 га, что почти в три раза больше площади интересующего вас участка. Однако ряд норм, содержащихся в предоставленных актах, позволяет наметить правовые пути для преодоления этого препятствия, особенно с учётом характеристик самого участка и цели его дальнейшего использования.
Ограничение минимальной площади и сфера его применения
Ключевым препятствием является норма, установленная Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая позволяет субъектам РФ устанавливать минимальные размеры образуемых участков. Согласно ст. 4 этого закона, ваш регион установил порог в 0,5 га, и пока участок числится в составе земель сельскохозяйственного назначения, на него распространяется общее правило о том, что его продажа как самостоятельного объекта без соблюдения этого минимума может быть заблокирована.
Статья 4. Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
- Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства.
— Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 4
При этом та же статья содержит важное изъятие: требование о минимальной площади не распространяется на случаи, когда участок выделяется или приобретается для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Поскольку ваша конечная цель — перевод под ЛПХ, это исключение является ключевым, однако его применение на стадии покупки напрямую зависит от того, как оно закреплено в региональном законе. Если в законе вашей области сказано, что норма о минимальной площади не действует для продажи участков под ЛПХ, то кооператив вправе продать вам именно этот небольшой участок без нарушения закона. Выкуп участка площадью 0,15 га с целью последующего ведения личного подсобного хозяйства на землях, которые на момент сделки уже относятся к ЛПХ (после перевода), или в случаях, прямо предусмотренных законом субъекта, — это прямое основание для неприменения общего ограничения.
Требования настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в
— Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 4
Не менее значимо, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» вообще не распространяется на земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства. Если вы сможете добиться перевода этого участка в категорию земель для ЛПХ до совершения сделки, то ограничения минимальной площади для выкупа перестанут действовать. Однако для этого потребуется сначала решить вопрос с переводом, а значит, в любом случае придётся пройти процедуру, регулируемую другим законом.
Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона
- ...Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства... а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества...
— Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 1
Перевод в другую категорию: основания и ограничения
Ваша идея перевести участок под ИЖС или ЛПХ после выкупа — верна по сути, но порядок перевода строго регламентирован и имеет свои препятствия, особенно для участков, которые являются сельскохозяйственными угодьями. Федеральный закон «О переводе земель...» устанавливает, что перевод таких земель допускается в исключительных случаях. Один из них напрямую применим к вашей ситуации — это установление или изменение черты населённых пунктов. Поскольку участок находится на границе поселка, есть шанс инициировать процедуру включения его в границы населённого пункта, что автоматически приведёт к переводу в земли населённых пунктов.
Статья 7. Особенности перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию
- Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
...
- с установлением или изменением черты населенных пунктов;
— Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, ст. 7
Кроме того, перевод допускается для размещения промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд, но при условии, что кадастровая стоимость участка не превышает средний уровень по району и отсутствуют иные варианты размещения. Запись в техпаспорте о лишении плодородия сама по себе не является законным основанием для перевода, но она может быть использована как весомый аргумент для подтверждения того, что участок не относится к особо ценным продуктивным сельхозугодьям, что облегчает применение указанных исключений. Вам нужно будет получить справку о кадастровой стоимости участка — если она ниже среднего уровня по району, это станет дополнительным основанием для перевода в соответствии с подпунктом 4) части 1 статьи 7.
- с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на зем
— Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, ст. 7
Процедура перевода и отказ
Процедура перевода начинается с подачи ходатайства в уполномоченный орган местного самоуправления или госвласти. Поскольку участок находится в частной собственности, в силу ст. 8 Земельного кодекса РФ, решение принимает орган местного самоуправления. Ходатайство подаётся до совершения сделки или после неё, но лучше — до, чтобы сразу снять вопрос о категории. В ходатайстве нужно будет обосновать перевод, ссылаясь на ст. 7 172-ФЗ (граница населённого пункта, утрата плодородия, низкая кадастровая стоимость).
Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
- Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
...
- земель, находящихся в частной собственности, - органами местного самоуправления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 8
Статья 2. Состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую
- Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
— Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, ст. 2
Вам нужно быть готовым к отказу. Основания для отказа строго перечислены в ст. 4 172-ФЗ — это, например, несоответствие целевого назначения документам территориального планирования или наличие отрицательного заключения экологической экспертизы. Если участок, несмотря на запись о лишении плодородия, не относится к категории сельхозугодий, а просто к «землям сельхозназначения с иными видами использования», перевод может быть проще. Если же отказ последует по формальным причинам (например, неправильно составлены документы), это не фатально и можно подать ходатайство повторно.
Статья 4. Основания отказа в переводе земель или земедучастков в составе таких земель из одной категории в другую. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
- установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.
— Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172-ФЗ, ст. 4
Регистрация сделки и риски отказа
Даже если вы договоритесь с кооперативом, Росреестр может отказать в регистрации сделки, если посчитает, что она совершена с нарушением закона субъекта РФ о минимальной площади. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает отказ, если не устранены причины приостановления, включая несоответствие сделки закону. Прямого указания на минимальные размеры в ст. 26-27 закона о регистрации нет, но регистратор вправе приостановить регистрацию, если усмотрит нарушение земельного законодательства. Поэтому лучше либо сначала перевести участок (чтобы он перестал быть «сельхозземлей»), либо заручиться письменным разъяснением уполномоченного органа о том, что на этот конкретный случай исключение по ЛПХ распространяется, либо оформить сделку как куплю-продажу с условием: вы оплачиваете часть, кооператив подаёт заявление на перевод, и только после перевода — полный расчёт и регистрация.
Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
- В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, ст. 27
Правовая стратегия и судебная перспектива
Прямого судебного порядка «обходить порог» для выкупа по формальным основаниям закон не предусматривает. Однако, если администрация откажет в переводе, вы вправе оспорить этот отказ в суде. В суде нужно будет доказывать, что участок:
- утратил плодородие (запись в поземельной книге — доказательство);
- примыкает к границе поселка (градостроительная документация, генплан);
- не может быть использован по целевому назначению (как пашня) в силу объективных причин;
- его кадастровая стоимость низка.
Если суд обяжет администрацию перевести участок, вы становитесь собственником земли под ИЖС или ЛПХ, и ограничения по площади для сделки отпадают. Если же суд откажет, можно рассмотреть альтернативу: не выкуп, а приобретение участка с уже переведённой категорией или покупка через механизм, не подпадающий под закон оборота (например, если кооператив признает участок не пригодным для сельхозиспользования и проведёт его исключение из этой категории в административном порядке, но это долгий путь). Единственным надёжным способом, предоставленным законодательством, является включение участка в границы населённого пункта (изменение черты посёлка) — это делается по инициативе правообладателя или администрации. Если вы сможете убедить местную власть начать эту процедуру, проблема минимальной площади исчезнет сама собой.
