Центральный вопрос — возможность возведения сыном жилого дома на участке, находящемся в аренде у отца, и регистрации права собственности на это строение на себя без участия отца. Сын не является ни стороной договора аренды, ни субъектом прав на земельный участок, поэтому его действия должны оцениваться с точки зрения правового режима использования чужого земельного участка. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет права владения и пользования только на условиях, установленных законом или договором с собственником; сын, не имея договора с муниципалитетом (собственником) и не будучи арендатором, не приобретает никаких прав на участок. Согласно ст. 264 ГК РФ:
- Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
- Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 264
Таким образом, сын, не имея законного титула на участок, не может осуществлять на нем строительство по своему усмотрению.
Арендатор (отец) в силу ст. 41 ЗК РФ обладает правами, аналогичными правам собственника, но с ограничениями, установленными законом и договором. Это означает, что отец может возводить строения для себя, но не может разрешить строительство другому лицу без согласия собственника (муниципалитета). Статья 41 ЗК РФ закрепляет:
- Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 41
Права собственника по застройке (ст. 40 ЗК РФ) реализуются арендатором, но передача этого права третьему лицу (сыну) возможна только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. В рассматриваемой ситуации администрация не только не дала согласия, но и угрожает расторжением договора, что исключает легальную передачу права застройки.
Если сын попытается построить дом без надлежащего правового основания, результат будет квалифицирован как самовольная постройка. Статья 222 ГК РФ устанавливает признаки самовольной постройки: возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или без получения необходимых разрешений. Сын не имеет прав на участок, не является застройщиком с разрешительной документацией, поэтому его постройка подпадает под данное определение:
- Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил...
- Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222
Следовательно, сын не только не приобретет право собственности на дом, но и будет обязан снести его за свой счет, а также может быть привлечен к административной ответственности.
Даже если бы сын каким-либо образом формально начал строительство (например, с устного согласия отца), он не сможет легально подать уведомление о начале строительства, так как не является лицом, обладающим правами на земельный участок. Градостроительный кодекс прямо связывает подачу уведомления с наличием у застройщика прав на участок:
Статья 51.1 ГрК РФ устанавливает, что застройщик подает уведомление о планируемом строительстве, содержащее сведения о праве застройщика на земельный участок (п. 4 ч. 1). Таким образом, для строительства необходимо наличие прав на земельный участок. Сын, не являясь арендатором, не может быть застройщиком без согласия арендатора или муниципалитета.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51.1
Отсутствие у сына прав на участок делает невозможным и последующую регистрацию права собственности на построенный объект. Федеральный закон № 218-ФЗ требует, чтобы при регистрации созданного объекта было зарегистрировано право заявителя на земельный участок либо такая регистрация проводилась одновременно. Статья 40 данного закона гласит:
- Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение ... в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение ..., осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 40
Поскольку у сына нет и не может возникнуть права на участок (муниципалитет отказывает в переоформлении аренды, а отец не передает свои права), регистрация дома на его имя исключена. Даже если гипотетически допустить, что отец даст согласие на строительство, право собственности на дом возникнет у арендатора (отца) как у лица, осуществляющего права собственника на участок, если иное не установлено договором (ст. 263 ГК РФ). Статья 263 ГК РФ закрепляет:
- Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.
- Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 263
Арендатор (отец) приравнен к собственнику в части застройки (ст. 41 ЗК РФ), поэтому если бы строительство велось с его согласия и с разрешения муниципалитета, дом стал бы собственностью отца, а не сына. Сын, вкладывая деньги, рисковал бы остаться без титула.
В части наследственных последствий, если отец умрет, его права и обязанности по договору аренды войдут в состав наследства. Право аренды является имущественным правом, не связанным неразрывно с личностью, поэтому подлежит наследованию. Статья 1112 ГК РФ определяет:
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1112
Таким образом, оба сына как наследники первой очереди (при отсутствии завещания) унаследуют право аренды в равных долях, став соарендаторами. Если сын построит дом и каким-то образом зарегистрирует на себя (что маловероятно), то этот дом будет его личной собственностью и не войдет в наследственную массу отца. Однако если дом останется незарегистрированным или будет признан самовольной постройкой, он не станет объектом наследственного правопреемства. Второй наследник (брат) сможет претендовать только на долю в праве аренды участка и на само строение, если оно будет легализовано и зарегистрировано на отца — тогда дом войдет в наследство и будет делиться между наследниками.
Угроза администрации расторгнуть договор аренды имеет правовое основание. Статья 46 ЗК РФ предусматривает прекращение аренды по инициативе арендодателя при нарушениях, указанных в ст. 45 ЗК РФ (использование не по целевому назначению, существенное ухудшение состояния и др.). Если сын начнет строительство без согласия арендатора и собственника, это может быть расценено как нарушение условий договора аренды (действия арендатора, допускающего использование участка третьим лицом). Статья 46 ЗК РФ гласит:
- Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
- Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Кроме того, самовольное строительство третьим лицом может быть признано основанием для расторжения договора, так как арендатор обязан предотвращать нарушение прав арендодателя. Администрация вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора и сносе постройки.
Что касается возможности приобретения сыном прав на участок (субаренда, соаренда), то ни один из этих вариантов в данной ситуации не реализуем без воли отца и согласия муниципалитета. Арендатор вправе сдать участок в субаренду только с согласия арендодателя (ст. 615 ГК РФ). Статья 615 ГК РФ устанавливает:
- Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возме...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615
Поскольку администрация уже высказала отрицательную позицию, согласие на субаренду получить не удастся. Перенаем (передача прав и обязанностей арендатора) возможен, по общему правилу, без согласия арендодателя при условии уведомления (ст. 22 ЗК РФ). Однако это требует волеизъявления самого отца-арендатора. Статья 22 ЗК РФ:
Арендатор земельного участка, за исключением ... граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 22
Но в данном случае отец не готов передавать сыну свои права, к тому же договор аренды может содержать условие о необходимости согласия арендодателя на перенаем (администрация уже угрожает расторжением). Кроме того, если участок предоставлен в аренду без торгов в связи с льготной категорией отца (инвалид), существенное изменение состава арендатора может быть расценено как обход правил предоставления. Попытка сына стать соарендатором путем заключения договора с отцом (совместная аренда) также требует согласия муниципалитета, и в данных обстоятельствах оно маловероятно.
Наконец, норма ст. 39.16 ЗК РФ блокирует возможность получения сыном участка в аренду напрямую, пока он занят отцом. Статья 39.16 ЗК РФ в описании контекста:
Статья 39.16 ЗК РФ устанавливает основания для отказа в предоставлении земельного участка без торгов. Пункт 2: отказ, если участок уже предоставлен на праве аренды, за исключением случаев, когда с заявлением обратился обладатель этих прав. Это указывает на невозможность переоформления аренды на сына без согласия арендатора (отца) и муниципалитета, а также на то, что сын не может получить участок без торгов, пока он в аренде у отца.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
Таким образом, единственный легальный путь для сына — добиться согласия отца на перенаем (с предварительным уведомлением муниципалитета, если договор не требует согласия) либо на совместное оформление аренды, что маловероятно из-за противодействия администрации. Самостоятельное строительство без прав на участок недопустимо, а регистрация права на дом на имя сына невозможна. Любые действия в обход Закона приведут к квалификации постройки как самовольной, сносу и возможному расторжению договора аренды, что ухудшит положение всех наследников, включая второго сына.
