Здравствуйте. Если в Бахчисарае квартира на земле (по факту, одноэтажный жилой дом на две квартиры), можно ли взять прилегающую к квартире землю в аренду? На этом участке есть септик и водомер, обслуживающий квартиру, а кадастрового паспорта на землю пока нет.
НейроадвокатВ данном случае речь идет о ситуации, в которой гражданин (пользователь) фактически занимает часть земельного участка, прилегающего к его квартире, расположенной в одноэтажном жилом доме на две квартиры. На этой прилегающей территории находятся объекты инженерной инфраструктуры (септик и водомер), которые обслуживают исключительно данную квартиру. При этом земельный участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового паспорта, то есть юридически как объект недвижимости не существует.
Юридически значимым является то, что земельный участок под домом и вокруг него, вероятно, находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме, если дом является многоквартирным. Однако ситуация осложняется тем, что дом одноэтажный и состоит всего из двух квартир — по факту это может быть как многоквартирный дом, так и дом блокированной застройки (таунхаус). От правового статуса дома зависит, может ли земля под прилегающей к квартире территорией быть выделена в самостоятельный участок для аренды или передачи в собственность.
Ключевым обстоятельством является отсутствие кадастрового учета земли: пока участок не сформирован и не поставлен на кадастр, никакие юридические действия с ним (аренда, купля-продажа, безвозмездное пользование) невозможны. Кроме того, необходимо установить, является ли спорная земля частью общего имущества дома (в этом случае аренда одним из собственников невозможна без согласия всех сособственников и требует изменения режима общего имущества), либо же это земля, которая может быть отнесена к территории, необходимой для эксплуатации конкретной квартиры (например, как придомовая территория при доме блокированной застройки).
Наличие на участке септика и водомера, обслуживающих только одну квартиру, может свидетельствовать о том, что этот участок функционально привязан именно к данному жилому помещению, но без кадастрового оформления и без определения границ земельного участка этот факт сам по себе не порождает правовых последствий.
Таким образом, правовая квалификация ситуации сводится к определению:
Ключевым для разрешения ситуации является определение правового статуса одноэтажного дома на две квартиры и земельного участка под ним. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, квартира признается структурно обособленным помещением в многоквартирном доме. Дом на две квартиры, таким образом, является многоквартирным домом, а ваша квартира — помещением в нем. Это непосредственно влияет на режим земельного участка: земля под таким домом не может быть объектом аренды для одного из собственников, пока не сформирована и не поставлена на кадастровый учет.
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (включая дом на две квартиры), является общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме. Это означает, что вы уже обладаете долей в праве на участок, на котором стоит дом, а прилегающая земля, на которой находятся септик и водомер, скорее всего, является частью этого единого участка под домом. Аренда части общего имущества (в том числе земли) невозможна, поскольку оно уже принадлежит собственникам помещений на праве собственности. Для оформления прав на такую землю необходимо не арендовать её, а провести кадастровые работы по образованию участка под всем домом и зарегистрировать право общей долевой собственности.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Взять прилегающую к квартире землю в аренду в сложившейся ситуации юридически невозможно и нецелесообразно. Поскольку дом является многоквартирным, земельный участок под ним, включая территорию с септиком и водомером, в силу закона принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Вместо аренды необходимо сформировать этот участок, поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право общей долевой собственности.
