В данном случае речь идет о ситуации, в которой гражданин (пользователь) фактически занимает часть земельного участка, прилегающего к его квартире, расположенной в одноэтажном жилом доме на две квартиры. На этой прилегающей территории находятся объекты инженерной инфраструктуры (септик и водомер), которые обслуживают исключительно данную квартиру. При этом земельный участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового паспорта, то есть юридически как объект недвижимости не существует.
Юридически значимым является то, что земельный участок под домом и вокруг него, вероятно, находится в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме, если дом является многоквартирным. Однако ситуация осложняется тем, что дом одноэтажный и состоит всего из двух квартир — по факту это может быть как многоквартирный дом, так и дом блокированной застройки (таунхаус). От правового статуса дома зависит, может ли земля под прилегающей к квартире территорией быть выделена в самостоятельный участок для аренды или передачи в собственность.
Ключевым обстоятельством является отсутствие кадастрового учета земли: пока участок не сформирован и не поставлен на кадастр, никакие юридические действия с ним (аренда, купля-продажа, безвозмездное пользование) невозможны. Кроме того, необходимо установить, является ли спорная земля частью общего имущества дома (в этом случае аренда одним из собственников невозможна без согласия всех сособственников и требует изменения режима общего имущества), либо же это земля, которая может быть отнесена к территории, необходимой для эксплуатации конкретной квартиры (например, как придомовая территория при доме блокированной застройки).
Наличие на участке септика и водомера, обслуживающих только одну квартиру, может свидетельствовать о том, что этот участок функционально привязан именно к данному жилому помещению, но без кадастрового оформления и без определения границ земельного участка этот факт сам по себе не порождает правовых последствий.
Таким образом, правовая квалификация ситуации сводится к определению:
- статуса дома (многоквартирный или дом блокированной застройки);
- правового режима земли под домом и вокруг него (общая долевая собственность или возможность выделения самостоятельного участка);
- возможности и порядка формирования земельного участка под квартиру (межевание, кадастровый учет);
- возможности заключения договора аренды такого участка после его оформления (с учетом того, что земля может находиться в публичной собственности или уже принадлежать собственникам дома на праве общей долевой собственности).
Ключевым для разрешения ситуации является определение правового статуса одноэтажного дома на две квартиры и земельного участка под ним. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ, квартира признается структурно обособленным помещением в многоквартирном доме. Дом на две квартиры, таким образом, является многоквартирным домом, а ваша квартира — помещением в нем. Это непосредственно влияет на режим земельного участка: земля под таким домом не может быть объектом аренды для одного из собственников, пока не сформирована и не поставлена на кадастровый учет.
- К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
- Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
- Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 16
В силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (включая дом на две квартиры), является общей долевой собственностью собственников помещений в этом доме. Это означает, что вы уже обладаете долей в праве на участок, на котором стоит дом, а прилегающая земля, на которой находятся септик и водомер, скорее всего, является частью этого единого участка под домом. Аренда части общего имущества (в том числе земли) невозможна, поскольку оно уже принадлежит собственникам помещений на праве собственности. Для оформления прав на такую землю необходимо не арендовать её, а провести кадастровые работы по образованию участка под всем домом и зарегистрировать право общей долевой собственности.
Статья 16 1. В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. 2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образова
— Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16
Поскольку кадастровый паспорт на землю отсутствует, участок не поставлен на кадастровый учет. Для его аренды (если бы он не входил в состав общего имущества) или для оформления права собственности необходимо сначала образовать участок. Земельные участки образуются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе путем раздела или выдела (ст. 11.2 ЗК РФ). Однако в вашем случае земля под домом уже находится в общей долевой собственности в силу закона (ст. 16 189-ФЗ), поэтому её следует не образовывать как новый объект, а поставить на кадастровый учет как уже существующий объект права. Пока участок не сформирован, его кадастровый номер отсутствует, что делает невозможным заключение договора аренды.
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Без кадастрового номера и четких границ аренда такого участка невозможна. Согласно ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче. Отсутствие кадастрового паспорта (или выписки из ЕГРН) не позволяет согласовать объект аренды, и договор будет считаться незаключенным. Септик и водомер, расположенные на прилегающей земле, являются элементами, обслуживающими квартиру, но сами по себе не создают права на аренду земли — земля под ними, как указано выше, относится к общему имуществу дома.
- В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты... 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 607
Если бы вы хотели арендовать земельный участок, не входящий в состав земли под домом (например, соседний пустырь), то для заключения договора аренды потребовалась бы его государственная регистрация в случае, если договор заключается на срок более года. Это следует из ст. 609 ГК РФ. Для регистрации договора аренды недвижимости необходимо наличие кадастрового номера участка, которого в вашей ситуации нет.
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 609
Отсутствие кадастрового учета земли делает невозможным её индивидуальное определение как объекта гражданских прав. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 70 ЗК РФ). Пока участок не поставлен на учет, любые сделки с ним, включая аренду, совершить нельзя. Таким образом, первоочередное действие — проведение кадастровых работ для формирования участка под всем домом и постановка его на кадастровый учет, после чего вы и второй собственник квартиры сможете зарегистрировать право общей долевой собственности на землю.
Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 70
Норма ст. 35 ЗК РФ о преимущественном праве аренды земельного участка собственником здания применима в ситуации, когда здание расположено на чужом земельном участке (например, государственном). В вашем случае земля под домом является общей долевой собственностью, поэтому эта норма не дает вам дополнительных прав на аренду прилегающей земли — она уже вам принадлежит как часть общего имущества. Для оформления прав на эту землю аренда не нужна.
- При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
- Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, текст которой приведен в контексте без указания номера статьи). Однако данное право распространяется на участок, занятый самим зданием и необходимый для его использования. В вашем случае, поскольку дом является многоквартирным, участок под ним принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности, и аренда такого участка у публичного образования не требуется — он уже перешел в собственность. Если же прилегающая земля с септиком и водомером выходит за пределы участка под домом (например, является самостоятельным муниципальным участком), то вы как собственник помещений, использующий эту землю для обслуживания квартиры, можете претендовать на её аренду на основании указанного исключительного права. Но для этого необходимо сначала образовать такой участок и поставить его на кадастровый учет.
- Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20 (пункт 1)
Таким образом, взять в аренду прилегающую землю, на которой расположены септик и водомер, можно, но только если эта земля не входит в состав участка под домом (что маловероятно) и если будет проведено её образование и кадастровый учет. В противном случае (а наиболее вероятно, что эта земля — часть общего участка под многоквартирным домом) аренда не требуется, а необходимо оформить право общей долевой собственности на участок под домом через кадастровые работы и регистрацию.
