Нужно ли согласие бывшего мужа на переуступку участка, купленного у государства в браке, если приватизация не завершена и участок не учтен в мирном соглашении при разводе

В центре ситуации находится земельный участок, приобретенный в период брака по договору с государством. Ключевая особенность в том, что право собственности на участок не возникло (приватизация не завершена) из-за неисполнения условия о строительстве. Таким образом, на данный момент у супругов (и бывших супругов) есть не право собственности на землю, а обязательственное право требования к государству — право на завершение приватизации при условии выполнения встречных обязательств, либо право на приобретение участка в собственность.

Поскольку участок покупался в браке, это обязательственное право (право требовать передачи участка в собственность), скорее всего, является совместно нажитым имуществом супругов. Даже если формально участок не в собственности, права и обязанности по договору с государством возникли в браке, а значит, они общие. Невыполнение условия о строительстве влияет на правовой статус: оно «заморозило» процесс приватизации, но не отменило само существование обязательственных прав сторон по договору. Фактически у пользователя и его бывшего мужа есть общее право (и, возможно, общая обязанность) завершить приватизацию, выполнив условия договора.

Отсутствие упоминания участка в мирном соглашении о разделе имущества, заключенном при разводе, является юридически значимым фактом. Поскольку прошло 7 лет, земельный участок (права на него) не был разделен. По умолчанию он остается в режиме общей совместной собственности бывших супругов. Даже если само имущество не было оформлено как собственность, его правовой титул (право на приобретение) не был распределен. Это означает, что на сегодняшний день пользователь и его бывший муж — сособственники этого имущественного права.

Таким образом, юридически значимая ситуация: пользователь является обладателем неоформленного права на участок наравне с бывшим супругом, и он намерен передать (переуступить) это право третьим лицам. Для такой переуступки потребуется распоряжение общим имуществом, что, как правило, влечет необходимость получения согласия второго сособственника.

В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Поскольку земельный участок был приобретен вами у государства в период брака, даже при том, что приватизация не завершена из-за невыполнения условия о строительстве, сам факт приобретения права (пусть и в виде обязательственного права на выкуп или аренду с последующим выкупом) состоялся в браке за счет общих доходов. В силу пункта 2 этой же статьи, к общему имуществу относятся любые приобретения, сделанные за счет общих доходов, независимо от того, оформлены ли они на имя одного из супругов. Таким образом, ваш участок является совместно нажитым имуществом бывших супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ... и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст.34

Поскольку земельный участок находится в совместной собственности, распоряжение им регулируется статьей 35 Семейного кодекса РФ. Вы намерены переуступить права на участок третьим лицам — это сделка по распоряжению общим имуществом. Пункт 3 данной статьи устанавливает особое требование: для заключения сделки по распоряжению недвижимым имуществом (к которому относятся земельные участки, права на которые подлежат государственной регистрации) необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Невыполнение условия о строительстве не меняет правовой природы вашего права — оно все равно подлежит регистрации (например, как право аренды с правом выкупа или как имущественное право, но по сути это право на недвижимость). Следовательно, без нотариального согласия бывшего мужа вы не сможете совершить сделку.

Переуступить права на участок без нотариально удостоверенного согласия бывшего мужа вы не вправе. Обязательственное право требования по договору с государством является общей совместной собственностью бывших супругов, поскольку приобретено в браке и не было разделено ни соглашением, ни судом. Отсутствие завершённой приватизации и истечение срока исковой давности для раздела не меняют режима общего имущества и не дают единоличных полномочий на распоряжение.

Рекомендуемые действия

• Обратитесь к бывшему мужу за получением нотариально удостоверенного согласия на уступку права. Оформите согласие у нотариуса до заключения договора с третьими лицами.
• При отказе или невозможности связаться попробуйте заключить с бывшим супругом нотариальное соглашение о разделе общего имущества, в котором право на участок перейдёт вам. После раздела вы сможете распоряжаться им единолично.
• Если бывший муж уклоняется от согласия или соглашения, подайте в суд иск о разделе совместно нажитого имущества в виде права требования по договору с государством. Несмотря на истечение трёхлетнего срока исковой давности, суд может рассмотреть требование, если ответчик не заявит о пропуске срока, либо если вы докажете, что узнали о нарушении права позже.
• До совершения сделки уточните в администрации / у продавца возможность переуступки прав по договору, учитывая невыполненное условие о строительстве, и убедитесь, что договор не расторгнут и право сохраняется. При необходимости урегулируйте вопрос о сохранении договора.