Пользователь обнаружил в Кировском районе Донецка земельный участок, который выглядит заброшенным: около 20 лет не используется по назначению, расположенный на нём дом разрушен, участок зарос. На протяжении последних пяти лет пользователь самостоятельно обрабатывает эту землю (сажает деревья, ухаживает), не имея на неё никаких прав и не получая возражений от каких-либо лиц. При этом выяснить владельцев (прежних собственников или арендаторов) не удалось — есть основания предполагать, что они умерли, уехали или организация-балансодержатель (предположительно завод, которому участок мог принадлежать ранее) ликвидирована.
Юридически значимым является то, что, по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на участок не зарегистрировано. Однако наличие архивного плана из Кадастровой палаты указывает на то, что участок поставлен на кадастровый учёт (имеет кадастровый номер, границы описаны), то есть является индивидуально-определённой вещью в гражданском обороте. Отсутствие записи о праве собственности в реестре не означает, что участок никому не принадлежит — возможно, право возникло ранее (например, у завода в советский период) и не было перерегистрировано по действующему законодательству, либо собственник не явился для регистрации. Также не исключено, что участок является государственной или муниципальной собственностью, но права на него должным образом не оформлены.
С правовой точки зрения, сложились следующие фактические обстоятельства. Пользователь более 5 лет добросовестно (он полагает, что участок никем не используется и не имеет хозяина), открыто (соседи знают об обработке) и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным. Это создаёт основания для рассмотрения возможности применения института приобретательной давности. Однако, учитывая специфику земельных отношений (публичная собственность на землю), к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретательная давность напрямую не применяется — они могут перейти в частную собственность только по установленным процедурам (выкуп, аренда, предоставление).
Предположение о том, что участок ранее принадлежал заводу (юридическому лицу), ставит вопрос о его правовом статусе как возможного бесхозяйного имущества. Если предприятие ликвидировано, а участок не перешёл по наследству или по передаче в муниципальную собственность, он может быть признан бесхозяйным в судебном порядке. Однако для этого необходимо установить, что собственник участка неизвестен или от него отказался.
Таким образом, правовая квалификация ситуации включает вопросы: о правовом режиме земель, на которых находится участок (возможно, земли населённых пунктов), о возможности признания участка бесхозяйным, о порядке приобретения права собственности на него в судебном или административном порядке, а также о применимости приобретательной давности к фактическому владению участком с неопределённым правовым статусом. Ключевое значение имеет то, что пользователь не является законным владельцем, а лишь фактически использует землю, что может быть расценено как самовольное занятие участка.
Первоначально необходимо определить правовой статус земельного участка. Поскольку выписка из Росреестра не содержит зарегистрированных прав на него, а участок не принадлежит гражданам или юридическим лицам, он относится к государственной собственности. В силу статьи 16 Земельного кодекса РФ земли, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, являются государственной собственностью. Это означает, что распоряжение таким участком осуществляется уполномоченными государственными или муниципальными органами, что напрямую влияет на порядок возможного оформления прав.
- Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 16
Далее следует учесть, что прежний владелец (предположительно завод или физические лица) мог отказаться от прав на участок. Статья 236 ГК РФ предусматривает, что отказ от права собственности возможен путём объявления об этом или совершения действий, свидетельствующих об устранении от владения без намерения сохранить права. Фактическое неиспользование участка более 20 лет, разрушение дома и полное отсутствие интереса со стороны прежних владельцев могут быть расценены как действия, определённо свидетельствующие об отказе. Однако важно помнить, что по той же норме такой отказ сам по себе не прекращает права собственности до его приобретения другим лицом – участок фактически становится бесхозяйным, но юридически остаётся в собственности прежнего владельца, пока не найдётся новый приобретатель или не будет применён специальный механизм признания права.
Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 236
Поскольку участок не числится в частной собственности и не является муниципальной собственностью, он может быть предоставлен вам органами местного самоуправления в порядке, установленном статьями 39.1 и 39.2 Земельного кодекса РФ. Согласно статье 39.1, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в частности, на основании решения органа местного самоуправления (подпункт 1 пункта 1) или договора купли-продажи (подпункт 2 пункта 1). Статья 39.2 уточняет, что такие решения принимает уполномоченный орган местного самоуправления. В вашей ситуации (г. Донецк, Кировский район) это, вероятно, администрация города или района. Именно в этот орган необходимо обратиться с заявлением о предоставлении участка в собственность или аренду с последующим выкупом. При этом вы не являетесь собственником, но как фактический пользователь, обрабатывающий участок 5 лет, можете претендовать на его получение, однако преимущественного права на выкуп без торгов у вас нет – такой механизм для самовольно занятых земель не предусмотрен.
Статья 39.1 Земельного кодекса РФ устанавливает основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на основании решения органа местного самоуправления (п. 1 ч. 1) или договора купли-продажи (п. 2 ч. 1). Это полезно для понимания порядка оформления прав на участок, который может относиться к государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.1
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.2
При обращении в администрацию вы должны быть готовы к возможному отказу. Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении участка без проведения торгов. К вашей ситуации могут быть применимы, например, отказ по пункту 1 (если вы не относитесь к категории лиц, имеющих право на получение участка без торгов) или по пункту 2 (если участок уже предоставлен другому лицу – даже если это формально не зарегистрировано, но может выясниться при проверке). Кроме того, пункт 4 предусматривает отказ, если на участке расположены объекты, принадлежащие третьим лицам – в вашем случае разрушенный дом может быть чьей-то собственностью. Поэтому администрация вправе отказать, если не сможет признать участок свободным от прав третьих лиц. Рекомендуется перед подачей заявления уточнить, не числится ли дом в реестре муниципальной или государственной собственности как бесхозяйный объект недвижимости.
Статья 39.16 Земельного кодекса РФ содержит основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, отказ возможен, если заявитель не имеет права на приобретение участка без торгов (п. 1), если участок уже предоставлен иному лицу (п. 2), или если на участке расположены объекты, принадлежащие третьим лицам (п. 4). Эти нормы могут быть применены при рассмотрении вопроса об оформлении участка, если он относится к государственной или муниципальной собственности.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.16
Если администрация откажет в предоставлении участка, или если вы решите сразу заявить о признании права собственности на него, необходимо обратиться в суд. Статья 59 Земельного кодекса РФ прямо устанавливает, что признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, которым будет установлено ваше право (например, по приобретательной давности или по иному основанию), станет юридическим основанием для регистрации права в Росреестре. В вашем случае суд может быть необходим, чтобы установить, что участок фактически бесхозяйный, и признать ваше право владения (если будут доказаны добросовестность, открытость и непрерывность владения в течение длительного срока). Однако обратите внимание: приобретательная давность регулируется статьёй 234 Гражданского кодекса РФ, которая не приведена в предоставленных нормах. Эта статья требует владения недвижимостью как своей собственной в течение 15 лет (для земельных участков), тогда как вы владеете 5 лет. Поэтому непосредственно на приобретательную давность ссылаться пока рано – необходимый срок не истёк. Вместо этого более перспективным путём является обращение в администрацию с заявлением о предоставлении участка, а в случае отказа – обжалование его в суде либо подача иска о признании права на участок в порядке статьи 59 ЗК РФ на основании того, что участок является бесхозяйным и фактически используется вами.
Статья 59. Признание права на земельный участок 1. Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. 2. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 59
Наконец, независимо от выбранного пути (административный или судебный), итоговое право подлежит государственной регистрации. Статья 25 Земельного кодекса РФ закрепляет, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. Это означает, что после получения решения администрации или судебного акта вы обязаны зарегистрировать право собственности в Росреестре. Без такой регистрации право не считается возникшим.
- Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 25
