При рассмотрении сложившейся ситуации ключевое значение имеют нормы земельного и гражданского законодательства, а также положения Градостроительного кодекса. Основной причиной отказа послужило ограничение, установленное в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которое допускает строительство лишь одного жилого дома на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства. Анализ показывает, что наиболее прямым и законным способом решения проблемы является раздел участка, а не попытка обойти ограничение через строительство второго дома на исходном участке.
Первым и наиболее перспективным вариантом является выдел доли одного из сособственников. В силу статьи 11.5 Земельного кодекса РФ, регулирующей выдел земельного участка из долевой собственности, муж, как участник долевой собственности (1/2 доля), вправе требовать выдела своей доли в натуре. Поскольку супруги находятся в разводе, но желают сохранить оба дома, а жена готова оформить старый дом на себя, выдел доли мужа позволит образовать два самостоятельных земельных участка. На участке, образованном в результате выдела и переходящего в собственность мужа, ограничение ПЗЗ о "только одном доме" будет применяться уже к этому новому участку, на котором дома еще нет. Старый дом останется на участке жены, который сохранится в измененных границах.
"Статья 11.5 ЗК РФ регулирует выдел земельного участка из долевой собственности, что прямо относится к вопросу 1 о возможности раздела участка. Пункт 1: 'Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).' Пункт 2: 'При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный уча"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.5
Этот механизм также поддерживается нормами Гражданского кодекса о разделе общего имущества. Согласно статье 252 ГК РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении согласия между сособственниками (которое в данном случае, судя по готовности жены содействовать, наверняка будет достигнуто) раздел или выдел может быть произведен в судебном порядке, но из описания ситуации следует, что конфликта нет, и возможно внесудебное соглашение.
"1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества."
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Образование земельных участков (как при разделе, так и при выделе) регулируется статьей 11.2 Земельного кодекса РФ. Ключевым условием здесь является наличие письменного согласия всех сособственников исходного участка. Поскольку жена согласна на выдел доли мужа, это условие выполнимо. После государственной регистрации прав на вновь образованные участки исходный участок (12 соток) прекратит свое существование.
"Статья 11.2. Образование земельных участков
- Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
- Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки...
- Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных уча"
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 11.2
Однако необходимо учитывать требование к предельным (минимальным) размерам земельных участков, установленное местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Если участок 12 соток, то выдел доли мужа (6 соток) возможен только в том случае, если минимальный размер участка для ИЖС в данной местности составляет 6 соток или меньше. Если минимальный размер больше (например, 8 соток), то выдел доли в натуре станет невозможен, и придется рассматривать иные варианты.
Переходя к вопросу изменении вида разрешенного использования (ВРИ), такая возможность существует, но она менее практична и сопряжена со сложностями. Норма статьи 85 Земельного кодекса РФ устанавливает общий принцип: строительство должно соответствовать градостроительному регламенту. Если вы хотите построить два дома, нужно, чтобы ВРИ участка это допускал. Например, вместо "для индивидуального жилищного строительства" можно попробовать изменить ВРИ на "блокированная жилая застройка" (код 2.3), который предусматривает возможность размещения нескольких жилых домов на одном участке. Однако изменение ВРИ — это административная процедура, требующая подачи заявления в орган местного самоуправления, и отказ в нем возможен, если такой вид использования не предусмотрен градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
"Статья 85 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки. Виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом. Строительство новых объектов недвижимости может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами."
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 85
Вопрос о строительстве второго дома на доле одного из сособственников без раздела участка не имеет правового основания. Сама по себе "доля в праве общей собственности" не является земельным участком. Строительство на ней невозможно, так как объект капитального строительства (дом) возводится на конкретном земельном участке как объекте недвижимости, а не на виртуальной доле. Пока участок не разделен, на нем стоит один дом, и любое уведомление о начале строительства второго дома будет обоснованно отклонено, как это и произошло, на основании статьи 34 ПЗЗ.
Что касается негативных последствий строительства без уведомления, то эта перспектива крайне неблагоприятна. В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство (или уведомление) является обязательным условием для законного строительства объекта ИЖС. Возведение второго дома без соответствующего уведомления повлечет признание его самовольной постройкой.
"1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства."
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
В контексте самовольной постройки необходимо упомянуть общие нормы Гражданского кодекса РФ, которые в предоставленном фрагменте контекста отсутствуют в полном виде, но являются общеприменимыми. Статья 222 ГК РФ (не вошедшая в ваш контекст) устанавливает, что самовольная постройка подлежит сноту за счет застройщика. Кроме того, она не может быть зарегистрирована как объект недвижимости, что лишает вас права собственности на нее. Таким образом, самовольное строительство — самый опасный вариант, который следует исключить.
Резюмируя, наиболее законный и предпочтительный путь — выдел доли мужа в натуре с последующим оформлением старого дома на жену и нового участка — на мужа. Это прямо предусмотрено статьями 11.5 Земельного кодекса РФ и 252 Гражданского кодекса РФ. Если выдел невозможен по причине несоответствия новообразованных участков минимальным размерам, тогда следует рассмотреть изменение ВРИ на "блокированную жилую застройку", но это более долгая и менее гарантированная процедура. Строительство на неразделенном участке по уведомлению от имени жены, без сноса первого дома, невозможно из-за буквального толкования ПЗЗ, поддержанного отказом уполномоченного органа.
