В рассматриваемой ситуации гражданин Республики Беларусь намеревается приобрести в собственность земельный участок, расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) на территории Ленинградской области. Согласно представленному проекту договора, данный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, а его вид разрешенного использования установлен как «для ведения садоводства». На участке расположен жилой дом.
Ключевой юридически значимый факт состоит в том, что покупатель является иностранным гражданином (подданным Республики Беларусь). Это обстоятельство влечет применение специальных ограничений, установленных российским законодательством в отношении оборота земель сельскохозяйственного назначения. По общему правилу, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения не могут принадлежать на праве собственности иностранным гражданам. Таким образом, правоотношения, связанные с возможностью возникновения права собственности на данный участок, подпадают под действие этого прямого законодательного запрета.
Дополнительно необходимо учитывать, что участок расположен в Ленинградской области. Данный регион имеет статус приграничной территории (граничит с Финляндией и Эстонией). Для приграничных территорий действует особый правовой режим: иностранные граждане также ограничены в праве приобретать в собственность земельные участки на таких территориях, независимо от категории земель. Следовательно, применительно к Ленинградской области действуют два самостоятельных основания для ограничения: принадлежность участка к землям сельхозназначения и нахождение в приграничной зоне. Юридически значимым является определение точного перечня приграничных муниципальных образований Ленинградской области, так как запрет может распространяться не на всю территорию региона, а на конкретные районы.
Наличие на участке жилого дома создает дополнительный правовой аспект, связанный с принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Согласно этому принципу, собственность на здание и на земельный участок под ним не может принадлежать разным лицам (за исключением случаев, прямо предусмотренных законом). Соответственно, если покупатель не может стать собственником земли, то и приобретение отдельно стоящего жилого дома в собственность будет юридически затруднено или невозможно. При этом вид разрешенного использования «для ведения садоводства» подразумевает возможность возведения садовых или жилых домов, однако это не отменяет ограничений, связанных со статусом покупателя и категорией земель.
Учитывая, что у покупателя имеется единственное жилье в Беларуси, это обстоятельство не имеет прямого значения для правовой квалификации сделки в контексте земельного законодательства. Ограничения, предусмотренные для иностранцев, не зависят от наличия или отсутствия у них иного жилья.
Основным правовым препятствием для приобретения земельного участка гражданином Республики Беларусь является целевая категория земли. Однако из контекста следует, что участок, предназначенный для ведения садоводства, исключён из сферы действия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно ст. 1 этого закона, его действие не распространяется на садовые земельные участки, поэтому общий запрет на приобретение в собственность земель сельскохозяйственного назначения иностранцами, установленный тем же законом, к данному участку не применяется. Соответственно, ограничение, содержащееся в абзаце «Иностранные граждане, иностранные юридические лица… могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды», не действует в отношении садового участка, поскольку сам участок выведен из-под регулирования этого закона.
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, объектов капитального строительства, некапитальных строений, сооружений, предназначенных для виноградарства и (или) производства продукции виноделия, а также для оказания услуг в сфере сельского т
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 1
Таким образом, ключевым ограничением остаются общие нормы Земельного кодекса РФ. В силу ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. В контексте приведена только начальная часть этой нормы, но она прямо указывает на невозможность собственности для иностранцев «на земельных участках, находящихся на приграничных территориях». Ленинградская область имеет внешнюю границу с Финляндией и Эстонией, поэтому, как правило, её земли входят в перечень приграничных территорий. Однако конкретный перечень в предоставленном блоке норм отсутствует. Для окончательного ответа необходимо обратиться к Указу Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Если земельный участок всё же окажется не на приграничной территории (что маловероятно для Ленинградской области), то принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём жилого дома, закреплённый в ст. 35 ЗК РФ, не создаст самостоятельного препятствия. Напротив, он требует, чтобы отчуждение дома производилось вместе с участком. Однако если участок не может принадлежать иностранцу, то и дом не может быть отчуждён отдельно, поскольку это противоречило бы правилу о совместном отчуждении.
Статья 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. В частности, пункт 4 предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных случаев. Это важно для вопроса 3: если земельный участок не может быть приобретен иностранным гражданином, то и жилой дом не может быть приобретен отдельно, так как отчуждение должно происходить совместно.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
В случае, если приобретение в собственность невозможно, аренда остаётся доступным способом. Согласно ст. 22 ЗК РФ, иностранные граждане могут иметь земельные участки в аренде. Для земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для садоводства, аренда допускается, а сам участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте (ст. 27 ЗК РФ). Более того, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 9 прямо предусматривает возможность заключения договора аренды на срок от трёх до сорока девяти лет, а также право на выкуп арендуемого участка по истечении срока аренды или до его истечения, если это предусмотрено договором. Однако следует учитывать, что если участок относится к приграничной территории, выкуп в собственность останется невозможным из-за прямого запрета ст. 15 ЗК РФ; в таком случае аренда будет единственным вариантом.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арен
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 9
Наконец, если сделка всё же будет совершена с нарушением ограничений и иностранец окажется собственником участка, который не может ему принадлежать, в силу ст. 5 того же закона наступает обязанность по отчуждению такого участка в течение установленного срока. Это подтверждает, что правовые последствия нарушения будут состоять в принудительной продаже, а не в признании сделки ничтожной, однако сам факт остаётся неблагоприятным для покупателя.
В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. ... Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный уча
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 5
