Таким образом, ключевым ограничением остаются общие нормы Земельного кодекса РФ. В силу ст. 15 ЗК РФ иностранные граждане не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации. В контексте приведена только начальная часть этой нормы, но она прямо указывает на невозможность собственности для иностранцев «на земельных участках, находящихся на приграничных территориях». Ленинградская область имеет внешнюю границу с Финляндией и Эстонией, поэтому, как правило, её земли входят в перечень приграничных территорий. Однако конкретный перечень в предоставленном блоке норм отсутствует. Для окончательного ответа необходимо обратиться к Указу Президента РФ от 9 января 2011 г. № 26 «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками».
Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Если земельный участок всё же окажется не на приграничной территории (что маловероятно для Ленинградской области), то принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём жилого дома, закреплённый в ст. 35 ЗК РФ, не создаст самостоятельного препятствия. Напротив, он требует, чтобы отчуждение дома производилось вместе с участком. Однако если участок не может принадлежать иностранцу, то и дом не может быть отчуждён отдельно, поскольку это противоречило бы правилу о совместном отчуждении.
Статья 35 ЗК РФ устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений. В частности, пункт 4 предусматривает, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением перечисленных случаев. Это важно для вопроса 3: если земельный участок не может быть приобретен иностранным гражданином, то и жилой дом не может быть приобретен отдельно, так как отчуждение должно происходить совместно.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 35
В случае, если приобретение в собственность невозможно, аренда остаётся доступным способом. Согласно ст. 22 ЗК РФ, иностранные граждане могут иметь земельные участки в аренде. Для земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для садоводства, аренда допускается, а сам участок не изъят из оборота и не ограничен в обороте (ст. 27 ЗК РФ). Более того, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в ст. 9 прямо предусматривает возможность заключения договора аренды на срок от трёх до сорока девяти лет, а также право на выкуп арендуемого участка по истечении срока аренды или до его истечения, если это предусмотрено договором. Однако следует учитывать, что если участок относится к приграничной территории, выкуп в собственность останется невозможным из-за прямого запрета ст. 15 ЗК РФ; в таком случае аренда будет единственным вариантом.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арен
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 9
Наконец, если сделка всё же будет совершена с нарушением ограничений и иностранец окажется собственником участка, который не может ему принадлежать, в силу ст. 5 того же закона наступает обязанность по отчуждению такого участка в течение установленного срока. Это подтверждает, что правовые последствия нарушения будут состоять в принудительной продаже, а не в признании сделки ничтожной, однако сам факт остаётся неблагоприятным для покупателя.
В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. ... Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный уча
— Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст. 5
