Можно ли отказаться от перераспределения земельного участка с государством, если межевой план уже зарегистрирован в Росреестре, и как потом взять эту землю в аренду с выкупом

В описанной ситуации произошло следующее: пользователь, являясь собственником земельного участка площадью 12 соток, инициировал процедуру перераспределения этого участка с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Целью такого перераспределения было увеличение площади своего участка на 9 соток за счет присоединения публичной земли.

Ключевое юридически значимое обстоятельство — процедура перераспределения прошла стадию кадастровых работ: межевой план изготовлен, и на его основании в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже зарегистрированы изменения. Это означает, что формально площадь исходного участка увеличена, и новый (увеличенный) участок уже поставлен на кадастровый учет. Однако право собственности на этот новый участок (или на присоединяемые 9 соток) у пользователя еще не возникло, так как он не подписывал договор о перераспределении и не производил оплату.

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с перераспределением земель, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Юридически значимым является вопрос о том, в какой момент происходит переход права на присоединяемые земли — на стадии кадастрового учета изменений или на стадии подписания договора и его государственной регистрации в Росреестре.

Вторая часть ситуации касается альтернативного механизма: пользователь рассматривает возможность не заключать договор перераспределения, а вместо этого оформить аренду на те же 9 соток с последующим выкупом. Это затрагивает совершенно другой правовой институт — предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, а затем их выкуп (приватизация арендованного участка). Здесь юридически значимо то, что земельный участок площадью 9 соток (сформированный в рамках перераспределения) уже существует как объект недвижимости, но его правовой статус и возможность предоставления в аренду третьему лицу (пользователю) напрямую зависят от того, прекращена ли процедура перераспределения и не зарегистрированы ли на него права иным лицом.

Поскольку договор о перераспределении земельных участков не был подписан сторонами, а государственная регистрация прошла только в отношении межевого плана (кадастрового учёта), но не самого соглашения, отсутствует юридически обязательная сделка, от которой следовало бы отказываться. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым лишь при достижении соглашения по всем существенным условиям, а в силу ст. 433 ГК РФ для третьих лиц такой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации. В данном случае регистрация межевого плана не тождественна регистрации соглашения о перераспределении; следовательно, договорные отношения не возникли, и пользователь вправе не завершать процедуру, просто воздержавшись от подписания соглашения.

1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ... 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 432

1. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 433

Возможность отказа от уже начатой процедуры перераспределения подтверждается и нормами Земельного кодекса, которые не предусматривают обязанности заключить соглашение после проведения кадастровых работ. Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает лишь случаи, когда перераспределение допускается, но не обязывает собственника завершить сделку. Статья 39.29 ЗК РФ описывает порядок заключения соглашения, однако отсутствие подписанного документа означает, что процедура не завершена, и пользователь может её прекратить на любом этапе до подписания.

Отказ от процедуры перераспределения возможен, так как соглашение не подписано и не зарегистрировано, а значит, договорные отношения не возникли и обязанности завершить сделку нет. Вы вправе прекратить оформление и инициировать процедуру аренды с последующим выкупом этих же 9 соток, поскольку право собственности на них у вас не возникло. Цена выкупа будет определяться по правилам статьи 39.4 Земельного кодекса РФ и не превысит кадастровую стоимость, а ее точный размер (процент) устанавливается региональным законодательством.

Рекомендуемые действия

• Направить в уполномоченный орган, с которым должно было заключаться соглашение о перераспределении, письменное уведомление об отказе от завершения процедуры и нежелании подписывать проект соглашения.
• Подать заявление о прекращении государственного кадастрового учета изменений, вызванных перераспределением, чтобы аннулировать запись в ЕГРН о новом (увеличенном) участке и восстановить исходные границы вашей законной собственности.
• Одновременно или после получения решения о прекращении кадастрового учета подать заявление о предварительном согласовании предоставления в аренду свободных 9 соток по правилам статьи 39.14 Земельного кодекса РФ.
• После заключения договора аренды и его регистрации, при соответствии условиям регионального законодательства, обратиться с заявлением о выкупе участка по цене, установленной как процент от кадастровой стоимости.

Порядок действий для оформления аренды с последующим выкупом

• Убедиться, что на основании вашего отказа кадастровый учет изменений по перераспределению прекращен и земельный участок площадью 9 соток вновь учтен как самостоятельная публичная земля, свободная от прав третьих лиц.
• Подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории (если участок не стоит на кадастровом учете как отдельный объект) и подать заявление о предварительном согласовании предоставления в уполномоченный орган.
• Получить решение о предварительном согласовании, обеспечить выполнение кадастровых работ (если потребуется уточнение границ) и осуществить государственный кадастровый учет арендуемого участка.
• Заключить и зарегистрировать договор аренды, после чего приступить к оформлению выкупа, руководствуясь региональным законом о цене и основаниях льготного приобретения.
• До начала выкупа уточнить в уполномоченном органе точный процент от кадастровой стоимости для вашей категории земель и цели использования, а при возникновении спора о цене — обратиться к адвокату за защитой интересов.