В описанной ситуации произошло следующее: пользователь, являясь собственником земельного участка площадью 12 соток, инициировал процедуру перераспределения этого участка с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности. Целью такого перераспределения было увеличение площади своего участка на 9 соток за счет присоединения публичной земли.
Ключевое юридически значимое обстоятельство — процедура перераспределения прошла стадию кадастровых работ: межевой план изготовлен, и на его основании в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) уже зарегистрированы изменения. Это означает, что формально площадь исходного участка увеличена, и новый (увеличенный) участок уже поставлен на кадастровый учет. Однако право собственности на этот новый участок (или на присоединяемые 9 соток) у пользователя еще не возникло, так как он не подписывал договор о перераспределении и не производил оплату.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с перераспределением земель, находящихся в публичной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. Юридически значимым является вопрос о том, в какой момент происходит переход права на присоединяемые земли — на стадии кадастрового учета изменений или на стадии подписания договора и его государственной регистрации в Росреестре.
Вторая часть ситуации касается альтернативного механизма: пользователь рассматривает возможность не заключать договор перераспределения, а вместо этого оформить аренду на те же 9 соток с последующим выкупом. Это затрагивает совершенно другой правовой институт — предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, а затем их выкуп (приватизация арендованного участка). Здесь юридически значимо то, что земельный участок площадью 9 соток (сформированный в рамках перераспределения) уже существует как объект недвижимости, но его правовой статус и возможность предоставления в аренду третьему лицу (пользователю) напрямую зависят от того, прекращена ли процедура перераспределения и не зарегистрированы ли на него права иным лицом.
Поскольку договор о перераспределении земельных участков не был подписан сторонами, а государственная регистрация прошла только в отношении межевого плана (кадастрового учёта), но не самого соглашения, отсутствует юридически обязательная сделка, от которой следовало бы отказываться. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым лишь при достижении соглашения по всем существенным условиям, а в силу ст. 433 ГК РФ для третьих лиц такой договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента регистрации. В данном случае регистрация межевого плана не тождественна регистрации соглашения о перераспределении; следовательно, договорные отношения не возникли, и пользователь вправе не завершать процедуру, просто воздержавшись от подписания соглашения.
- Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ... 2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 432
- Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 433
Возможность отказа от уже начатой процедуры перераспределения подтверждается и нормами Земельного кодекса, которые не предусматривают обязанности заключить соглашение после проведения кадастровых работ. Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает лишь случаи, когда перераспределение допускается, но не обязывает собственника завершить сделку. Статья 39.29 ЗК РФ описывает порядок заключения соглашения, однако отсутствие подписанного документа означает, что процедура не завершена, и пользователь может её прекратить на любом этапе до подписания.
Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает случаи и основания перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности. В частности, подпункт 3 пункта 1 предусматривает перераспределение для земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, при условии, что площадь участка увеличивается не более чем до установленных предельных максимальных размеров. Статья не регулирует вопросы отказа от перераспределения после регистрации межевого плана или возможность аренды с выкупом, но определяет правовые основания для перераспределения, что может быть полезно для понимания контекста.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.28
Статья 39.29 ЗК РФ регулирует порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, включая подачу заявления и необходимые документы. Однако она не содержит норм об отказе от перераспределения после регистрации межевого плана или о возможности аренды с выкупом. Для ответа на вопросы пользователя требуется анализ других норм, в частности о расторжении незаключенного договора и о предоставлении земельных участков в аренду.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.29
Что касается альтернативного варианта – аренды дополнительных 9 соток с последующим выкупом, – то Земельный кодекс предусматривает специальный порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Статья 39.14 ЗК РФ описывает этапы такой процедуры, включая подготовку схемы расположения, предварительное согласование, кадастровые работы и регистрацию. Пользователь может подать заявление о предоставлении этого же участка в аренду в соответствии с данной статьёй, однако следует учитывать, что участок уже поставлен на кадастровый учёт как часть результата перераспределения; это не препятствует началу новой процедуры, если соглашение не заключено.
Статья 39.14 ЗК РФ устанавливает порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, включая этапы: подготовка схемы расположения, подача заявления о предварительном согласовании, принятие решения о предварительном согласовании, выполнение кадастровых работ, государственный кадастровый учет и регистрация права. Статья не регулирует отказ от перераспределения после регистрации межевого плана, но описывает процедуру, которая может быть применима для аренды с последующим выкупом.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.14
При выкупе арендованного участка цена будет определяться в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ: при продаже без торгов цена не может превышать кадастровую стоимость или иной размер, установленный федеральным законом. Таким образом, выкуп по цене, равной кадастровой стоимости или её части (например, процент от кадастровой стоимости, если это предусмотрено региональным законом), принципиально возможен, но точный процент зависит от законодательства субъекта РФ.
Статья 39.4 ЗК РФ устанавливает порядок определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов. В частности, пункт 3 предусматривает, что цена такого участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер, установленный федеральным законом. Это может быть полезно для оценки возможности выкупа арендованной земли по цене, составляющей процент от кадастровой стоимости.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.4
Следует отметить, что сама по себе регистрация межевого плана по результатам перераспределения не блокирует возможность аренды: фактически такой план лишь фиксирует новые границы, но право собственности на приращённые 9 соток не возникло, поскольку соглашение не подписано. Однако на практике потребуется уточнить статус этих земель в ЕГРН – возможно, они уже учтены как самостоятельный участок или как часть единого землепользования, что может потребовать дополнительных действий по аннулированию записей. Этот аспект не урегулирован прямо в представленных нормах, но применимы общие положения о кадастровом учёте изменений в связи с прекращением процедуры.
