Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аренда и дарение земельных участков

Как получить справку о статусе земель общего пользования в СНТ, если они не оформлены в долевую собственность, и что делать с налогами и строительством

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в правлении СНТ письменную информацию о статусе земель общего пользования и копии документов о регистрации прав на них.descriptionЗаявление председателю СНТ (свободная форма)
  2. 2
    Получите выписку из ЕГРН на земли общего пользования через МФЦ или Росреестр для проверки зарегистрированных прав.
  3. 3
    Направьте в местную администрацию запрос о статусе земель общего пользования и выданных разрешениях на строительство.
  4. 4
    Инициируйте внеочередное собрание членов СНТ с вопросом об оформлении земель в общую долевую собственность.
  5. 5
    Подайте жалобу в прокуратуру на бездействие председателя по оформлению общего имущества и незаконное строительство.descriptionЖалоба в прокуратуру на нарушение прав или бездействие (свободная форма)
  6. 6
    Если получен отказ или игнорирование от органов управления СНТ по вопросу оформления прав: Обратитесь в суд с иском о понуждении СНТ к оформлению земель общего пользования в общую долевую собственность.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на все земельные участки в границах СНТ (закажите через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра).
  • Письменный ответ администрации городского округа о статусе земель общего пользования и выданных разрешениях на строительство.
  • Протоколы общих собраний СНТ за последние 3–5 лет (для подтверждения бездействия председателя по оформлению земель).
  • Квитанции и платежные документы об уплате вами земельного налога и целевых взносов на оформление земель.
  • Устав СНТ (для проверки полномочий председателя и порядка созыва собраний).
  • Кадастровый план территории СНТ (можно запросить в Росреестре или местной администрации).

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно запросите в МФЦ выписку из ЕГРН на все земли общего пользования СНТ.
    • Направьте письменный запрос в администрацию городского округа о статусе этих земель.
    • Потребуйте от председателя предоставить документы о праве на землю под будущее здание.
    • Соберите подписи 20% членов СНТ для созыва внеочередного собрания по оформлению земель.
    • Зафиксируйте все платежи по взносам на земельный налог для возможного оспаривания.

  • Сроки и риски

    • Оформление земель общего пользования в долевую собственность может занять от нескольких месяцев до нескольких лет из-за необходимости межевания и кадастрового учета.
    • Председатель может попытаться легализовать здание как самовольную постройку через суд, закрепив землю за СНТ без вашей доли.
    • Пассивность большинства членов СНТ и административный ресурс председателя затруднят созыв собрания и принятие решений.
    • Вы рискуете, что взносы на строительство будут потрачены на объект на земле, которая юридически вам не принадлежит.
    • Бездействие председателя по оформлению земель может быть признано незаконным в суде, но для этого потребуется активная позиция членов СНТ.
    • При начале стройки без прав на землю вы вправе требовать ее приостановления через суд или прокуратуру.

  • Расходы и госпошлина

    • При отказе председателя созвать собрание обратитесь в суд с иском о понуждении к проведению собрания.
    • Госпошлина за иск неимущественного характера в суд общей юрисдикции составляет 300 рублей для физических лиц.

  • Альтернативные пути

    • Попробуйте договориться с председателем о добровольном оформлении земель общего пользования в общую долевую собственность, предложив совместный план действий.
    • Обратитесь в местную администрацию с просьбой разъяснить статус земель общего пользования и возможность их передачи в аренду СНТ.
    • Инициируйте переговоры с другими членами СНТ о создании инициативной группы для давления на председателя через собрания.
    • Подайте жалобу в прокуратуру на бездействие председателя по оформлению земель, чтобы стимулировать проверку.
    • Предложите председателю приостановить строительство до юридического оформления земли, чтобы избежать риска сноса самовольной постройки.
    • Рассмотрите возможность медиации с председателем и правлением для достижения компромисса по вопросу оформления земель.

  • Региональные особенности

    • Проверьте в ЕГРН через МФЦ или Росреестр, зарегистрированы ли права на земли общего пользования в границах СНТ.
    • Уточните в местной администрации, разграничены ли земли общего пользования и кому они принадлежат.
    • Подайте жалобу в прокуратуру Московской области на бездействие председателя по оформлению общих земель.
    • Обратитесь в суд по месту нахождения СНТ с иском о понуждении к оформлению прав на общие земли.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации затронуты правоотношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), а также с управлением таким товариществом. Ключевым юридическим фактом является то, что земли общего назначения в СНТ до настоящего времени не оформлены в общую долевую собственность членов товарищества. Это означает, что юридическая судьба этой земли остается неопределенной: она либо находится в государственной или муниципальной собственности, либо права на нее разграничены, но не зарегистрированы за СНТ. Данное обстоятельство напрямую влияет на правовой режим использования этой земли, порядок налогообложения и возможность осуществления на ней строительства.

Еще одним значимым аспектом является планируемое строительство нового административного здания на землях общего пользования. Поскольку разрешение на строительство выдается на конкретный земельный участок, для его получения необходимо, чтобы этот участок был надлежащим образом сформирован и чтобы на него были зарегистрированы права (собственность, аренда и т.д.). Отсутствие оформленных прав на землю общего пользования ставит под вопрос законность получения такого разрешения председателем СНТ. Юридически значимо выяснить, на каком именно земельном участке (с каким кадастровым номером) планируется строительство и кому этот участок принадлежит.

Кроме того, в ситуации прослеживается корпоративный конфликт: председатель и правление, по мнению обратившейся, не выполняют обязанность по оформлению земель общего пользования в общую долевую собственность членов СНТ, одновременно собирая средства на строительство. Члены товарищества (кроме автора вопроса) пассивно голосуют за предложения председателя. Это указывает на возможное нарушение прав члена СНТ на получение информации о деятельности органов управления товарищества и на участие в управлении его имуществом, а также на возможное превышение полномочий председателем.

Наконец, де-факто члены СНТ ежегодно уплачивают земельный налог на земли общего пользования. Однако законным плательщиком этого налога является собственник земли. Если земля не оформлена в собственность СНТ или его членов, то налог должны платить иное лицо (например, муниципалитет), если он вообще начисляется. Уплата налога членами товарищества за землю, которая им не принадлежит на праве собственности, создает неопределенность в правовой природе этих платежей – являются ли они собственно налогом или неким иным взносом.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В отношении земель общего пользования в СНТ, которые предназначены для обеспечения потребностей всех членов товарищества (дороги, проезды, площадки), закон предполагает их оформление в общую долевую собственность членов СНТ. Поскольку в вашей ситуации эти земли не оформлены, они фактически остаются в государственной или муниципальной собственности, а права членов СНТ на них не зарегистрированы, что противоречит данной норме и создаёт правовую неопределённость как для распоряжения землями, так и для налогообложения.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

  1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
  2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244

Далее, статья 246 Гражданского кодекса устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Применительно к вашему случаю, если бы земли общего пользования были оформлены в общую долевую собственность членов СНТ, то любые решения о строительстве нового административного здания на этих землях требовали бы согласия всех сособственников (или их общего собрания, действующего в рамках закона). Однако в отсутствие такого оформления председатель и правление не имеют законных оснований распоряжаться этими землями, включая их застройку, без предварительного решения вопроса о регистрации прав. Это означает, что запланированное строительство, даже одобренное собранием, юридически спорно до момента оформления прав на земли.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246

Для определения плательщика земельного налога на земли общего пользования ключевое значение имеет статья 388 Налогового кодекса. Согласно ей, налогоплательщиками признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В вашей ситуации, поскольку земли общего пользования не оформлены ни в общую долевую собственность членов СНТ, ни в собственность самого СНТ, никому из перечисленных прав на них не зарегистрировано. Формально налогоплательщиком может выступать либо муниципальное образование (собственник неразграниченных земель), либо, если СНТ пользуется землями на основании актов о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование (что возможно для старых товариществ), то само СНТ как юридическое лицо. Однако ежегодное взимание с членов взносов на уплату этого налога, как указано в вопросе, не основано на прямой норме НК РФ, так как члены не являются налогоплательщиками в смысле указанной статьи. Это внутреннее распределение бремени, которое может быть оспорено.

Статья 388. Налогоплательщики

  1. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 388

Статья 389 Налогового кодекса определяет объект налогообложения. Пункт 6 этой статьи исключает из числа объектов налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Однако эта норма не распространяется на земли общего пользования СНТ, поскольку СНТ не признаётся многоквартирным домом. Следовательно, участки общего пользования СНТ, если они не оформлены в собственность, по общему правилу признаются объектом налогообложения, и налог должен уплачиваться их фактическим владельцем.

Статья 389. Объект налогообложения
2. Не признаются объектом налогообложения:
...
6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 389

Для ситуации, когда земли общего пользования всё же были бы оформлены в общую долевую собственность, порядок исчисления налога регулируется статьёй 392 Налогового кодекса. В таком случае налоговая база определялась бы для каждого члена СНТ пропорционально его доле в праве на общие земли, и каждый член становился бы самостоятельным налогоплательщиком. Но в вашем случае, поскольку оформления не произошло, эта норма пока неприменима, и налог уплачивается иначе (как указано выше).

Статья 392. Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности, пожизненном наследуемом владении

  1. Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 392

Вопрос о возможности получения разрешения на строительство административного здания на землях общего пользования решается через статью 51 Градостроительного кодекса. Она устанавливает, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента и допустимость размещения объекта на земельном участке в соответствии с его разрешённым использованием. Одним из ключевых условий выдачи разрешения является наличие у застройщика прав на земельный участок, допускающих строительство (собственность, аренда, постоянное пользование). В вашей ситуации, если права на земли общего пользования не оформлены (ни СНТ, ни члены не являются их собственниками или арендаторами), получить законное разрешение на строительство невозможно, поскольку отсутствует легитимный застройщик и не определён правовой статус участка. Планируемое председателем строительство при таких обстоятельствах может быть признано самовольным.

Статья 51. Разрешение на строительство

  1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
    — Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51

Относительно возможности получения справки о статусе земель общего пользования и границах СНТ: в предоставленном контексте из нормативных правовых актов отсутствуют нормы, прямо регулирующие порядок выдачи таких справок. Предположительно, запрос следует направить в орган местного самоуправления (администрацию городского округа) или в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку сведения о правовом статусе земельных участков и границах территории содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Также можно обратиться к председателю СНТ с требованием предоставить информацию, но он не обязан выдавать справку официального характера. Вопрос о праве члена СНТ требовать проведения общего собрания по вопросу оформления земель также не урегулирован в предоставленном блоке норм — соответствующие положения следует искать в Федеральном законе «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (закон № 217-ФЗ), который не включён в контекст. В этом законе закреплено право члена товарищества инициировать общее собрание при поддержке определённого числа членов.

Земли общего пользования СНТ юридически не оформлены и не принадлежат ни товариществу, ни его членам. В отсутствие зарегистрированного права собственности или иного законного титула (аренда, постоянное бессрочное пользование) председатель и правление не вправе распоряжаться этой землей и получать разрешение на строительство административного здания. Взимание с членов товарищества взносов на уплату земельного налога за чужую землю не основано на законе и подлежит прекращению. Действия председателя, игнорирующего оформление прав на общее имущество и инициирующего застройку без правовых оснований, нарушают права членов СНТ на управление общим имуществом и могут быть оспорены.

Рекомендуемые действия

  • Получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земли общего пользования в границах СНТ (при наличии кадастрового номера) через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра. При отсутствии сведений в ЕГРН подать в Росреестр запрос о предоставлении информации о зарегистрированных правах на земельные участки, расположенные в кадастровом квартале территории товарищества.
  • Направить в администрацию городского округа письменный запрос о статусе земель общего пользования в границах СНТ: разграничены ли они, кому принадлежат и на каком праве. Одновременно запросить информацию о выданных разрешениях на строительство объектов на территории СНТ и о границах товарищества по генеральному плану или правилам землепользования и застройки.
  • Инициировать проведение внеочередного общего собрания членов СНТ с включением в повестку вопросов о юридическом оформлении земель общего пользования в общую долевую собственность и о законности запланированного строительства. Для этого направить председателю или правлению заявление с подписями не менее 20% членов товарищества (или иного количества, предусмотренного уставом) либо обратиться в суд с требованием о понуждении к проведению собрания в случае отказа.
  • Подать жалобу в прокуратуру, указав на бездействие председателя по оформлению общего имущества и на подготовку к строительству на землях без правоустанавливающих документов. Прокурорская проверка может выявить нарушения земельного и градостроительного законодательства, а также признаки нецелевого использования взносов.
  • После выяснения статуса земли и получения отказа (или игнорирования) от органов управления СНТ по вопросу оформления прав, обратиться в суд с иском к СНТ о признании бездействия незаконным и возложении обязанности совершить действия по оформлению земель общего пользования в общую долевую собственность членов. Добиться приостановления строительства до легализации земельных прав, если стройка начнется без необходимых правоустанавливающих документов.

Сроки и риски

  • Процесс оформления земель общего пользования займет продолжительное время (от нескольких месяцев до нескольких лет) из-за необходимости межевания, постановки на кадастровый учет и регистрации прав.
  • Существует риск, что председатель попытается легализовать уже возведенное здание как самовольную постройку через суд (ст. 222 ГК РФ), что может привести к закреплению земли за СНТ без возникновения долевой собственности членов.
  • Высока вероятность корпоративных препятствий: пассивность большинства членов СНТ и использование административного ресурса председателя могут затруднить созыв собрания и принятие решений. Потребуется активная индивидуальная и коллективная защита прав.

Когда нужен адвокат

  • Для составления и направления жалоб от имени группы членов СНТ в прокуратуру.
  • Для подготовки искового заявления в суд о понуждении СНТ к оформлению прав на земли общего пользования.
  • В случае начала попыток легализации самовольного строительства через суд со стороны председателя или правления.