- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
Далее, статья 246 Гражданского кодекса устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Применительно к вашему случаю, если бы земли общего пользования были оформлены в общую долевую собственность членов СНТ, то любые решения о строительстве нового административного здания на этих землях требовали бы согласия всех сособственников (или их общего собрания, действующего в рамках закона). Однако в отсутствие такого оформления председатель и правление не имеют законных оснований распоряжаться этими землями, включая их застройку, без предварительного решения вопроса о регистрации прав. Это означает, что запланированное строительство, даже одобренное собранием, юридически спорно до момента оформления прав на земли.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Для определения плательщика земельного налога на земли общего пользования ключевое значение имеет статья 388 Налогового кодекса. Согласно ей, налогоплательщиками признаются лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. В вашей ситуации, поскольку земли общего пользования не оформлены ни в общую долевую собственность членов СНТ, ни в собственность самого СНТ, никому из перечисленных прав на них не зарегистрировано. Формально налогоплательщиком может выступать либо муниципальное образование (собственник неразграниченных земель), либо, если СНТ пользуется землями на основании актов о предоставлении в постоянное (бессрочное) пользование (что возможно для старых товариществ), то само СНТ как юридическое лицо. Однако ежегодное взимание с членов взносов на уплату этого налога, как указано в вопросе, не основано на прямой норме НК РФ, так как члены не являются налогоплательщиками в смысле указанной статьи. Это внутреннее распределение бремени, которое может быть оспорено.
Статья 388. Налогоплательщики
- Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 388
Статья 389 Налогового кодекса определяет объект налогообложения. Пункт 6 этой статьи исключает из числа объектов налогообложения земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома. Однако эта норма не распространяется на земли общего пользования СНТ, поскольку СНТ не признаётся многоквартирным домом. Следовательно, участки общего пользования СНТ, если они не оформлены в собственность, по общему правилу признаются объектом налогообложения, и налог должен уплачиваться их фактическим владельцем.
Статья 389. Объект налогообложения
2. Не признаются объектом налогообложения:
...
6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 389
Для ситуации, когда земли общего пользования всё же были бы оформлены в общую долевую собственность, порядок исчисления налога регулируется статьёй 392 Налогового кодекса. В таком случае налоговая база определялась бы для каждого члена СНТ пропорционально его доле в праве на общие земли, и каждый член становился бы самостоятельным налогоплательщиком. Но в вашем случае, поскольку оформления не произошло, эта норма пока неприменима, и налог уплачивается иначе (как указано выше).
Статья 392. Особенности определения налоговой базы в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности, пожизненном наследуемом владении
- Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 392
Вопрос о возможности получения разрешения на строительство административного здания на землях общего пользования решается через статью 51 Градостроительного кодекса. Она устанавливает, что разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента и допустимость размещения объекта на земельном участке в соответствии с его разрешённым использованием. Одним из ключевых условий выдачи разрешения является наличие у застройщика прав на земельный участок, допускающих строительство (собственность, аренда, постоянное пользование). В вашей ситуации, если права на земли общего пользования не оформлены (ни СНТ, ни члены не являются их собственниками или арендаторами), получить законное разрешение на строительство невозможно, поскольку отсутствует легитимный застройщик и не определён правовой статус участка. Планируемое председателем строительство при таких обстоятельствах может быть признано самовольным.
Статья 51. Разрешение на строительство
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 51
Относительно возможности получения справки о статусе земель общего пользования и границах СНТ: в предоставленном контексте из нормативных правовых актов отсутствуют нормы, прямо регулирующие порядок выдачи таких справок. Предположительно, запрос следует направить в орган местного самоуправления (администрацию городского округа) или в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку сведения о правовом статусе земельных участков и границах территории содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Также можно обратиться к председателю СНТ с требованием предоставить информацию, но он не обязан выдавать справку официального характера. Вопрос о праве члена СНТ требовать проведения общего собрания по вопросу оформления земель также не урегулирован в предоставленном блоке норм — соответствующие положения следует искать в Федеральном законе «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» (закон № 217-ФЗ), который не включён в контекст. В этом законе закреплено право члена товарищества инициировать общее собрание при поддержке определённого числа членов.
