Нужно ли нотариально заверять согласие соседей на отклонение от границ участка при строительстве дома и гаража на месте старого дома на ИЖС в Оренбурге

Приобретён земельный участок, относящийся к категории земель индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенный в городе Оренбург. Участок имеет узкую вытянутую форму: ширина 11 метров, длина 50 метров. На участке уже существует жилой дом, который планируется снести.

Планируется строительство нового жилого дома. При этом застройщик намерен сократить минимально допустимый отступ от границы соседнего участка (межевой границы) до 1 метра, что меньше нормативных требований. Соседи по смежному участку выразили готовность дать на это согласие.

Кроме того, на месте старого дома, который расположен непосредственно на границе с соседним участком (то есть с нулевым отступом), планируется возвести гараж. Таким образом, новый гараж окажется на той же границе участков.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются:

• правоотношения, связанные с соблюдением градостроительных норм и правил при строительстве объектов капитального строительства на землях ИЖС (в частности, требования к минимальным отступам от границ земельного участка);
• правоотношения между собственниками смежных земельных участков, возникающие из-за возможного нарушения их прав и законных интересов при несоблюдении отступов (сервитутные и соседские правоотношения);
• необходимость получения согласия соседей как способа урегулирования отклонения от обязательных градостроительных требований.

Ключевые моменты, требующие анализа:

• является ли согласие соседей достаточным основанием для уменьшения отступа, или требуется получение специального разрешения на отклонение от предельных параметров строительства в установленном административном порядке;
• обязательность нотариальной формы для такого согласия или достаточно простой письменной формы;
• распространяются ли градостроительные ограничения по минимальным отступам на хозяйственные постройки (в том числе гаражи), а также допускается ли размещение гаража непосредственно на границе участков (на месте сносимого дома, который изначально стоял на границе);
• требуется ли отдельное согласие соседей на строительство гаража на границе или это может быть оформлено в рамках одного документа о согласии на строительство жилого дома.

Применимое право

В первую очередь, ключевое значение для вашей ситуации имеют права собственника земельного участка, закреплённые в Земельном кодексе РФ. Согласно ст. 40 ЗК РФ, вы как собственник вправе возводить на участке здания и сооружения, но исключительно с соблюдением требований градостроительных регламентов, включая правила о минимальных отступах от границ участка. Это означает, что любое строительство — и нового жилого дома, и гаража — должно соответствовать местным нормативам градостроительного проектирования, которые устанавливают, в частности, минимально допустимые расстояния от построек до забора (границы с соседним участком). Уменьшение такого отступа с 3 метров (обычная норма для ИЖС) до 1 метра возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом, или при наличии согласия смежного землепользователя, оформленного надлежащим образом.

1. использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; (в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; (в ред.
   — Земельный кодекс РФ, ст. 40

Одновременно с этим вы несёте и обязанности, установленные ст. 42 ЗК РФ. Как собственник, вы обязаны использовать участок в соответствии с его целевым назначением (ИЖС) и разрешённым использованием, а также соблюдать градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы. Это напрямую относится и к отступу от границы: даже при наличии согласия соседей, вы не можете нарушать противопожарные и санитарные нормы — они являются императивными и не могут быть преодолены частным соглашением. Строительство с отступом в 1 метр должно быть проверено на соответствие этим нормативам, и если оно им противоречит, то согласие соседей не снимет риска административной или судебной ответственности.

Строительство жилого дома с отступом от границы участка в 1 метр, а также гаража непосредственно на общей границе на месте сносимого старого дома, юридически возможно исключительно при условии получения надлежащим образом оформленного письменного согласия от собственника смежного участка. Нотариальное удостоверение для такого согласия не является обязательным в силу закона, однако оно крайне желательно, так как придаёт документу бесспорную доказательственную силу и исключает риск последующего оспаривания подлинности подписи или добровольности волеизъявления соседа. Кроме того, наличие этого согласия не освобождает вас от обязанности соблюсти императивные требования (в первую очередь, противопожарные), а также местные градостроительные нормативы Оренбурга, поэтому строительство с отступом в 1 метр должно быть в принципе допустимо по местным правилам землепользования и застройки.

Рекомендуемые действия

• Запросите в администрации города Оренбурга градостроительный план вашего земельного участка (ГПЗУ) и актуальные Правила землепользования и застройки, чтобы точно определить минимально допустимые отступы для жилого дома и предельные параметры размещения гаража, особенно в части допустимости строительства прямо на межевой границе. Уточните действующие противопожарные разрывы, так как их несоблюдение невозможно компенсировать согласием соседа.
• Подготовьте единый письменный документ о согласии, в котором сосед должен четко и недвусмысленно указать: полные паспортные данные, реквизиты своего земельного участка, и дать прямое разрешение на строительство жилого дома с конкретным отступом в 1 метр от смежной границы и строительство гаража непосредственно на этой границе (на месте старого дома), подтверждая отсутствие претензий к такому размещению объектов. Оформите данный документ у адвоката или самостоятельно.
• Обратитесь к нотариусу для удостоверения этого письменного согласия. Это действие необязательно по закону, но нотариус проверит личность и дееспособность соседа, а также убедится, что содержание согласия не противоречит закону, что в будущем полностью исключит споры о подлинности или действительности документа.
• Перед началом стройки подайте через портал Госуслуг или в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве жилого дома, приложив к нему копию нотариально удостоверенного согласия соседа как документ, обосновывающий допустимость отклонения от нормативных отступов.