Вопрос

Выкуп участка в аренде у администрации с самостроем, не вписанным в границы: льготная цена, переуступка прав и последствия

Хочу узнать нюансы приобретения участка в аренде. Договор аренды с администрацией от 2012 года, на 30 лет. На участке самостройный хозблок, который не вписывается в границы участка – я так понимаю, он стоит частично на соседней территории. Подскажите, есть ли шанс выкупить этот участок у администрации по льготной цене 3% от кадастра, как для арендатора? Или сейчас только под 60%? И еще: как обезопасить себя при покупке такого участка по переуступке прав аренды? Продавец говорит, что у него все документы, но я сомневаюсь, ведь самострой могут заставить сносить. Покупать планируем за наличные, так что ипотеки нет. В договоре аренды сказано, что переуступка возможна с согласия арендодателя. Как мне проверить, что все платежи по аренде внесены? И что делать с хозблоком – можно ли его узаконить потом?

Вопрос №80455Ответы: 1

23.06.2026

Нейроадвокат

19:3223.06.2026

Аренда и дарение земельных участков Нужен адвокат

Суть ситуации заключается в намерении приобрести права на земельный участок, находящийся в долгосрочной аренде (с 2012 года на 30 лет) у администрации, путем переуступки прав аренды от текущего арендатора (продавца). Ключевой юридически значимой особенностью является наличие на участке самовольного хозблока, который частично выходит за границы арендуемой территории и расположен на соседнем земельном участке. Это порождает комплекс правоотношений: арендные (связь арендатора и арендодателя-администрации), вещные и обязательственные (связь с соседним землепользователем), а также отношения, связанные с самовольным строительством и его легализацией.

Правовая квалификация ситуации включает несколько аспектов. Во-первых, это арендные правоотношения, осложненные условием о необходимости согласия арендодателя на переуступку, что создает риск признания сделки недействительной при нарушении этого условия. Во-вторых, это факт самовольной постройки (хозблок), который, частично располагаясь на чужой земле, автоматически приобретает признаки самостроя как минимум в этой части. Это влечет за собой невозможность его легализации без согласия собственника соседнего участка и создания угрозы сноса по иску администрации или соседа. В-третьих, возникает вопрос о возможности выкупа участка в собственность у администрации, где критическое значение имеет не только статус арендатора, но и состояние самого участка (наличие нелегального объекта и нарушения границ). Наконец, присутствует элемент риска при приобретении прав — необходимость верификации добросовестности продавца (отсутствие долгов по аренде и действительность его прав).

Юридически значимыми обстоятельствами являются: дата и срок договора аренды (2012 год, 30 лет — это влияет на порядок возможного выкупа); факт и характер самостроя (выход за границы участка); содержание договора аренды (условие о согласии на переуступку); а также статус соседнего участка (чьей собственности он принадлежит, каков его правовой режим). Наличие самостроя, частично заходящего на соседнюю территорию, создает для приобретателя риски, связанные с невозможностью узаконить объект, потенциальными обязательствами по его сносу за свой счет и даже с риском расторжения договора аренды из-за нарушения целевого использования или правил землепользования. Кроме того, переуступка прав аренды без согласия администрации и без проверки состояния расчетов по арендной плате может привести к признанию сделки недействительной или к возложению на нового арендатора долгов продавца.

В силу статьи 222 ГК РФ правовой режим самовольной постройки не позволяет признать за возведшим её лицом право собственности, а сама постройка подлежит сносу. Поскольку на участке расположен хозблок, частично выходящий за границы арендованного участка на соседнюю территорию, такой объект возведён на земельном участке, не предоставленном для этих целей в установленном порядке (часть строения находится на земле, не принадлежащей арендатору и не переданной ему по договору). Это означает, что арендатор — и как арендатор, и как лицо, осуществившее постройку, — не приобретает на неё право собственности, не вправе ни продавать её, ни дарить, ни сдавать в аренду. Применительно к покупке прав аренды на участок эта норма влечёт существенный риск: самовольная постройка, частично расположенная на соседнем участке, не может быть использована, а обязанность по её сносу лежит на лице, которое её возвело. При переуступке прав аренды новый арендатор может столкнуться с требованием о сносе, а также с претензиями со стороны собственника соседнего участка (администрации или частного лица).

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил... Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с уста
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 222

Помимо этого, постройка, выходящая за границы участка, создаёт угрозу нарушения прав собственника соседней земли. Согласно статье 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения не связаны с лишением владения. Сосед — арендодатель (администрация) или частное лицо, если соседняя территория принадлежит иному лицу, — вправе заявить негаторный иск о сносе части строения или об устранении препятствий в пользовании своей землёй. Этот иск не зависит от добросовестности приобретателя прав аренды, то есть даже после переуступки договора новый арендатор может быть привлечён к ответственности как фактический пользователь участка и владелец строения.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304

В вопросе переуступки прав аренды ключевое значение имеет статья 615 ГК РФ. Пункт 2 этой статьи прямо устанавливает, что передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) другому лицу допускается только с согласия арендодателя. Поскольку в самом договоре аренды от 2012 года также указано, что переуступка возможна с согласия арендодателя, это требование является обязательным условием действительности сделки. Если согласие администрации (арендодателя) не будет получено, договор переуступки может быть признан недействительным, а первоначальный арендатор останется обязанным по договору. Кроме того, пункт 3 той же статьи предоставляет арендодателю право потребовать расторжения договора, если арендатор использует участок не по назначению или с нарушениями. Размещение самовольного хозблока, частично выходящего за границы, может быть расценено как использование не в соответствии с условиями договора аренды (поскольку постройка вышла за пределы переданного земельного участка и нарушает градостроительные нормы), что даёт администрации основание для расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя ... передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) ... Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 615

Нормы, регулирующие льготный выкуп земельного участка по цене 3% от кадастровой стоимости (статья 39.3 Земельного кодекса РФ и Закон о введении его в действие), в предоставленном контексте отсутствуют. Для анализа этого аспекта необходимо обращаться к Земельному кодексу РФ (в частности, статье 39.3, устанавливающей случаи продажи без торгов, и статье 39.20 — исключительное право арендатора на выкуп), а также к Федеральному закону от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который регулирует льготную цену для арендаторов, заключивших договоры до определённой даты. Однако общая логика такова: наличие самовольной постройки, частично выходящей за границы, само по себе не препятствует выкупу (поскольку объектом выкупа является земельный участок), но может стать основанием для отказа арендодателя в согласии на выкуп или для предъявления требований о сносе, что сделает сделку рискованной. Администрация вправе отказать в выкупе, если участок используется с нарушением закона — а самовольное занятие соседней земли и размещение на ней части строения является таким нарушением.

Относительно узаконения хозблока, частично расположенного на соседнем участке, статья 222 ГК РФ прямо указывает, что самовольная постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с установленными требованиями. Приведение в соответствие возможно только при соблюдении градостроительных норм и при условии, что постройка не нарушает права третьих лиц. Поскольку часть строения выходит за границы арендованного участка на соседнюю территорию, узаконить такой объект без изменения границ земельного участка (то есть без включения части соседней земли в аренду или в собственность) невозможно. Единственный вариант — перенос строения в пределы собственного участка или получение от соседа согласия на занятие его земли (например, путём заключения договора аренды или сервитута). Без этого узаконение исключено, и постройка остаётся самовольной со всеми вытекающими последствиями — вплоть до сноса за счёт лица, осуществляющего эксплуатацию участка.

Проверка отсутствия задолженности по арендной плате при переуступке прав аренды нормами, приведёнными в контексте, прямо не регулируется. Однако исходя из общих положений о перенайме (статья 615 ГК РФ), к новому арендатору переходят все права и обязанности прежнего арендатора, включая долги по арендной плате, если иное не установлено соглашением между цедентом, цессионарием и арендодателем. Поэтому для минимизации риска необходимо запросить у продавца (текущего арендатора) справку из администрации об отсутствии задолженности по арендной плате на дату переуступки, а также провести сверку расчётов с арендодателем. Документами, подтверждающими отсутствие долга, являются: акт сверки, подписанный арендодателем, копии платёжных поручений с отметкой банка, справка из лицевого счёта арендатора у арендодателя. Без этих документов покупатель рискует принять долг.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Выкуп земельного участка на льготных условиях (3% от кадастровой стоимости) в данной ситуации практически невозможен, так как наличие самовольной постройки, частично занимающей чужую землю, является прямым нарушением земельного законодательства и договора аренды. Это дает администрации законное основание отказать в приватизации участка или потребовать расторжения договора из-за нецелевого использования. Основной сделкой сейчас является переуступка прав аренды, которая сопряжена с критическим риском: хозблок, выходящий за границы участка, является самовольной постройкой и подлежит сносу за счет владельца, поэтому приобретать такой актив без его полной легализации — значит гарантированно принять на себя убытки и судебные издержки в будущем.

Документы и доказательства

Запросить у продавца и лично сверить с арендодателем справку об отсутствии задолженности по арендной плате и акт сверки взаиморасчетов на текущую дату.
Получить выписку из ЕГРН на арендуемый участок с планом его границ, а также выписку на соседний участок, чтобы установить его собственника.
Затребовать от продавца копии всех платежных поручений или квитанций об оплате аренды за весь период действия договора, чтобы исключить скрытые долги.
Оформить трехстороннее соглашение (арендатор, новый арендатор, администрация) о перенайме, где прямо указано, что долги, возникшие до даты регистрации соглашения, остаются на прежнем арендаторе.

Денежные требования

Приступить к расчетам с продавцом исключительно после государственной регистрации переуступки права аренды в Росреестре, а не в момент подписания договора.
Включить в договор переуступки (перенайма) условие о гарантии продавца, что участок свободен от любых обременений и незаконных построек, с правом обратного взыскания полной суммы сделки и убытков в случае признания хозблока самостроем и предъявления иска о сносе.
Учитывать, что до легализации постройки или ее приведения в границы участка выкуп по 3% от кадастровой стоимости маловероятен, и при планировании расходов ориентироваться на общий порядок выкупа (60% от кадастровой стоимости), если администрация вообще согласится его продать.

Сроки и риски

Снос самовольной постройки по иску администрации или собственника соседнего участка (ст. 222, 304 ГК РФ) — гарантированный судебный риск, который реализуется независимо от добросовестности нового арендатора.
Признание договора переуступки недействительным или расторжение основного договора аренды из-за нарушения требований ст. 615 ГК РФ и условий договора (отсутствие согласия, использование не в соответствии с назначением).
Полная потеря платежей, переданных продавцу наличными, при отсутствии надлежаще оформленных документов о переходе права аренды.
Бессрочное сохранение права администрации требовать сноса постройки и рекультивации земли, что не имеет срока давности и ляжет на фактического землепользователя.

Когда нужен адвокат

Если продавец отказывается урегулировать вопрос с самовольной постройкой или подписать гарантийные обязательства.
При получении уведомления от администрации о расторжении договора аренды или о выявленных нарушениях до завершения сделки.
В случае поступления иска о сносе самовольной постройки от соседнего землепользователя.
Для юридического сопровождения регистрации трехстороннего соглашения о перенайме в Росреестре, когда в сделке участвуют бюджетные средства и административный ресурс.
Если будет принято решение о легализации хозблока через изменение границ — для подготовки и подачи документов на перераспределение или выкуп дополнительной площади в административном или судебном порядке.