Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Аренда и дарение земельных участков

Как взять в аренду бесхозный земельный участок в деревне, если нет денег на межевание и кадастровый учет, и можно ли ускорить процесс через Росреестр

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте в администрации или архиве, не является ли участок ранее учтённым (советские документы).
  2. 2
    Направьте в местную администрацию письменное требование поставить участок на учёт как бесхозяйный за счёт бюджета.descriptionЗаявление в администрацию о постановке бесхозяйного земельного участка на учёт как бесхозяйного недвижимого имущества (свободная форма)
  3. 3
    Зафиксируйте фактическое состояние участка (фото, видео, показания соседей) для доказательства бесхозности.
  4. 4
    При бездействии администрации подайте жалобу в прокуратуру на нарушение статьи 225 ГК РФ.descriptionЖалоба в прокуратуру на нарушение прав или бездействие (свободная форма)
  5. 5
    Не оплачивайте межевание самостоятельно — это обязанность муниципалитета, а не ваша.
  6. 6
    При отказе администрации обжалуйте бездействие в районном суде по месту нахождения участка.

Документы и доказательства

  • Письменное заявление в местную администрацию с требованием поставить участок на учёт как бесхозяйное имущество.
  • Фото- и видеосъёмка участка, подтверждающая его заброшенное состояние (сломанная калитка, высокая трава).
  • Показания соседей (письменные или аудиозапись) о том, что участок никем не используется.
  • Если архив или администрация предоставят такую справку: Справка из архива или администрации об отсутствии сведений о регистрации прав на участок.
  • Выписка из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на данный земельный участок.
  • Ответ администрации на ваше заявление (для последующего обжалования бездействия в прокуратуру или суд).

  • Срочно: первые шаги

    • Не оплачивайте межевание за свой счёт — вы не обязаны финансировать кадастровые работы за бюджетный участок.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте в администрации, не является ли участок «ранее учтённым» — это позволит внести сведения в ЕГРН без нового межевания.
    • Если участок числился в документах советского периода: Подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте, если участок числился в документах советского периода.
    • Направьте в администрацию письменное требование провести кадастровый учёт участка как бесхозяйного за счёт бюджета.
    • Не оплачивайте межевание самостоятельно — до признания участка муниципальным вы не сможете заключить договор аренды.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В описанной ситуации затронуты правоотношения, связанные с оборотом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также с порядком признания имущества бесхозяйным. Юридически значимым является то, что участок, который житель деревни желает арендовать, не имеет оформленных прав ни за кем из частных лиц или публично-правовых образований, при этом он расположен в границах населенного пункта (деревни). Фактически он бесхозен (никем не используется, не огорожен, зарос), однако с точки зрения закона статус бесхозяйной вещи (бесхозяйного недвижимого имущества) за ним еще не закреплен. Ключевой вопрос — кто является собственником такой земли. По общему правилу, земли, не находящиеся в частной собственности, относятся к государственной или муниципальной собственности. Следовательно, правом распоряжаться этим участком (в том числе сдавать в аренду) обладает орган местного самоуправления — администрация. Однако без проведения кадастрового учета (определения точных границ, площади, присвоения кадастрового номера) участок не может быть сформирован как индивидуально-определенный объект недвижимости, а значит, не может быть предметом договора аренды. Требование администрации о постановке на кадастровый учет юридически обоснованно, но вопрос о том, на кого возлагается обязанность по финансированию этих работ (на заявителя или на муниципалитет), является спорным. Также важно разграничить понятия «бесхозный участок» (как фактический признак) и «бесхозяйное имущество» (как официальная процедура через Росреестр). Обращение в Росреестр может быть связано с инициированием процедуры постановки на учет именно как бесхозяйного объекта, но это не отменяет необходимости кадастрового учета. Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: отсутствие кадастрового учета участка, неопределенность его статуса (собственник не выявлен или не зарегистрирован), наличие препятствий финансового характера для межевания, а также потенциальная обязанность администрации или самого заявителя предпринять шаги для оформления прав на такой участок.

Согласно статье 225 Гражданского кодекса РФ, бесхозяйной является недвижимая вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен. Земельный участок, который вы описали (сломанная калитка, зарос травой, отсутствие ухода), с высокой вероятностью отвечает этим признакам. Однако для того чтобы впоследствии взять такой участок в аренду, необходимо сначала юридически оформить его бесхозяйный статус и поставить на кадастровый учет. В силу пункта 3 этой статьи

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государствен
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 225

Это означает, что инициировать учет бесхозяйной недвижимости должен орган местного самоуправления (администрация), а не вы лично. Без такого учета участок не может быть передан в аренду, поскольку арендодателем всегда выступает собственник (в данном случае — муниципалитет после признания права). Таким образом, позиция администрации о необходимости постановки на кадастровый учет юридически верна: без межевания (кадастровых работ) и внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) участок не существует как объект прав, а значит, его невозможно сдать в аренду в силу статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает, что

"Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 02.05.2026) КонсультантПлюс: примечание. Ст. 39.6 применяется с учетом особенностей… ЗК РФ Статья 39.6. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.6

То есть аренда возможна только в отношении участков, находящихся в публичной собственности и прошедших кадастровый учет. Если участок бесхозяйный, он еще не является муниципальной собственностью, и его нельзя предоставить в аренду до завершения процедуры признания права.

Возможный отказ от права собственности прежним владельцем регулируется статьей 236 ГК РФ:

Гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 236

Это означает, что даже если прежний собственник фактически бросил участок, право собственности на него не прекращается автоматически, пока не возникнет право у другого лица. Таким образом, пока участок не будет признан бесхозяйным и не перейдет в муниципальную собственность, ни вы, ни администрация не можете распоряжаться им как своим.

Для постановки на кадастровый учет необходимы документы, которые готовятся в результате кадастровых работ, выполняемых кадастровым инженером на основании договора подряда (статья 35 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»):

Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ, если иное не установлено федеральным законом.
— Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», ст. 35

Следовательно, межевание — это платная услуга, и без нее подготовить межевой план невозможно. Вы не обязаны ее оплачивать, если не являетесь инициатором учета. Однако заявителем постановки на учет бесхозяйного объекта может выступать только орган местного самоуправления (статья 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению:

  1. собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу…
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15

Из этого следует, что самостоятельно обратиться в Росреестр за постановкой участка на учет вы не можете — у вас нет прав на участок. Администрация обязана принять меры для постановки на учет бесхозяйного участка, но закон не содержит нормы, прямо возлагающей на нее обязанность финансировать кадастровые работы за счет бюджета именно по вашему требованию. Вместе с тем, если администрация отказывается от межевания, вы можете обжаловать бездействие в суде или обратиться в прокуратуру, ссылаясь на пункт 3 статьи 225 ГК РФ и статью 14 Федерального закона № 218-ФЗ, согласно которой

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

  1. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции…
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Администрация может издать акт о проведении кадастровых работ для постановки бесхозяйного участка на учет — это входит в полномочия органа местного самоуправления. Однако на практике без бюджетного финансирования это маловероятно.

Особое внимание стоит обратить на статью 69 Федерального закона № 218-ФЗ:

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 69

Если ваш участок (или соседний бесхозный) являлся ранее учтенным (например, был предоставлен в советское время и сведения о нем сохранились в старых документах), то для его постановки на кадастровый учет не потребуется нового межевания — достаточно подать заявление о внесении сведений о ранее учтенном объекте. В этом случае администрация может обойтись без затрат на кадастровые работы. Однако в описанной ситуации участок, судя по всему, не является ранее учтенным, иначе администрация могла бы найти сведения в своих архивах.

Вывод: прямой альтернативы проведению межевания за ваш счет не существует, за исключением случая, если участок является ранее учтенным. Обращение в Росреестр может ускорить процедуру постановки на учет только после того, как администрация подготовит межевой план и подаст заявление. Вы вправе требовать от администрации принять меры по признанию участка бесхозяйным и постановке его на учет за счет бюджета, но закон не устанавливает обязанности администрации профинансировать эти работы немедленно. В случае бездействия администрации вы можете обжаловать его в суд, но это не отменяет необходимости кадастрового учета.

Взять бесхозный участок в аренду без его предварительной постановки на кадастровый учёт и официального признания муниципальной собственностью невозможно. Оплачивать межевание за свой счёт вы не обязаны — обязанность инициировать процедуру учёта бесхозяйного имущества и, следовательно, кадастровые работы, лежит на местной администрации в силу статьи 225 ГК РФ. Альтернативой может быть только случай, если участок является ранее учтённым — тогда сведения вносятся в ЕГРН без нового межевания; во всех остальных ситуациях необходимо инициировать постановку на учёт через администрацию, требуя финансирования работ из бюджета.

Рекомендуемые действия

  • Уточните в администрации или в архиве, не является ли интересующий вас участок «ранее учтённым» (не предоставлялся ли когда-либо по документам советского периода). При положительном ответе подайте в Росреестр заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте недвижимости — это не потребует межевания.
  • Направьте в местную администрацию письменное заявление с требованием принять меры по выявлению бесхозяйного земельного участка, осуществить его кадастровый учёт и постановку на учёт в качестве бесхозяйного имущества за счёт бюджетных средств. Заявление должно содержать описание местонахождения участка и обоснование его бесхозности.
  • Зафиксируйте фактическое состояние участка (фото, видео, показания соседей) — это послужит доказательством его бесхозяйного состояния при судебном обжаловании бездействия администрации.
  • При отказе или длительном бездействии администрации подайте жалобу в прокуратуру с просьбой провести проверку исполнения органом местного самоуправления обязанности, предусмотренной пунктом 3 статьи 225 ГК РФ. При отсутствии реакции обратитесь в суд с требованием признать бездействие незаконным и обязать провести кадастровые работы за счёт бюджета.
  • Не пытайтесь самостоятельно финансировать межевание, если не планируете взыскивать эти расходы с администрации в последующем судебном порядке — до признания участка муниципальным вы не сможете заключить договор аренды и вернуть потраченные средства через плату за пользование.