У вас с соседями заключён договор аренды единого земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности (скорее всего). Участок предоставлен под двухквартирный жилой дом, что означает, что вы и вторая семья являетесь арендаторами с множественностью лиц на стороне арендатора. Вы намерены реализовать своё преимущественное право на выкуп этого участка в собственность, предусмотренное земельным законодательством для собственников объектов недвижимости, расположенных на таком участке (фактически — выкуп земли под домом). Стоимость выкупа рассчитана по нормативной цене, что для вас является финансово обременительным.
Юридически значимым обстоятельством здесь является ваш статус инвалида второй группы (бессрочно). Этот статус порождает определённые льготы и гарантии в различных сферах, включая земельные и имущественные отношения. Ключевой вопрос — распространяются ли эти льготы напрямую на процедуру выкупа земельного участка из аренды, то есть даёт ли ваша инвалидность право на снижение выкупной цены, рассрочку платежа или иные преференции, которые могут повлиять на сумму в 800 тысяч рублей.
Также значимым является договор аренды, действующий до 2027 года. Он не препятствует вашему праву на выкуп в любой момент, если для этого есть законные основания (в данном случае — нахождение на участке принадлежащего вам объекта недвижимости). Срок аренды не является юридическим препятствием для выкупа, но может повлиять на порядок расчётов и обязанности сторон при досрочном прекращении аренды после выкупа.
Кроме того, имеет значение правовой режим самого участка: выкуп осуществляется не для индивидуального жилищного строительства, а под существующим жилым домом блокированной застройки (двухквартирный дом). Это может влиять на порядок ценообразования при выкупе, который часто определяется региональными нормативами. Сумма в 800 тысяч рублей, скорее всего, рассчитана исходя из кадастровой стоимости участка с применением определённого коэффициента, установленного в данном регионе. Ваш статус инвалида может давать основания для уменьшения этого коэффициента или применения иного порядка расчёта, если это прямо предусмотрено региональным законодательством.
Таким образом, суть ситуации сводится к правовой коллизии: с одной стороны, у вас есть безусловное право на выкуп земли, с другой — высокая цена, а с третьей — наличие льготной категории (инвалид II группы). Юридически значимым является установление, существует ли на уровне федерации или вашего конкретного субъекта РФ нормативный акт, который предоставляет инвалидам скидку при выкупе земельных участков, находящихся в публичной собственности, либо освобождает их от уплаты части стоимости.
Определяющее значение для вашего вопроса имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное Земельным кодексом. Поскольку вы арендуете участок под двухквартирным домом и, как следует из вопроса, являетесь собственником одной из квартир (иного из фактов не следует), вы как собственник помещения в здании имеете право требовать выкупа земли, на которой расположено это здание.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20
Это право возникает у вас с момента регистрации права собственности на квартиру, а не из договора аренды. Срок аренды до 2027 года сам по себе не препятствует реализации этого права, так как ст. 39.20 ЗК РФ не ставит возможность выкупа в зависимость от истечения срока договора аренды. Важно, что выкуп в таком случае происходит в рамках специального порядка, установленного земельным законодательством, а не по правилам ГК РФ о выкупе арендованного имущества у арендодателя.
Что касается стоимости выкупа, то ключевая норма, регулирующая цену, — ст. 39.4 ЗК РФ. Она определяет, что цена выкупа не может превышать кадастровую стоимость, но допускает возможность установления иного размера федеральным законом.
Статья 39.4 ЗК РФ устанавливает порядок определения цены продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов. В пункте 2 указано, что цена определяется в порядке, установленном Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, в зависимости от принадлежности участка. Пункт 3 устанавливает, что цена не может превышать кадастровую стоимость или иной размер, если он установлен федеральным законом. Статья не содержит специальных льгот для инвалидов, но указывает на возможность установления иного размера цены федеральным законом, что может быть релевантно для поиска льготных норм.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.4
Применительно к вашей ситуации это означает, что сама по себе кадастровая стоимость участка (около 800 тыс. рублей) является максимальной планкой. Скидка или снижение цены ниже этой стоимости возможны только в том случае, если федеральный закон прямо установит льготу для инвалидов при выкупе земли. Земельный кодекс такой льготы не содержит — в ст. 39.4 нет упоминания инвалидов. Ни один другой федеральный закон, цитируемый в предоставленном контексте, такой льготы также не предусматривает. Следовательно, на федеральном уровне при выкупе участка под домом по ст. 39.20 у вас нет права на скидку по цене.
Относительно общего механизма выкупа арендованного имущества: ст. 624 ГК РФ устанавливает, что выкуп возможен, если это предусмотрено договором аренды или дополнительным соглашением.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
- В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
- Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 624
Эта норма применима к аренде любого имущества, включая землю, если из закона или договора не следует иное. Однако в вашем случае действует специальное регулирование: вы выкупаете участок не на основании договора аренды (где могла бы быть согласована выкупная цена), а на основании исключительного права, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, то есть по инициативе собственника здания. Соответственно, правила ст. 624 ГК РФ о выкупной цене, установленной договором, здесь не применяются. Вместо этого цена определяется по ст. 39.4 ЗК РФ. Договорный механизм выкупа по ст. 624 ГК РФ мог бы быть актуален, если бы выкупать участок собирались на основании отдельного соглашения с арендодателем, но у вас есть безусловное право на выкуп как у собственника квартиры — оно не зависит от воли арендодателя.
Поскольку ни в ст. 39.20, ни в ст. 39.4 ЗК РФ, ни в ст. 624 ГК РФ нет специальных льгот для инвалидов второй группы при выкупе земли под домом, приходится констатировать: на федеральном уровне (в рамках приведённого контекста) такие льготы отсутствуют. Вам необходимо искать норму в региональном законе субъекта РФ, на территории которого находится участок, поскольку ст. 39.4 ЗК РФ отсылает к порядку, установленному органом государственной власти субъекта РФ. Возможно, в вашем регионе существует закон, снижающий цену выкупа для отдельных категорий граждан (инвалиды, многодетные и т.п.). Без конкретного регионального акта ответить на вопрос о скидке нельзя, но федеральная норма такой возможности не закрывает — она лишь не устанавливает её автоматически.
