Центральное значение для разрешения спора о границах имеет ст. 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При уточнении границ вашего земельного участка кадастровым инженером местоположение границ определяется по документам о праве или, при их отсутствии, по границам, существующим на местности пятнадцать лет и более. У вас старый забор стоит более 20 лет, что указывает на фактическое землепользование, однако кадастровый инженер вынес новые точки за его пределы. Это означает, что либо имеются правоустанавливающие документы с иными координатами, либо инженер посчитал, что граница должна проходить не по забору. Таким образом, именно данные нового межевого плана, сведения из которого будут внесены в ЕГРН, станут юридически значимыми границами, а не местоположение старого забора. До внесения изменений в ЕГРН юридически действуют прежние границы, и арендаторы не вправе опираться на старый забор как на официальную границу.
1.1. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43
Сама процедура уточнения границ оформляется межевым планом, требования к которому закреплены в ст. 22 того же закона. Межевой план составляется на основе кадастрового плана и выписки из ЕГРН, в нем воспроизводятся сведения об образуемых или уточняемых участках. То есть документ, подготовленный вашим кадастровым инженером, является основой для внесения новых координат в реестр, и именно эти данные будут официальными.
- Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 22
Право собственника земельного участка по своему усмотрению совершать любые действия, не нарушающие права других лиц, гарантировано ст. 209 ГК РФ. Арендаторы промземель вправе строить дорогу на своем участке, но лишь при условии, что их действия не нарушают ваши права. Планируемое строительство дороги с подсыпкой высотой 1–1,5 метра непосредственно за границей вашего участка может привести к изменению поверхностного стока, подтоплению и проседанию почвы на вашей территории, что выходит за рамки добросовестного осуществления права.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
При строительстве объектов на участке собственник обязан соблюдать градостроительные и строительные нормы, что прямо следует из ст. 263 ГК РФ. Хотя в представленном контексте нет конкретных требований к отступам от границ (такие нормы содержатся в Правилах землепользования и застройки или СП 42.13330), общее правило — строительство не должно нарушать права смежного землепользователя. Размещение дороги вплотную к вашей границе и подсыпка грунта, создающая риск подтопления, являются нарушением этого требования.
- Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 263
Земельный кодекс в ст. 42 возлагает на собственников и иных владельцев участков обязанность использовать землю способами, которые не наносят вред окружающей среде и не допускают негативного воздействия на земли. Подсыпка дороги на высоту 1–1,5 метра с созданием перепада рельефа, ведущего к затоплению соседнего участка, является прямым нарушением этой обязанности, поскольку ухудшает состояние почв и земель на вашем участке.
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Если в результате строительства дороги вашему участку будет причинен вред (например, из-за подтопления или проседания), вы вправе требовать его возмещения на основании ст. 1064 ГК РФ. Для этого необходимо будет доказать факт причинения вреда, его размер и причинно-следственную связь с действиями арендаторов. Они, в свою очередь, могут быть освобождены от ответственности, только если докажут отсутствие своей вины.
- Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
- Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1064
Способы возмещения вреда конкретизированы в ст. 1082 ГК РФ: суд может обязать ответчика возместить вред в натуре (например, восстановить прежний рельеф, ликвидировать подсыпку) или возместить убытки.
Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1082
Для пресечения действий, нарушающих ваше право, еще до наступления вреда эффективно применение ст. 304 ГК РФ — негаторного иска. Вы можете требовать устранения всяких нарушений вашего права, даже если эти нарушения не соединены с лишением владения. В вашем случае это означает право требовать запрета на строительство дороги вплотную к границе и на подсыпку, если они создают угрозу подтопления и проседания.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 304
Если окажется, что арендаторы промземель при строительстве дороги фактически займут часть вашего земельного участка (например, полосу между старым забором и истинной границей), их действия подпадают под состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ — самовольное занятие земельного участка. Это влечет наложение административного штрафа.
Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа...
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 7.1
Наконец, если подсыпка дороги приведет к подтоплению вашего участка, может быть применена ст. 8.44 КоАП РФ, устанавливающая ответственность за нарушение режима в границах зон затопления и подтопления. Однако для этого необходимо, чтобы ваш участок находился в такой зоне (официально установленной). Если зона не установлена, данная норма может быть неприменима, но угроза подтопления сама по себе уже является основанием для гражданско-правовой защиты (ст. 304 ГК РФ).
Статья 8.44. Нарушение режима осуществления хозяйственной и иной деятельности в границах зон затопления, подтопления - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей.
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 8.44
Таким образом, закон на вашей стороне: граница должна определяться по данным ЕГРН, а не по старому забору; строительство дороги вплотную к границе с подсыпкой, создающее угрозу подтопления и проседания, нарушает ваши права, закрепленные в ст. 42 ЗК РФ, ст. 209, 263, 304 ГК РФ, и влечет ответственность по ст. 1064, 1082 ГК РФ и ст. 7.1, 8.44 КоАП РФ (при соответствующих условиях). Вы вправе требовать от арендаторов соблюдения отступов, запрета на подсыпку, а в случае причинения вреда — его возмещения.
