- Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 260
Далее необходимо определить, что именно вы планируете продать — только земельный участок или также расположенные на нём баню и гараж. Поскольку баня и гараж зарегистрированы в ЕГРН как хозпостройки, они являются недвижимыми вещами в силу ст. 130 ГК РФ, так как прочно связаны с землёй и их перемещение без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, при продаже участка вместе с этими постройками применяются правила о продаже недвижимости. Статья 549 ГК РФ устанавливает, что по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество. Поскольку баня и гараж являются объектами недвижимости (хозпостройки — это тоже здания, хотя и нежилые), они могут быть отчуждены вместе с участком. Статья 552 ГК РФ уточняет, что при продаже здания или сооружения покупателю одновременно передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования. В вашем случае вы как собственник участка можете продать его вместе с расположенными на нём хозпостройками; более того, если вы захотите продать только постройки без участка, это потребовало бы отдельного анализа (например, право застройки), но по условиям вопроса вы планируете продать участок целиком. Никаких препятствий для продажи именно бань и гаражей в силу их статуса «хозпостройки» закон не содержит — главное, чтобы они были зарегистрированы как объекты недвижимости.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 130
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 549
- По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 552
Теперь перейдём к вопросу о незавершённом строительстве жилого дома и наличии действующего разрешения на строительство. Разрешение на строительство, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, даёт застройщику право осуществлять строительство объекта капитального строительства. Вы — застройщик, и у вас есть разрешение сроком на три года; прошло два года, строительство не начато. Само по себе наличие этого разрешения не ограничивает ваше право продать участок: разрешение выдаётся на имя конкретного застройщика и не является обременением, которое автоматически переходит к покупателю. Действующее законодательство не требует, чтобы до продажи участка вы завершили строительство или зарегистрировали объект незавершённого строительства. Однако истечение срока разрешения (через год) может создать риски для покупателя, если он захочет строить дом по этому же разрешению — покупателю придётся получать новое разрешение на своё имя. Тем не менее это не нарушает ваших прав как продавца и не препятствует сделке. Продажа участка с действующим разрешением на строительство возможна; вы не обязаны передавать покупателю само разрешение (оно не является объектом гражданских прав, которое передаётся по договору купли-продажи недвижимости). Отсутствие постройки жилого дома также не влияет на законность сделки — вы продаёте участок с имеющимися хозпостройками, а не с обязательством построить дом. Единственное, что нужно учесть: если разрешение истекло к моменту регистрации перехода права собственности, это не повлияет на саму регистрацию, но покупатель будет лишён возможности продолжать строительство по старому разрешению. Однако в описанной ситуации до истечения срока ещё год, так что на момент потенциальной продажи разрешение, скорее всего, будет действовать.
- Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям... а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
— Градостроительный кодекс РФ, ст. 51
Далее необходимо оценить возможные ограничения, связанные с нахождением участка в старом историческом селе. Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» вводит особый режим для территорий объектов культурного наследия и исторических поселений. Статья 59 определяет историческое поселение как населённый пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включённые в реестр, выявленные объекты и другие ценные объекты. Ваше село может быть признано историческим поселением в установленном порядке (включено в перечень, утверждаемый Правительством РФ). Если это так, то согласно ст. 60 градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию, включающему разработку градостроительных регламентов с предельными параметрами разрешённого строительства, ограничения по размерам, материалам, цветовому решению и т.д. Однако эта норма регулирует деятельность по строительству и реконструкции, а не сам оборот земельных участков. Продажа участка в историческом поселении не запрещена, но покупатель должен быть уведомлён об особом режиме, иначе он может столкнуться с невозможностью возвести дом желаемых параметров. Вместе с тем, если участок не входит в границы территории объекта культурного наследия или в зоны охраны, установленные ст. 34, прямых ограничений на продажу нет.
Статья 59. Понятие исторического поселения (в ред. Федерального закона от 12.11.2012 N 179-ФЗ) ... 1. Историческим поселением ... являются включенные в перечень исторических поселений ... населенный пункт или его часть, в границах которых расположены объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия и объекты, составляющие предмет охраны исторического поселения. 2. Предмет охраны исторического поселения включает в себя: 1) исторически ценные градоформирующие объекты - здания и сооружения, формирующие историческую застройку ... 2) планировочную структуру ... 3) объемно-пространственную структуру; 4) композицию и силуэт застройки ... 5) соотношение между различными городскими пространствами ... 6) композиционно-видовые связи ...
— Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 59
Статья 60. Градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия... Градостроительная деятельность в таком поселении подлежит особому регулированию... Особое регулирование включает: ...разработку градостроительных регламентов, предусматривающих предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, с учетом требований к сохранению планировочной структуры исторического поселения, размерам и пропорциям зданий и сооружений, использованию отдельных строительных материалов, цветовому решению, запрет или ограничение размещения автостоянок, рекламы и вывесок,
— Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 60
Наконец, если ваш участок непосредственно граничит с территорией объекта культурного наследия (например, старинной церкви или усадьбы) или находится в зоне охраны такого объекта, применяются дополнительные ограничения, установленные ст. 34 и ст. 5.1 73-ФЗ. Статья 34 предусматривает, что в зонах охраны объекта культурного наследия устанавливается особый режим использования земель, который может ограничивать хозяйственную деятельность и даже запрещать строительство (за исключением специальных мер). Статья 5.1 устанавливает, что в границах территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение их объёмно-пространственных характеристик. В вашем вопросе не указано, что баня и гараж находятся на территории объекта культурного наследия, — они расположены на вашем участке. Если на участке нет самого объекта культурного наследия, а он лишь находится в историческом селе, то эти нормы могут не применяться напрямую. Однако для точной оценки необходимо проверить, не установлены ли зоны охраны в отношении вашего участка. Судя по описанию, вы имеете разрешение на строительство, что уже говорит о том, что участок не находится в границах территории объекта культурного наследия или зоне строгих ограничений (иначе разрешение не выдали бы). Тем не менее, для продажи важно, чтобы покупатель был предупреждён о любых обременениях, но само по себе наличие зон охраны не блокирует сделку — оно лишь может снизить привлекательность участка.
Статья 34. Зоны охраны объектов культурного наследия. 1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. ... 2. Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой ... устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным
— Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 34
Статья 5.1. Требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия. 1. В границах территории объекта культурного наследия: 1) на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по к
— Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 5.1
Таким образом, применимые нормы не содержат прямого запрета на продажу земельного участка с хозпостройками при наличии действующего разрешения на строительство и без завершения строительства дома. Основные выводы:
- Продажа возможна на основании ст. 209, 260, 549, 552 ГК РФ. Хозпостройки (баня, гараж) как объекты недвижимости продаются вместе с участком.
- Действующее разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) не является препятствием для продажи — оно не обременяет участок и не требует от продавца завершения строительства; истечение срока разрешения после продажи не влияет на действительность сделки, но покупатель должен быть осведомлён.
- Статус построек как хозпостроек (нежилых) не влияет на возможность их продажи; они являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), и их отчуждение осуществляется на общих основаниях.
- Завершение строительства или регистрация объекта незавершённого строительства не требуются для продажи — вы отчуждаете именно те объекты, которые зарегистрированы в ЕГРН.
- Ограничения, связанные с историческим селом (ст. 59, 60 73-ФЗ), касаются в первую очередь градостроительных регламентов и параметров застройки, но не запрещают продажу; при наличии зон охраны (ст. 34, 5.1) может быть ограничено строительство, но сама сделка купли-продажи остаётся законной, если участок не изъят из оборота.
Дополнительно: для полной проверки необходимо установить, включено ли конкретное село в перечень исторических поселений и находятся ли ваш участок или соседние территории в зонах охраны объектов культурного наследия. Если таких сведений нет, разумно предположить, что ограничения по 73-ФЗ не применяются, поскольку разрешение на строительство было получено — это подтверждает, что участок не находится под прямым запретом на строительство.
