Применимое право
Ключевым для разрешения спорной ситуации является вопрос о возможности легализации фактически сложившихся границ земельного участка, огороженного забором около 100 лет. Специальная норма Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает порядок уточнения границ при отсутствии правоустанавливающих документов. В силу ст. 43 указанного закона, при уточнении границ земестного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право, а при их отсутствии — из документов, определявших местоположение границ при образовании участка. Если и такие документы отсутствуют, действует презумпция: границами считаются линии, существующие на местности пятнадцать лет и более.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. При уточнении границ земельных участков допускается изменение площади такого земельного участка в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26 настоящего Ф
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 43
Эта норма напрямую применима к данным фактам: капитальный забор существует не 15, а около 100 лет, что существенно превышает установленный порог. Новый собственник, купивший участок площадью 6 соток, но фактически владеющий 7,5 сотками в границах ограждения, вправе инициировать процедуру уточнения границ своего участка в кадастровом учете. При этом площадь может быть увеличена, но с учетом предельных минимальных и максимальных размеров, установленных для соответствующей территориальной зоны в Москве (данные нормы в представленном контексте отсутствуют, но их необходимо проверить отдельно). Успешное уточнение границ по ст. 43 218-ФЗ позволит легализовать дополнительные 1,5 сотки без обращения к приобретательной давности.
Если же уточнение границ по кадастровой процедуре окажется невозможным (например, из-за превышения предельных размеров или спора о принадлежности земли), новый собственник может попытаться приобрести право собственности на спорную часть в порядке приобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимостью как своей собственной в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Важно, что владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владел его правопредшественник.
- Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 234
Здесь новый собственник является правопреемником продавца по договору купли-продажи. Продавец (и его предшественники) владел дополнительными 1,5 сотками в течение примерно 100 лет — забор стоял, менялся, но граница сохранялась. Присоединив это время, общий срок владения превышает 15 лет. Однако решающим условием является добросовестность владения: необходимо установить, знал ли продавец (и его предшественники), что спорная земля ему не принадлежит. Если забор был установлен без каких-либо претензий со стороны властей или соседей, владение может считаться добросовестным. В таком случае новый собственник может обратиться в суд с иском о признании права собственности на дополнительные 1,5 сотки в силу приобретательной давности. Но более предпочтительным и менее рискованным является путь уточнения границ по ст. 43 218-ФЗ.
Следует также рассмотреть возможность предъявления требований к новому собственнику со стороны прежнего владельца или третьих лиц. Прежний собственник (продавец) утратил право собственности на основной участок, но он мог сохранить право на спорную территорию, если она не была включена в договор купли-продажи. В этом случае он вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Гражданский кодекс в ст. 301 закрепляет право собственника истребовать своё имущество из чужого незаконного владения.
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 301
Если окажется, что спорные 1,5 сотки юридически принадлежат продавцу (например, он не передавал их по договору), он может потребовать их возврата. Однако в данной ситуации продавец сам установил забор и фактически включил эту территорию в состав продаваемого участка, передав её покупателю. Это может быть расценено как конклюдентные действия по передаче, что затрудняет виндикацию. Кроме того, на момент предъявления иска может истечь срок исковой давности — три года с момента, когда продавец узнал о нарушении своего права (ст. 196 ГК РФ не приведена, но это общее правило). Преклонный возраст продавца (85 лет) сам по себе не изменяет течение исковой давности, но может служить основанием для её восстановления судом по ст. 205 ГК РФ (данная норма в контексте отсутствует, поэтому вопрос о её применении остаётся открытым и требует дополнительного анализа).
Если же спорная земля является государственной или муниципальной собственностью (например, неразграниченные земли), то требование об освобождении самовольно занятого участка может быть предъявлено уполномоченным органом. Земельный кодекс в ст. 60 предусматривает восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, в случае самовольного занятия.
- Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: ... 2) самовольного занятия земельного участка; ... 2. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: ... 4) восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Если будет установлено, что дополнительные 1,5 сотки никогда не принадлежали продавцу и являются, например, муниципальной землёй, то новый собственник обязан освободить её. Однако длительное существование забора (100 лет) и отсутствие претензий со стороны публичного собственника могут быть квалифицированы как фактическое сложившееся землепользование, что в Москве (с учётом плотной застройки) может учитываться судом при разрешении спора. Тем не менее, сам по себе забор не является законным основанием для занятия публичных земель.
При рассмотрении спора в суде необходимо учитывать, что земельные споры разрешаются только в судебном порядке, как установлено ст. 64 ЗК РФ.
- Земельные споры рассматриваются в судебном порядке. 2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.
— Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 64
Новый собственник может использовать данный порядок для защиты своих прав или для легализации границ, подав иск об установлении границ земельного участка или о признании права собственности в силу приобретательной давности.
Кроме того, для подтверждения длительного владения и пользования спорным участком может быть использован институт установления фактов, имеющих юридическое значение, предусмотренный гражданским процессуальным законодательством. В силу ст. 264 ГПК РФ, суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение прав, в том числе факт владения и пользования недвижимым имуществом.
- Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 264
Новый собственник может обратиться с заявлением об установлении факта владения и пользования дополнительными 1,5 сотками как частью своего участка. Это упростит последующее признание права или уточнение границ.
Вопрос о влиянии капитального забора как доказательства согласования границ с соседями требует отдельного анализа: если забор стоял 100 лет и не оспаривался, это может свидетельствовать о сложившемся порядке землепользования, что является одним из оснований для установления границ при их уточнении. Однако отсутствие письменного согласования с владельцами смежных участков (если они есть) может стать препятствием. В рассматриваем ситуации продавец был единственным собственником всего огороженного массива, поэтому вопрос согласования с соседями не возникает — он сам отделил часть своего участка. После продажи нового собственника и появления смежного владельца (прежнего продавца, если он сохранил право на отделённую часть) потребуется согласование границ.
Наконец, возраст продавца (85 лет) не регулируется непосредственно нормами, приведёнными в контексте, однако может быть учтён при решении вопроса об исковой давности: суд вправе восстановить срок, если продавец находился в беспомощном состоянии (ст. 205 ГК РФ не содержится в представленном перечне, поэтому этот аспект требует дополнительного обращения к гражданскому законодательству).
