Можно ли выкупить долю земли в аренде у администрации, если второй собственник дома против?

Пользователь приобрёл 1/2 долю в праве собственности на жилой дом. Земельный участок, на котором расположен этот дом, не принадлежит собственникам дома, а находится в аренде у администрации (сроком на 49 лет). На момент покупки доли дома пользователь не знала, что земля арендована, и узнала об этом только при обращении к нотариусу.

Юридически значимым является то, что земельный участок и жилой дом — это самостоятельные объекты недвижимости. Право на дом и право на землю могут принадлежать разным лицам или быть в разных правовых режимах (собственность на дом + аренда земли). В данном случае возникли правоотношения по поводу выкупа земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицом, которое является собственником здания (его части), расположенного на этом участке. Эти отношения регулируются земельным законодательством, которое устанавливает исключительное право собственников зданий на приобретение земли под ними.

Ключевой аспект ситуации — долевая собственность на дом. Поскольку дом принадлежит нескольким лицам (пользователю и соседу), земельный участок под ним, соответственно, должен переходить в общую долевую собственность. Законодательство исходит из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости. Нотариус, ссылаясь на необходимость совместного заявления, основывается на том, что выкупить можно только участок целиком, так как он неделим (нельзя выкупить часть участка под частью дома, если она не выделена в натуре). Соответственно, для реализации права на выкуп требуется воля всех собственников дома, поскольку участок может быть передан в их общую долевую собственность пропорционально долям в доме.

Собственник второй половины дома заявил, что земля ему не нужна, однако он не препятствует выкупу. С правовой точки зрения его пассивная позиция (отказ от участия в сделке) создаёт препятствие, так как для заключения договора купли-продажи участка с администрацией требуется волеизъявление всех участников долевой собственности. Долгосрочный договор аренды (49 лет) не отменяет права на выкуп, а лишь фиксирует текущие отношения сторон, но сам по себе не является основанием для обязательного выкупа.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, у пользователя как собственника 1/2 доли жилого дома возникает исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен этот дом, в собственность. Это право является прямым и не зависит от воли администрации при условии соблюдения установленного порядка. Однако пункт 2 этой же статьи вводит существенное ограничение для ситуаций, когда здание принадлежит нескольким лицам и участок является неделимым. Поскольку дом находится в долевой собственности, а участок площадью 10 соток, скорее всего, не может быть разделен на два самостоятельных участка под каждую часть дома без нарушения градостроительных норм, он признается неделимым. В таком случае все собственники помещений в доме (то есть оба сособственника) имеют совместное право на приобретение участка. Ни один из них не может реализовать это право единолично — выкуп возможен только одновременно всеми сособственниками, что подтверждает позиция нотариуса.

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земе
   — Земельный кодекс Российской Федерации, ст. 39.20

На первый взгляд, из процитированного текста неясно, заключается ли фраза «эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка» в том, что каждый может выкупить свою долю отдельно, или же приобретение должно быть совместным. Здесь вступает в действие статья 246 ГК РФ, регулирующая распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Выкуп земельного участка у арендодателя (администрации) является актом распоряжения общим имуществом — правом аренды. Даже если сам договор аренды заключен администрацией с каждым из сособственников или с одним из них (в ситуации неясно, на кого оформлена аренда, но по смыслу она общая), его изменение (выкуп) требует согласия всех участников долевой собственности. Следовательно, пользователь не может в одностороннем порядке выкупить только свою долю земельного участка, так как это нарушит режим долевой собственности на участок, который после выкупа станет общим, а до выкупа арендные права также считаются общими.

Пользователь, приобретя 1/2 долю жилого дома, не может в административном порядке единолично выкупить в собственность только свою долю неделимого земельного участка, находящегося в публичной аренде. Закон требует совместного обращения всех собственников здания, поэтому отказ второго совладельца от подачи заявления действительно блокирует процедуру. В сложившейся ситуации реализовать право на выкуп возможно только после урегулирования разногласий с сособственником.

Рекомендуемые действия

• Провести переговоры с соседом с целью подписания совместного заявления в администрацию. Разъяснить ему, что его участие в заявлении не налагает обязанности оплачивать выкуп — он может просто выразить согласие на процедуру, а впоследствии подарить или продать свою долю в праве на выкупленную землю.
• Если сосед категорически уклоняется от любых действий, направить ему официальное уведомление с предложением реализовать совместное право. Зафиксировав отказ, составить акт об отказе от подачи заявления с привлечением свидетелей или нотариуса для использования в качестве доказательства.
• Обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без совместного заявления, приложив копию документов на дом, подтверждение долевой собственности и доказательства уклонения соседа. Получить письменный отказ, который станет основанием для судебного обжалования.
• Подготовить и подать в суд иск о признании права на выкуп доли земельного участка. В рамках судебного процесса ходатайствовать о проведении землеустроительной экспертизы для установления, является ли участок делимым. Если экспертиза подтвердит возможность раздела без нарушения норм, требовать в иске выделения вашей доли в натуре или определения порядка пользования.
• На период судебного разбирательства и возможного обжалования сохранять статус арендатора по долгосрочному договору (49 лет), что гарантирует законное использование всей земли под домом вне зависимости от позиции администрации или соседа.

Сроки и риски

Основной риск заключается в том, что судебная практика исходит из принципа единства судьбы участка и здания: понудить второго собственника к совместному обращению за выкупом, если его право на землю не нарушено, практически невозможно. В этом случае суд может отказать в иске. Срок обжалования отказа администрации составляет 3 месяца со дня его получения. Если в судебном порядке выкуп будет признан невозможным, право на землю останется в виде долгосрочной аренды, что при 49-летнем сроке не создает угрозы изъятия участка.

Документы и доказательства

Сосредоточьтесь на сборе следующих материалов:

• заявление в администрацию и письменный отказ в выкупе;
• уведомление соседу с предложением совместного обращения и его ответ либо акт об отказе;
• правоустанавливающие документы на 1/2 долю дома;
• договор аренды земельного участка (срок 49 лет);
• кадастровый паспорт участка и техническая документация на дом;
• доказательства оплаты арендной платы за весь период владения долей дома.

Когда нужен адвокат

Привлечение адвоката необходимо на этапе подготовки иска в суд, так как от правильной формулировки требований (признание права на заключение договора купли-продажи доли участка, либо понуждение к разделу, либо оспаривание бездействия администрации) зависит исход дела. Адвокат также поможет выстроить стратегию с учётом местной судебной практики, инициировать землеустроительную экспертизу и оценить перспективы дела до подачи документов.